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转自：中国经营网
本报记者 余燕明 北京报道
经历了漫长的修复期，叠加近期央行、银保监会等多部门连续释放利好政策，北京楼市已率先回暖。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年9月，北京新建商品住宅成交量达到了7487套，环比上升了近39%，环比升幅较8月扩大了约15个百分点；同比上升了1.5%，这是时隔一年后，北京新建商品住宅成交量再度同比转正。
“展望后市，随着房企风险化解工作取得成效，加之9月末中央连出房贷利率、财税优惠等三条重磅利好政策，为房地产市场注入信心，预计10月北京新房成交量仍有上升空间。”诸葛找房数据研究中心一位分析师称。
除了新房市场成交量环比、同比均已转正，北京二手房市场在今年9月也延续了较高热度。当月，北京全市二手住宅成交量达到了14329套，比今年8月的13920套增长了2.9%，比去年9月的12575套增长了13.9%。而在今年8月，也是时隔一年后，北京二手住宅成交量实现了同比再度转正。
新房、二手房市场复苏企稳以后，传导并带动了土地市场回暖。今年9月下旬，北京市完成了第三批次集中供地，本轮推出的18宗地块全部成交，无一流拍，整体成交溢价率为6.06%，高于今年前两批次集中供地4.46%、5.35%的整体成交溢价率。
北京楼市率先回暖，受益于改善性需求更为坚挺。根据仲量联行的监测数据，2022年前三季度，北京高端住宅市场累计成交量创下过去五年以来的最高值。其中第三季度，北京高端住宅市场成交量达到了1709套。尽管经历第二季度的销量小高峰之后，第三季度成交量小幅回落，但较去年同期持续增长，同比增长97.1%。
“随着传统市场旺季的到来，开发商将紧抓销售节点，进一步加大推盘力度，预计高端住宅新增供应将维持高位，并带动市场成交情绪。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示。
新房市场环同比均已转正
中指研究院的监测数据同样显示，北京楼市在“金九”上涨显著，当月新建商品住宅成交面积接近67万平方米，环比上涨了39%，同比亦增长了2%。
克而瑞研究中心的监测数据显示，一线城市在今年9月展现出了较强的韧性，尤其是北京延续了较高的市场热度，继续受益于改善性需求相对坚挺，单月新建商品住宅成交面积为79万平方米，环比上涨了37%。
“十一”黄金周，有关机构数据显示，北京新建商品住宅成交面积为2.2万平方米，同比下降了87%。不过，北京新房成交面积在国庆长假期间大幅下滑，主要受备案延迟影响。
根据调研统计，今年“十一”黄金周，北京新房市场热度持续升温，假期中北京主力在售新房项目认购套数达到了1495套，认购面积约为17万平方米，同比上涨了115%，热销项目集中在顺义、昌平、朝阳。
“目前房地产政策持续宽松，市场信心逐渐回暖。”米阳表示，“开发商仍以增加销量、快速回笼资金为首要任务，采取价格优惠措施拉动销量。”
诸葛找房数据研究中心方面指出，今年9月，北京房企降价促销活动力度有所加大，新房整体成交价格进一步被拉低。监测数据显示，当月北京新房成交均价为45357元/平方米，环比下跌了8.18%，环比跌幅较上月收窄9.01个百分点；同比也实现了止涨转跌，跌幅为3.52%。
从9月北京区域新房的成交表现来看，大兴区新房成交量仍然位居领先地位，当月新房成交561套。顺义和昌平两个区的新房市场也表现不俗，分别成交了526套和443套，位居区域第二、第三。与此同时，延庆、怀柔、密云、平谷4个郊区及西城区在9月的新房成交量处于偏低水平，单月成交量均低于100套。
从成交量变化来看，9月北京半数城区呈现上升态势。其中，由于西城区8月成交基数小，当月涨幅显著，环比上涨1000%；东城、怀柔两个区当月成交活跃度上升也较为明显，成交量较上月均达翻倍套数。
从各大房企9月在北京市场的销售业绩来看，11家房企销售额突破10亿元。其中，城建发展凭借多个热销高端项目，带动销售业绩领跑，9月实现销售额51.43亿元；华润置地再居榜二，9月实现销售额32.99亿元；首开股份紧随其后，销售额为32.26亿元；中海地产和保利发展的销售表现也较为亮眼，单月销售额均超20亿元，分别以21.57亿元和20.81亿元跻身前五。整体来看，央企、国企9月在北京市场的活跃度较高，且揽金能力较强。
今年9月，北京市区有18个商品住宅项目获取预售证，分布在朝阳、丰台、昌平等10个区域。机构数据显示，当月新房批准上市房源数量达到了6883套，环比上月下跌11.4%，同比下跌40.4%。
同时，北京在9月末库存量进一步累积。9月末，北京新房库存量为111065套，环比上升2.05%，环比升幅较上月收窄5.71个百分点；同比上升16.58%，同比升幅较上月收窄4.07个百分点。从去化周期来看，9月末去化周期为19.1个月，较上月延长了0.4个月。
二手房、土地市场轮动复苏
今年9月，部分重点布局在北京的典型房企销售额转入正增长，也佐证了北京新房市场在“金九”已率先回暖复苏。
根据相关房地产研究机构公布的数据，北京国资发展商城建发展（600266.SH）在今年9月的合约销售额为55亿元，环比增长了74.1%，同比增长了301.5%。今年前三季度，城建发展累计合约销售额预计达到了373.7亿元，同比增长了17.1%。
另一家北京国资发展商首开股份（600376.SH）在9月实现签约面积33.57万平方米，环比增加了47.38%；单月签约金额72.69亿元，环比增加了20.11%，以价换量的销售策略取得了显著成效。
重点投资布局于北京的保利发展（600048.SH）在今年9月实现签约金额383.95亿元，同比增加了6.6%；当月，中海地产（00688.HK）北部大区录得合约销售额77.67亿元，环比增长了53.83%，同比增长了381.53%；华润置地（01109.HK）华北大区在9月实现签约金额433.18亿元，环比增加了26.91%。
二手房市场与新房市场具有较强的联动效应，今年9月，北京二手房成交量延续了较高热度。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，在楼市信贷环境较为宽松的背景下，北京二手房市场表现更为稳健，9月成交量实现“四连升”走势，且同比升势大幅走阔。当月，北京二手住宅成交量达到了14162套，环比上升3.09%，环比升幅较上月收窄9.5个百分点；同比上升42.2%，同比升幅较上月扩大36.7个百分点。
中指研究院方面亦指出，今年9月，北京二手房市场持续回暖，二手住宅量价双升。当月，北京二手住宅成交量稳步回升，超1.4万套，环比继续小幅增长，同比实现年内首次增长。价格方面，9月北京二手住宅价格环比上涨0.17%，涨幅较8月有所收窄。整体来看，北京二手房市场热度得以延续，购房者信心逐步回归。
“从北京二手房市场的成交走势来看，当前已逐渐由快速修复进入到稳步成交阶段，预计接下来成交量大概率维持稳中有升态势。”诸葛找房数据研究中心一位分析师称。
新房、二手房市场复苏企稳以后，也已进一步传导并带动了北京土地市场回暖。
9月下旬，北京2022年度第三批次商品住宅用地集中出让落下帷幕。本轮推出的18宗地块挂牌起始总价约为471.7亿元，最终全部顺利成交，总成交价款达到了500.3亿元，整体成交溢价率约为6.06%，要高于今年前两批次集中供地4.46%、5.35%的整体成交溢价率。
第三批次挂牌出让的18宗商品住宅用地均顺利成交，无一流拍。北京在第一批次集中供地推出了18宗商品住宅用地，最终1宗地块流拍；第二批次集中供地推出了17宗商品住宅用地，最终14宗地块实现成交，3宗地块流拍。
除了整体流拍率降低、溢价率提高外，房企仍长期看好北京楼市，继续保持了大举拿地布局的投资力度。
“鉴于当前市场信心已有所提振，预计北京楼市在接下来四季度的成交走势将维持向好向稳态势。”诸葛找房数据研究中心一位分析师表示。
