上半年写字楼市场共计14.5万平方米新增供应量，同比减少65.6%，其中第二季度录得位于火车站子市场的金融街融悦中心A栋入市，体量为7.5万平方米，大部分新项目将推迟于下半年正式交付。上半年净吸纳量录有319,885平方米，较去年同期下调45.6%，特别是第二季度经历两个月的疫情封控，租赁活动开展明显受阻，净吸纳量环比骤降83%至两年以来新低46,651平方米，大部分来自于上季度锁定及六月复工后重启需求回暖所带动。行业整顿与更迭加上疫情中因供应、资金链断裂等原因出现经营困难的企业退租缩租情况于季末初露端倪，涉及TMT、制造业及非传统金融等，乙级楼宇季内已录得负数，报-7,357平方米。至此，空置率历经连续六个季度下降后首次上行，环比微升0.1个百分点至15.4%，较去年底仍降低1.2个百分点。核心商务区续租活动集中表现相对稳定，空置率仍维持10%以下，而核心拓展区内以乙级楼宇较多的子市场为代表出现进一步分化。
行业需求方面，金融位居上半年首位，受金融注册制改革及开放红利驱动以内外资基金、私募投资及证券类需求持续释放，尤其季内封控期间二级市场仍维持运转，使得金融成为复工后最具韧性的新增动能来源，搬迁扩租快速恢复，而外资需求受金融类带动明显，驱使上半年仍维持40%左右水平；其次，TMT细分产业内人工智能新技术、产业互联网表现突显，同时受疫情影响，线上活动提升，电商等生活服务类扩张需求再度激活；消费品制造业以新能源汽车、快消品为代表上半年较快释放。值得一提的是，复工后生物医药与医疗器械，咨询及人力资源等专业服务需求如期延续且具韧性，而受近期油价波动影响能源及公共事业行业关注度提升，需求加速布局。
区位表现上看，上半年核心商务区内部搬迁持续且整体需求稳健，陆家嘴金融集聚效应引领全市去化表现，南京西路、淮海中路行业结构则更为均衡。其他滨江商务区整体亦表现出韧性，其中前滩凭借医药和TMT为主的多元需求位居上半年热点子市场前列，此外，滨江区域承接较多跨江或跨区升级搬迁，尽管受疫情干扰该类需求有所缩减，但是徐汇滨江、黄浦滨江优质项目二季度表现持稳。分成交类型，上半年搬迁扩租需求仍贡献近八成新租活动，其中扩租占比于第二季度环比缩小7%；受供需层面的长时间停滞，大面积需求为主推迟或暂停使得五千平方米以下面积段成交占绝对主导。
租金方面，浦东超甲级作为风向标上季度已开启本轮租金下调，空置率较高的新项目或乙级项目集中区域最早出现谈判空间明显增大的情况，而空置率较低的子市场如南西、外滩、前滩的租金走势仍基本持稳。市场分化表现之下，租金历经连续三个季度上涨后再度回落，全市报价和有效租金分别微跌0.1%和0.3%，较去年底仍皆呈0.8%的涨幅。
2022年上半年上海零售市场未录得新项目入市。受新冠疫情影响，原计划于期间入市的新项目延期，多类业态门店暂停营业。上半年市场净吸纳量受疫情影响录得负值，全市空置率升至7.2%。随着六月初上海逐步恢复正常生产生活秩序，商户也有序恢复线下运营，期间购物中心以发放消费券、积分优惠以及限时折扣等方式助力消费复苏。
餐饮依旧是主要驱动力，需求占比38%。咖啡茶饮品类需求活跃，上半年包括Blue Bottle Coffee内地首店以及阿嬷手作上海首店在内的多家特色首店亮相上海。此外，传统中餐、亚洲食肆以及烘焙甜品等多元品类亦布点积极，法国甜品品牌Laduree内地首店于近期亮相新天地。然而，受到疫情暂停堂食影响，餐饮需求扩张于二季度放缓，多类型餐饮店铺更是出现闭店的情况，其中，奎克咖啡暂别上海市场，位于芮欧百货的Le Salon也于二季度闭店。时尚服饰类需求亦较为活跃，占比28%，其中运动类品牌热度不减，HAZZYS GOLF中国首店亮相瑞虹天地太阳宫。消费观念的转变叠加疫情的负面影响，快时尚品牌面临挑战，位于淮海中路的H&M中国首店于近期闭店。上海于六月尾宣布有序恢复餐饮堂食，长期居家的生活方式激发线下餐饮消费需求，购物中心客流量也随之缓步恢复。受店铺调整和营业限制等影响，上半年市场租金承压，全市购物中心首层平均租金较去年年底下跌1.0%，报每天每平方米34.4元。
2022年上半年，上海物流仓储市场录得4个新增项目，总计约29.2万平方米，并且二季度新入市项目均已满租。由于供应的持续放量，全市空置率相较去年年底上升0.6个百分点至8.5%。上半年净吸纳量录得22.4万平方米，同比去年大幅上涨超过90%，得益于跨境相关业务、新能源汽车制造等新增需求的提升。相较于一季度，二季度的净吸纳量有所上升。上海市内外供应链持续受阻下，本地生鲜、零售用品需求剧增，多家头部生鲜电商和零售电商平台在松江、奉贤、金山子市场均有超1万平方米的租赁成交，疫情反复强化了消费者线上消费习惯，并同时促进了冷链三方物流的需求，期内录得冷库租户在临港板块4.8万平方米的新租；制造业中新能源汽车产业持续发力，录得知名新能源汽车企业在临港区域5万平方米的新租。
全市整体租金报价累计增长2.3%，其中处于空置水平低于10%的多个子市场均有超过1.5%的涨幅，进出口相关需求带动临港、奉贤板块租金上调明显，位于临港的保税库迎来租金连续两季度上涨。
2022年上半年商务园区写字楼市场共录得3个新增项目，分别位于漕河泾、金桥和外高桥，总计约25.3万平方米，同比下降39%。受疫情影响，新增供应延缓入市，需求释放受阻，上半年累计净吸纳量10.9万，同比下降76%。因此，上半年市场空置率累计上行0.9个百分点至15.4%。
行业需求方面，TMT行业以55%租赁需求占比位居第一，继续保持排头兵地位，但子行业分布较去年变化较大。华为连续两个季度在金桥板块进行大面积租赁活动，贡献了市场近1/3的成交，体现出强劲的业务增长性和对金桥板块的亲睐；其次作为上海三大战略先导产业之一的人工智能，需求逐渐凸显，如商汤科技在漕河泾板块进行扩租。软件服务类作为TMT中第三大需求子行业，在张江、漕河泾、临空及市北板块多点开花。企业类型也呈现出多矩阵化，如人力资源软件、汽车服务软件等，充分体现数据智能在各领域的渗透。生物医药行业租赁需求占比20%位列第二，不断涌现和发展的国内外新兴企业，释放着旺盛的新租需求，各领域多类型企业百花齐放，如咨询检测、医疗器械、细胞治疗等。
对比各子版块市场表现，金桥板块在上半年呈冠绝之势，板块净吸纳量及租赁需求以绝对优势领跑市场，上半年累计去化量占全市58%，活跃的市场活动支撑板块租金保持持续增长趋势。张江板块以其产业聚集优势，持续吸引电子产品企业入驻，空置率连续两个季度下降至11.4%, 行业吸引力支撑租金强劲表现，为上半年租金涨幅最大板块。受到二季度疫情封控影响，临空板块出现小规模的小租户退租现象，致空置率累计上行0.7个百分比。漕河泾板块部分项目进行面积整合、租户结构调整，空置率再度上行，但租金报价仍稳定增长。
租金方面，核心板块的优异表现推动全市平均租金报价稳中有进至每月每平方米人民币138.70元，同比增长3.2%，较2021年底累计增长1.0%。
2022年上半年，上海物业投资市场录得23笔大宗交易，交易金额达人民币427.89亿元，较上年同期水平微降8.9%。二季度，内资企业购置自用楼宇的需求频频涌现，致使上半年自用型投资占比达39%，内资买家占比亦维持在83%的高位。
依据投资物业类型来看，写字楼物业交易占比61%，较上年同期录得大幅上涨，尤以来自金融、科技、能源与物流等行业的自用买家购置办公物业为写字楼交易占比提升的主要推手，如浙商银行购入绿地创驿大厦A栋，阿里巴巴收购位于徐汇滨江的西岸艺岛等，另外位于张江板块的生命科学园凭借其在后疫情时期所展现的强势租赁表现逐渐成为投资者偏好的物业类型，特别在本季备受外资机构投资者之追捧；产业地产类物业交易占比17%，除长三角物流资产包交易外，厂房类物业转手自用买家的情况屡见不鲜；此外，外资地产基金看好长期人口发展趋势，择机布局长租公寓，至此上半年该类资产交易占比达9%。投资策略方面，疫情蔓延所带来的市场不确定性增加，带动核心增值型交易占比稳步上升。
