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转自：中国经营网
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
随着广州、深圳、惠州、东莞先后发布2023年第一批供地相关公告，粤港澳大湾区土拍市场正式开门营业。而谁又将加入“头啖汤”（广东话意为“第一口汤”）的抢食之战，拭目以待。
根据公告，广州首批8宗涉宅用地将于3月23日～4月20日期间陆续出让；深圳首批5宗居住用地于2月23日～5月23日期间发布出让公告。惠州首批6宗涉宅用地以及东莞首批5宗居住用地也将在后续一定时间段内分次组织出让。
《中国经营报》记者注意到，上述城市的推地节奏均与以往有所不同。自2021年实施住宅用地出让“两集中”政策（即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年发布住宅用地公告不能超过3次）以来，广州、深圳等地采取同一时间集中出让土地的做法（部分批次的土地出让活动集中在1天内完成），而现在，各地政府将视市场情况进行多次供地，参与企业的资金筹集周期也将拉长。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，若土拍“首秀”顺利，对今年土地市场、商品房市场或将有预期上的提振作用。既能提振开发商的拿地情绪，也能发挥上游（土地端）的带动作用，促进下游开发、销售的好转。
分批发布、分批竞拍
2月21日，广州市规划和自然资源局以挂牌方式出让16宗地国有建设用地使用权，起始挂牌总价达324.01亿元。其中，涉宅用地有8宗，供应总建筑面积为156.59万平方米，起始挂牌总价为269.58亿元，各宗地分别坐落于荔湾区、天河区、番禺区和增城区。
此轮出让土地中，挂牌起始价最高的地块为番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块，达73.17亿元，该宗地面积约6.9万平方米，建筑面积约25.17万平方米，起始楼板价约2.91万元/平方米。另一为番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块，挂牌起始价也达到71.95亿元，起始楼板价约2.8万元/平方米。
从出让条件上看，番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块需配建服务设施用地、装配式建筑比例不低于70%；番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块需负责建设市政道路用地、绿地用地以及无偿配建中小学。值得注意的是，剔除配建的面积后，这两宗地块的起拍楼板价将进一步提高。
番禺区的另一宗拟出让地块为迎宾路BA0603009地块，其挂牌起始价约20.2亿元，宗地面积约3.22万平方米，建筑面积约9.65万平方米，起始楼板价约2.09万元/平方米。
记者日前走访番禺区迎宾路BA0603009地块注意到，其位于番禺区重点发展的智能制造产业园北侧、亚运城西北侧，距离地铁3号线大石站约1公里，临近新光快速路和华南快速干线，目前地块周边配套商业、医疗设施。根据公告，该地块将配建幼儿园及小学，解决就近入学问题。
从首轮各区的宅地供应情况来看，番禺区合计供应上述3宗涉宅用地，总建筑面积60.53万平方米，总起拍价达165.32亿元，居全市第一。
值得注意的是，在此前广州市规划和自然资源局发布的2023年度第一批住宅用地拟出让地块详细清单中，番禺区拟出让6宗土地，广州全市则合计拟出让21宗，总面积134.53公顷，总建筑面积300.28万平方米。此次正式推出的8宗涉宅用地均在第一批出让清单中，而清单中拟供应的其余13宗宅地并未在此次挂牌出让。
无独有偶，2月23日，深圳市规划和自然资源局发布的2023年第一批次拟出让居住用地项目清单公告亦提到，将结合年度供地计划，分批次公布拟出让居住用地项目清单，首批共推出5宗土地，涉及宝安区、光明区、龙岗区和坪山区，清单内地块将在接下来3个月内发布出让公告。
3月2日，深圳公共资源交易公共服务平台发布5宗居住用地的挂牌出让公告，挂牌开始时间为3月22日，保证金交纳及竞买申请截止时间均为3月29日下午3点，确认竞买资格截止时间为3月31日下午2点30分。
同样实行分批次公布、分批次竞拍拟出让居住用地的还有惠州，其今年首轮出让6宗住宅用地，涉及市本级（惠城区）、大亚湾、仲恺区，计划供地时间为1月～5月；东莞第一批次拟出让居住用地合计5宗，土地总面积为15万平方米，但未进一步说明出让时间段。
推地规模减少，同时拉长从公布到竞价的周期，与集中供地制度的调整有关。
广州市规划和自然资源局发布的公告显示，根据自然资源部有关通知，从2023年开始，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公布未来一定时间段内拟出让地块的详细清单，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。
今年，广州市规划和自然资源局将根据年度供地计划，分批次公布未来一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单，确保市场主体全面掌握土地供应状况，为其投资决策预留充足时间并提供参考。
房企“逐浪”大湾区
事实上，粤港澳大湾区、长三角等核心区域历来是房企布局的重点。
就在去年10月，华润置地（1109.HK）在其官方微信公众号宣布，与4家香港发展商（恒基兆业地产有限公司、嘉华国际集团有限公司、新世界发展有限公司、信德集团有限公司）签订《战略合作协议》，双方将针对具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是处于粤港澳大湾区的项目，进行商讨及研究共同合作发展的可行性，以增加双方在内地和香港的相关业务投资和影响力。
华润置地董事会主席李欣表示，“粤港澳大湾区是公司及上述香港发展商等5家企业共同的战略焦点，未来5家企业将结合运用自身资源，强强联手，发挥最大协同效应，因应各自在不同地区的优势，全面开拓并把握粤港澳大湾区发展机遇，发掘更多合作机会，创价增值，实现互惠共赢。”
克而瑞数据显示，2022年，粤港澳大湾区内9个城市（广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、江门、中山、肇庆）合计成交419宗经营性用地，总建筑面积4405万平方米，全年商品房销售金额为12989亿元。政策合力下，大湾区市场从“探底”走向“筑底横盘”阶段。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，进入2023年，房企拥有多项融资利好政策助力，开年后楼市人气也有所回升，“但房企从融资通道打开、楼盘销售回暖再到现金流实质性改善还有一个过程，土拍市场的复苏并非一蹴而就。不过，对于一些‘资金俱备，只欠挂地’的实力房企来说，当前未尝不是一个抢食‘头啖汤’的机会。”
土地市场是楼市重要的风向标。近段时间以来，部分热点城市的土地市场活跃度有所回升。
2月23日，苏州首轮第二场土拍共出让5宗土地，总起始价为51.2亿元，最终2宗地块触顶成交，1宗溢价成交，另外2宗以底价成交，共揽金约56.12亿元。至此，苏州今年首轮土拍共出让11宗土地，总成交额约140亿元。
2月21日，杭州首批集中供地出让，13宗涉宅地块全部成交，其中8宗竞价触顶进入摇号，2宗溢价成交，3宗底价成交，总出让金额约182亿元。其中，萧山城区市北地块尚未开拍已达封顶，参与摇号企业合计60家。
中指研究院监测数据显示，截至2月22日，共有84个城市出让住宅用地，共计成交272宗，总出让金额约268.7亿元，平均溢价率5.28%。
值得注意的是，在粤港澳大湾区，广州楼市自2023年开年以来出现回暖迹象。根据广州中原研究发展部统计数据，2月份，广州新房网签数量为5032宗，环比增加6%，较去年同期上升11%，预计实际网签量环比增幅为10%～15%；二手住宅方面，网签成交宗数为1358套，环比增长41.61%，网签均价为29261元/平方米，环比下降2.97%。
从全国楼市表现来看，易居房地产研究院发布的数据显示，今年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%，经历连续20个月交易数据下降之后，全国新房成交面积同比增速首次转正。同期，该机构监测的8个重点城市二手房成交量为79438套，环比增长78%，同比增长96%。
