“市场越发达，监管越重要；监管越有效，市场越发达”
文 |清和
“不复工不还贷！”
近期，各地烂尾楼业主们抱团发布公告，若项目不完全复工，将强制停止偿还贷款。强制停贷潮大有“城传城”之势，涉及郑州、商丘、新乡、南阳、周口、武汉、南昌、长沙、太原、景德镇、重庆等城市，数十个停工或烂尾楼盘（增加中）。
存款和房子是家庭生存之根基。对中国家庭来说，房子不仅是栖身之地，还可能是两个家庭、两代人所有的积蓄、孩子的学位房以及家人所有的期盼。但凡能够交楼，“六个钱包”勒紧裤腰带都给银行供贷款，也不至于冒着上征信、弃首付的巨大风险强制停贷。
这轮房地产危机正在波及到烂尾楼层面，而最大的受害者无疑是千千万万个家庭。宏大叙事的一粒尘埃，落在他们身上变成一座大山。面对房财两空，他们抱团行动、暴力止损。若强制停贷潮持续蔓延，房地产危机可能外溢到银行系统。
在金融市场中，这种集体行动颇为罕见。如何看待集体强制停贷？问题出在哪里？到底该如何监管楼市？下面分别从“停贷风潮”、“银行风险”和“楼市风云”展开分析。
停贷风潮
不还贷、上征信、丢首付，这是代价极大的违约事件。这次业主集体单方面宣布强制停贷确实震惊市场。有人认为，无法交楼、违约的是开发商，与银行无关，业主应该履行贷款合同。但楼盘烂尾，交楼无期，业主每月还要背负沉重的贷款，这事放在谁身上都难受。
关键点是业主与开发商的购房合同，业主与银行的贷款合同，这两份合同是不是独立的？
如果业主向私人甲借100万，第二天用这笔钱向开发商购买了一套房，那么这两份合同是独立的，甲和开发商不存在事实关系。不过，购房合同和银行贷款合同不是相互独立的，银行贷款合同是建立在购房合同基础上的，银行与开发商存在事实关系。购房合同类似于主合同，贷款合同类似于从合同。在法律上，这种界定不一定准确，但这两份合同有事实上的关联。比如，银行提供的贷款是用于购房的专项贷款，银行必须在楼盘封顶后才能发放贷款；又如，银行是专项资金的监管方，必须将贷款资金打入预售监管账户，并履行监管义务。
如今，业主集体强制停贷的主要理由就是银行在这些关联的事实上违规。
不少强制停贷的告知书反映：
作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；
作为贷款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管账户。
作为预售资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
以上信息待具体项目核实。在实际操作中，部分银行可能存在提前违规放贷、专项资金未进入监管账户、未履行专项资金监管义务等问题。事实上，很多烂尾项目的直接原因是开发商提前拿到了违规发放的贷款，并且挪用了预售资金。
2014年开启的这波房地产大潮，郑州等城市大搞棚改货币化，恒大等开发商极度冒进，采取高周转的方式攻城略地。所谓高周转，一是从拿地、贷款、建房、销售到还贷在一个较短（如6个月）的周期内完成；二是未等这个项目完成，就利用销售回款资金进入下一个项目，如此项目接项目快速循环滚动。
这个过程就涉及到两个问题：
一是挪用销售回款，包括预售资金；
二是持续加杠杆。
一旦遭遇信贷危机，房企资金链容易断裂，高周转无以为继，就会涌现一堆烂尾楼。在这波房地产大潮中，恒大等开发商在所谓的新一线城市、三四线城市持续高周转，如今郑州出现了不少烂尾楼，其中恒大的楼盘偏多。
银行其实是这种高周转模式的“发动机”。如果银行给开发商提供违规贷款，未封顶提前放贷，没有将专项资金打入监管账户，那么银行相当于放大了风险，有着不可推卸的责任。根据央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及相关规定，银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
如果是一项正常的市场交易，业主需要承担其中的交易风险，购买合法的期房类似于期货，风险会更大一些。如今，烂尾楼的业主其实也在承担相应的风险，只是他们的诉求是违规放贷、监管失责的银行需要共同承担风险，要求停止还贷。
业主能否以此为由向法院申请解除贷款合同？
如果项目烂尾无法交楼，甚至开发商破产，业主可以向法院申请解除购房合同和贷款合同。这是正常的途径。如果银行出现明显违规行为，法院受理的机会会大一些。但是，根据该类司法判决的经验，法院支持业主的可能性很低。虽然今年2月份浙江有个案支持业主停贷，但当下法院是否敢开这个口子是一个疑问。
从维权的角度来看，业主退而求其次的办法是业主集体与银行、监管机构协商、谈判，达成停贷协议，维持贷款合同，但暂缓还贷。这样，监管部门和银行有压力促进项目复工。烂尾楼问题是一个个非常具体复杂的个案，没有太多一致性的办法，只能寻求属地管理、本地协调。
从处理烂尾楼的经验来看，如果开发商破产、跑路或资金被挪用，楼还没封顶，解决的难度非常大。房地产属于高投入、高风险的项目，项目严重烂尾后，资金窟窿巨大，债务纠纷复杂，很难找到第三方接盘，地方化解的动力不足。一些城市现在还有上个世纪90年代的烂尾楼，这轮房地产泡沫都没能化解掉。
如果开发商因资金链紧张停工，项目进度尚可，地方政府若能促成银行继续给其贷款，或许还有机会复工交楼。这种经济系统中的集体行动其实不多见，但有它的特殊作用——迫使相关责任方一起解决。但凡有点机会，我建议业主还是设法争取。
说到这里，有些心酸。在中国，房子是民生的民生：是打工人的城市归属，是孩子上学的资格，是年轻人谈对象的条件，几乎是中产家庭所有的资产。过去这些年，中国家庭努力工作就是图个安居。为了这套房子，花掉了两代人的储蓄，牺牲了父母的养老金，透支了未来的消费，背负着30年的债务。当房子烂尾了，一些家庭的希望就破灭了。
实际上，但凡能够交楼，中国家庭都愿意勒紧裤腰带供着，因为我们太需要、太在乎房子了。信用是个人最后的资产，失信的代价在中国同样是非常沉重的。但当希望破灭了，失信就变得没有那么可怕了。
所谓宏大叙事的一粒尘埃，落在个人头上就是一座大山。
银行风险
实际上，银行的利益与房地产市场高度捆绑。若停贷断供潮愈演愈烈，烂尾楼风险可能外溢到银行系统。
根据不完全统计，网络上公开的几十个楼盘业主发布的强制停贷告知书，涉及到的住房贷款超过300亿。虽然我们没法知晓有多少购房者将实际停贷违约，但两个基本的事实是：一是烂尾楼的数量增加，停贷违约的数量也会增加；二是停贷违约数量增加，银行不良率也会增加。
我们知道，房地产贷款（含房地产企业贷款和个人住房贷款）是商业银行贷款主体。从2014年开始，随着房价持续上涨，个人住房贷款的比例快速增加。根据央行公开的信息2014-2017年，个人住房贷款占当年住户部门贷款增量分别为68%、78.8%、89.7%、74%，占当年银行贷款增量的23%、26%、45%、39%。这还不包括房地产企业的贷款。从这个比例可以看出，信贷开足马力全力吹起了这波房地产大潮。
2020年下半年，监管部门开始对房地产市场的贷款进行限制，包括三道红线政策和五档信贷政策。五档限贷政策将银行分为5个档次定制上限。比如，第一档中资大型银行：房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.50%；又如，第五档村镇银行：房地产贷款占比上限12.50%，个人住房贷款占比上限7.50%。
流动性被限制后，房地产市场的贷款规模及比重均下滑。央行公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》显示，从增量上看，2021年，全年人民币贷款增加了19.95万亿元，其中个人住房贷款新增3.81万亿元，占增量贷款的19.1%，较上一年下降了7.2个百分点，低于2014年的水平。从存量上看，2021年末，房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长 7.9%。其中，房地产开发贷款余额 12.01万亿元，同比增长0.9%；个人住房贷款余额 38.32 万亿元，同比增长11.3%。房地产贷款余额在全部贷款中的占比下降到27.07%。进入2022年，1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款8045亿元，下降26.0%。
房地产市场陷入流动性困境，恒大等大型开发商爆发债务违约风险。开发商债务违约，项目大量停工，烂尾楼危机浮现，这又进一步恶化了房地产销售和个人住房贷款。数据显示，今年1-5月，定金及预收款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。
不过，有三个事实值得关注：
一是从贷款存量来看，房地产贷款余额在全部贷款中比重依然不低，占比达27.07%。
二是尽管近两年各大行都在降低房地产的贷款比重，但是房地产不良率正在上升。2021年四大行的房地产新增贷款占新增贷款总额的5.7%, 比2020年下降0.39个百分点。但是，房地产市场新增不良贷款占比上升至12%，比2020年增加了4.3个百分点。
三是银行猛踩刹车反而容易触发房地产债务风险，进而引发一系列的烂尾楼和信贷违约事件。在2014这波房地产泡沫中，恒大等开发商非常激进，给他们提供贷款的不少是城商行。截止到2020年6月30日，恒大的信贷账单显示，民生银行的贷款余额最大，为293亿，其次是农行，然后是浙商银行，其中很多是城商行。
今年3月，央行发布了2021年四季度央行金融机构评级结果。
评估结果显示，现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。不过，10%的城商行处于高风险，资产占全部城商行的3%；另外，村镇银行风险最高，高风险机构数量为103家，资产占比为7%。
近期，河南多家村镇银行出现了取款问题。该类村镇银行的问题主要是个别私人股东资金转移和违规放贷上。城商行的风险主要是给房地产企业激进放贷。截至2021年末商业银行不良率为1.73%，较2020末下降0.11个百分点；但是，城商行的不良率在恶化。
我使用《财经》杂志《财经五月花》的研究数据（《百家城商行不良率解析》）。数据显示，2021年，辽沈银行不良率为6.02%，蒙商银行为4.15%，鄂尔多斯银行为3.97%。由于房地产企业贷款风险大幅度上升，城商行房地产业的不良率也水涨船高。晋商银行、锦州银行房地产业的不良率分别为10.29%、9.77%，较2020年末分别增长了10.01个百分点、4.32个百分点。另外，苏州银行房地产业不良率上升至6.65%，天津银行为5.19%，重庆银行为4.71%，江西银行为4.5%，郑州银行为3.47%。以上房地产业不良率主要是房地产企业“贡献”的。
值得注意的是，个人住房贷款一直是银行信贷质量的稳定器，不良率低于制造业贷款、公司贷款和消费贷。截至2021年末，锦州银行、泸州银行、甘肃银行个人住房贷款的不良率分别为1.58%、1.34%、1.3%，其余银行的不良率均低于1%。
如果烂尾楼潮引发集体停贷断供潮，个人住房贷款的违约率定然上升，这将触及银行信贷质量的稳定期。近些年，监管层一直强调避免房地产风险外溢到银行系统，避免系统性金融风险。因为银行风险背后是无数家庭的存款。个人住房贷款的不良率底线是银行系统性风险的底线。从开发商、购房者到银行、广大储户，这是一个难以独善其身的时代。
楼市风云
强制停贷事件也让人们重新审视房地产以及楼市政策。
这轮房地产泡沫高企，高价房确实让人叫苦不迭，当楼市监管急刹车，恒大等大型开发商遭遇债务危机，很多人纷纷叫好。但是，经济是一个系统。房地产开发商大量破产的背后是供应商、投资者讨债无门、血本无归；是建筑工人失业、被拖欠薪水；是一个接一个的烂尾楼，千万家庭的财富和幸福化为泡影。当然，还可能是商业银行房地产业不良率上升。若银行陷入困境，将影响到广大储户的存款安全。如此，没有人能够全身而退、隔岸观火。
这并不是说开发商不能破产，也不是说房价只能涨不能降，而是提出一个问题：该如何监管房地产市场。
当前房地产的问题可以追溯到2008年金融危机。危机爆发后，全球主要国家实施刺激性政策。到2012年，刺激性政策边际衰退，并引发全球产能过剩，原油及原材料价格大跌，PPI下滑至负数。2014年，国际原油价格暴跌45%，国内房地产、钢铁、水泥、煤炭等原材料产能严重过剩，部分央企利润转负，PPI再度下滑。这时国内启动供给侧改革，目的是去库存、去产能、去杠杆。怎么去？
房地产是当时高库存的市场，也是消耗钢铁、水泥、煤炭、玻璃、化工原材料产能的“大户”。于是，全国开启了棚改货币化，从房地产市场入手去库存。所谓棚改货币化，指的是政府直接以货币的方式补偿被拆迁户，后者拿到货币到市场上去买房。
2014年4月，中国央行创设了一种工具叫抵押补充贷款（PSL）。中央银行通过PSL向政策性银行（如国开行）提供贷款，国开行再向地方政府提供贷款。数据显示，当年7月，中国央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL，利率4.5%，用于支持棚户区改造、保障房安居工程等。2015年6月，央行再次向政策性银行进行PSL操作，利率下调至3.1%，规模达1.5万亿。PSL的期末余额从2015年5月的6459亿，迅速增加至2017年2万亿左右的规模。
抵押补充贷款多数投向三四线城市和新一线城市，相当于对这些城市的房地产市场定向宽松货币。这波巨额资金彻底激活了全国房地产市场。大型开放商开启高周转模式攻城拔寨，中型地产商意识到这是最后的狂欢，拼命想要跑进前30强所谓的安全区域。郑州、武汉等城市打出“新一线”、“强一线”城市的口号，在全国抢人才、吸引人口，大规模开发新城新房。同时，三四线城市一拥而上，房子下乡，农民进城，房价普涨。商业银行接过政策性银行的火力，大举放贷，房地产业的信贷增量占比过半，城商行大肆向房地产市场投放信贷。同时，地方政府的土地出让金收入也大规模增加。这样就形成了一股房地产大潮，全国城市房价普遍性大涨。
这轮大潮起来，钢铁、水泥等过剩性产能降下来了，PPI快速反弹回正，央企的经营状况改善了，房地产的库存也有所下降，但是房企、家庭和政府的杠杆更高了，开发商在高周转中停不下来了。
接下来就是新冠疫情全球大流行，深圳房价在逆势中高歌。接着，全国楼市迎来了强监管，三道红线、五档限贷、集中供地、美元债监管。
去年，开发商在高周转、高杠杆的运动中突然卡了车轮，出现了大型翻车现场，直接进了 ICU，爆发了信贷流动性危机。今年，信贷流行性危机和经营流动性危机同时来袭，房地产市场的信用已经恶化。债券市场上，债券崩溃，房企难以融资；信贷市场上，资产价格下跌，开发商信用下滑，银行放贷谨慎，且限制性政策未解除；购房市场上，投资者对房地产的预期逆转，购房者担心踩雷烂尾楼。这个市场已陷入债务螺旋，濒临信用破产。
今年各地的救市政策可谓五花八门、花样频出，包括放松、解除限售限购，降低住房贷款利率和首付比，提高公积金贷款额度，出台楼市限跌令，鼓励公共单位、国企团购房，下乡下基层卖房，等等。甚至，存在次贷化趋势，比如首付贷。
事到如今，我们需要思考，房地产如何才能回归正常化？
这关系到宏观经济及银行安全，也关系到千千万万家庭的住房保障和资产安全。
所谓正常化，不是指房企不破产，也不是指价格平稳，而是每一个市场主体能够按照自己预期合意的价格自由交易。房地产价格有涨有跌，购房者、投资者、供应商、银行随行就市。
市场越发达，监管越重要；监管越有效，市场越发达。过去十多年，房地产与调控如影随形，价格上涨调控，价格下跌也调控。如今，我们需要思考调控的目的是什么、效果又如何。当下，只有自由的流动性输入才能化解持续恶化的烂尾楼危机，扭转集体强制停贷势头，避免烂尾楼风险外溢到商业银行。
监管应该服务于市场，目标是降低市场交易费用，维护市场交易公平。有效的监管才能促进房地产正常化，维持政策稳定性，降低信息成本，解除干预价格与供需的政策，让自由的利率价格决定房企的信贷与债券融资，让楼市价格促进房地产的需求与供给的复苏，让市场自己去修复濒临崩溃的信用。总之，该出清的出清，该破产的破产，该复苏的复苏，该繁荣的繁荣。只是这个“该”，不是你我说了算，也不是任何个人说了算，而是价格说了算。
当利率价格、房地产价格不敏捷，那么集体强制停贷风潮就是一种迟到的信号。长期研究经济转轨的匈牙利经济学家科尔奈曾提出，价格的分权机制是一种更优的配置方式。他发现，当价格不张，无法及时发出短缺和风险的信号。极端情况下，经济管理部门只能通过如——某段道路年久失修垮塌造成人员伤亡——这样的事故，才能知道短缺和风险已经到了相当严重的程度。
