原标题：深圳陷入“买房厌倦期”，这个曾经的日光盘能带热市场吗？ 来源：网络
深铁懿府工地 图片来源：微博销售行业里的旺季“金九银十”如今只剩下最后两天，回顾这两个月来深圳新房市场的销售情况，与往年同季度相比，谈不上火热。
特别是进入十月以来，深圳的新房，不论是地铁盘还打新盘，都陷入了“难卖”的境地。
除了深业中城开盘日光，剩余开盘的项目，鲜少有去化过5成的，卖掉3成都算日均销售较好的。
除了新房，二手房成交量也持续呈下滑的状态，是深圳人不爱买房了？还是好房迟迟没有入市？
1.持续低迷的新房成交量
10月里，除了名声在外的深业中城用了近4小时清盘外，其他的项目就显得有些惨淡。
但是动辄半亿的豪宅也并非每个人都买得起。此前，番茄君还和朋友聊天时说起，10月开了个好头，豪宅大家抢着买，后面入的新盘开盘情况应该也不错。
但是万万没想到，新盘不仅达不到不错这个标准，甚至可以用曲折来形容。
来看一组开盘数据：
汇城茗苑124套剩余15套；
加福华尔登府邸销售43套，剩余419套（另有消息称卖了168套）；
电建洺悦鹏著花园去化127套，剩余485套；
翠园华府299套房只有59人成功冻资，目前开发商未公布去化情况，但从认筹人数来看，已经十分惨淡了。
在这批入市的新盘里，除了卖的还算不错的汇城茗院，其他的新盘不乏有地铁上盖物业、位置比较好的、带有校学区的……
畅销刚需盘的几大重点要素都具备了，为什么如此难卖？我觉得可以从以下几个点来总结：
★容积率高，小区配置差
除了好卖的深业中城和卖的比较好的汇城茗院，位于福田保税区的加福华尔登府邸可谓是10月开的这几盘里最靠近地铁的新盘。
但是，67层的独栋高楼，容积率达8.04，小区花园规划小，而且附近也没有适宜休闲的公园，这一点劝退了不少人。
楼层太高，日常通勤等电梯也是一个问题，遇到台风、火灾等自然或人为灾害问题，住在高层的将会面临一定的风险。
此外项目在保税区，距离关口近，人员混杂，此外距离京港澳高速公路也近，未来少不了面对噪音问题。
最重要的一点，一栋均价9.5万元/平方米的住宅，户型里只有一个小阳台，得房率仅69.4%，即便是在福田，没有好规划配套，也没人愿意买单了。
加福华尔登府邸户型分布 图源：网络★价格过高，精装还要改门窗
电建洺悦鹏著花园遭遇滑铁卢的原因，可以从两方面分析。
一是价格，精装均价5.25万元/平方米，比星河天地公馆和峰境瑞府（二期）均价高出600-1100元。
虽说同样是有地铁配套，但是星河临近的6号线已经通车运营，电建住宅旁规划的地铁还需要到2025年通车。
此外，项目周边还有大型商业配套，日后还得依靠星河系的商业。比别人配套差还卖得贵，这确实让人无法接受。
另外，新盘不好卖还有一个原因是现在光明宅地的限价更低了。
其次是户型，项目主推88-108平方米户型，88平方米户型的3房实际为2+1房，除了规划在户型里的主卧和次卧，还需要改造一个阳台做成次卧，108平方米的4房亦是如此。
电建洺悦鹏著户型图 来源：网络
精装交付还需要改门窗，除了电建洺悦鹏著花园，还有翠园华府。
不过翠园华府除了要把阳台改成房间，还需要调整阳台的宽度，给客厅腾挪一些空间。均价8.57万元/平方米的住宅，最后还要花钱改造，即便在罗湖，换成谁也不愿意吧。
★冻资金额超过70%房源首付金额
房子难卖的原因千千万，但是万万没想到会出在诚意冻结资金上。
翠园华府备案均价为8.57万元/平方米，精装交付，主推户型建面约75-146平方米，总价区间在677-2029万元/套。
但在项目公示的销售方案中，需要冻结的认筹资金高达300万元。对此，有网友表示这个项目超过70%的房源首付都用不到300万元。
与大部分冻资100万元的新盘相比，翠园华府一次性冻结300万元，这让不少人提出质疑，“项目超过70%的房源首付都用不到300万，这操作活久见，是不是不想卖。”
推289套住宅到最后只有59人成功冻资，也不知翠园华府是否满意这个数字。
2.深铁懿府二期传入市
户型遮挡问题引讨论
没有好的配套，即便在福田也没人买账。那么在接下传出要入市的新盘里，是否还有能点燃大家激情的项目呢？
目前传的最频繁的要数深铁懿府二期了。
今年2月8日，深铁懿府一期开盘，均价10.3万元/平方米，744套吸引了2060批客户认筹，7小时全部卖完。此次传出二期即将备案入市，推售建面约100-120平方米的户型，价格可以参考一期。从位置上看，深铁懿府位于南山安托山片区深安路南侧，与网红盘海德园对山而立，与深云村仅一路之隔。项目距离最近的地铁是7号线深云站，直线距离仅340米，但步行需要穿过深云村。如果绕着深云村外围步行，则需要8分钟的路程。
图片来源：百度地图此外，项目邻近北环大道、南坪快速路，自驾方便。商业配套方面，项目周围除了山仅有深云村这一处住宅，不过自带约2.2万平方米的集中商业，基本能满足生活需求。
此外，深铁懿府的小学和中学都被划分在相隔不到500米的中科院实验学校学区内，而且项目还需配建一所12班幼儿园和一所九年制学校，未来可实现一站式入学。
但是，深铁懿府二期也有些让人无法满足的地方。据家在论坛网友谈论，二期120平方米户型的房子阳台遮挡严重，与一期同等户型差别较大。
被遮挡住阳光的一侧 来源：家在论坛
这一点让不少人接受不了，并表示，“除非二期降价，否则也不好卖”。
不过二期户型整体设计的较为方正，得房率高，有一期珠玉在前，若二期入市，前去了解的人应该不少。
但是能否带动一扫新房市场的阴霾，就看深圳买房人对户型的态度了。
