概述：从1-7月的房地产开发运行数据看，各项指标跌幅再次扩大。其中，1-7月，全国房地产开发投资额为7.95万亿元，同比降幅继续扩大至6.4%，为历史降幅最大值；1-7月，全国商品房销售面积78178万平米，同比下滑23.09%，住宅销售金额为66328亿元，同比降幅31%。7月份各地楼市表现总体比较弱，源于居民对新房购置的信任度的降低和高温下房企供应大幅减少。同时，今年以来宽松的金融环境并没有对房企的资金问题带来明显改善，从资金来源来看，无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月增速全面下滑，显示房企获得资金渠道仍然受阻。当前房地产市场处于筑底阶段，随着各地保交楼等维稳政策的持续出台及发酵，及长效机制的不断完善，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。
一、1-7月开发投资额又现下滑
2022年1-7月，全国房地产开发投资额为7.95万亿元，同比降幅继续扩大至6.4%。
其中，住宅开发投资额为6.02万亿元，占到76%的比重，较去年同期持平，但同比降幅也继续扩大至5.84%，均为历史降幅最大值。同时，本月单月房地产开发投资额在5、6月份保持单月环比上涨后，又出现下跌的情况，下跌幅度在3成以上。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，1-7月份房地产开发投资增速继续下滑，且下滑幅度拉大，受今年3、4月份，受国内外超预期的突发因素影响，我国的经济下行压力依旧很大。7月28日中央政治局召开会议，着眼实际，对经济目标的表述更为灵活，在4月29日政治局会议“努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间”提法的基础上，会议强调“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。尽管目前在开发投资数据上仍旧面临较大压力，但各地房企纾困和稳楼市政策下，今年下半年投资开发数据有较大改善空间。
二、房企拿地谨慎，重点关注拥有优质核心资源宅地
2022年1-7月份，全国土地购置面积仅为4546万平米，同比下滑幅度依旧在48%以上，基本持平上月，处于历史低位。并且土地购置面积的同比跌幅今年以来持续在4成以上。但从单月角度看，7月土地购置面积为918万平米，较上个月大幅回落26个百分点。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，7月份，随着第二轮集中土拍接近尾声，全国土地市场成交规模出现缩减，当前土地市场中虽流拍率较前期有所减少，但各城市之间，城市的各板块之间的冷热分化显著，流动性紧张下房企仍将重点关注拥有优质核心资源宅地的投资机会，这也将成为今后土拍市场的常态。
而今年整体上土地累计购置面积的下滑，与多方面有关：一是，各地为降低流拍率或减缓市场存量去化压力，减少供地；二是，尽管调整土拍规模和节奏，各地分化明显，流拍显现依旧存在。
三、短期内房企开工积极性依旧不足
2022年1-7月全国房屋新开工面积76067万平米，同比下降36.05%，且降幅持续扩大，较上个月增加1.6个百分点；竣工面积为32028万平米，同比降幅近23.35%，较上个月降幅再次扩大；全国房屋施工面积为859194万平米，同比下滑3.66%。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，从生产端来看，在地方政府加大保交楼支持力度之后，施工、竣工、新开工数据尚未明显改善，房企新开工意愿仍然低迷。此次7月28日中央政治局会议对将“保交楼”提升到“安全底线”高度，并强调“压实地方政府责任”以保交楼、稳民生，并“用足用好政策工具箱”以稳楼市，预计下一阶段各地将继续出台房地产维稳政策。
四、购房信心和高温导致7月整体市场表现较弱
2022年1-7月，全国商品房销售面积78178万平米，同比下滑23.09%，其中住宅销售面积占到85%，为58057万平米，同比下滑27.05%。1-7月商品房销售金额为75763亿元，同比降幅29%，住宅销售金额为66328亿元，同比降幅31%，上述数据较上个月均出现了上下小幅波动的态势。但从单月值看，较上一个月环比下滑幅度较大，其中，7月当月住宅销售面积为8030万平米，环比下滑47%，住宅销售额8645亿元，环比下滑43.7%。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，7月份各地楼市表现总体比较弱，源于两大因素：一是部分新房交付出现问题导致居民对新房购置的信任度有所降低；二是开发商不看好高温下的楼市行情，也直接导致了供应大幅减少。
但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。随着各地保交楼等维稳政策的持续出台及发酵，预计9月份后市场将有所复苏。
五、房企资金问题至今仍未明显改善
2022年1-7月，全国房企到位资金8.88万亿元，同比降幅25.38%。从资金来源上看，国内贷款同比降幅28.39%，定金及预收款同比降幅为37%，个人按揭贷款同比降幅为25%，均较上个月基本持平。
今年以来宽松的金融政策至今并没有对房企的资金问题带来明显改善，从资金来源来看，无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月增速全面下滑，显示房企获得资金渠道仍然受阻。今年二季度末，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比一季度末低2.7个百分点，增速降至历史最低点。同时，央行数据显示，二季度末，全国个人房贷利率跌至4.62%，为五年以来最低值。预计下阶段，房贷利率仍有下降的空间。
2022年以来，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着长效机制不断完善，因城施策效果、及房贷利率调整的效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。
来自：58安居客房产研究院
