“珠系”房企新变局

原标题：“珠系”房企新变局 来源：南方日报

2021年开年不久，珠海房地产市场发生了两件值得关注的事——

日前，省扫黑除恶办到珠海回访评查了黄耀宏等29人涉黑案，被另案处理的世荣兆业原董事长梁家荣仍未有新动向。

另一件是，在公司董事长鲁君四被证监会立案调查后，格力地产竞得港珠澳大桥珠澳人工岛一宗商地。

珠海地产业，沉浮数十载，从上世纪80年代开局，到十年“黄金时代”，再到土地争夺潮涨潮落，催生过一批能“出圈”的本地房企。世荣兆业、格力地产与华发股份，一度被誉为代表珠海本地房产市场的“三剑客”。

近年，随着世荣兆业身陷“世界仔”漩涡，格力地产逐渐驶离房产主业，“三剑客”仅剩华发股份一枝独秀。与此同时，半数全国百强房企进军珠海，渐成群雄争霸之势。

十字路口，“珠系”房企是否迎来重新洗牌的时代？“三剑客”之外，谁又能再度站上珠海房地产舞台的中央，成为C位担当？

光环渐褪，世荣兆业的危机

驾车沿湖心路一路向斗门井岸镇出发，尖峰桥以西，由世荣兆业打造的连片住宅建筑群便可映入眼帘。

在珠海斗门，世荣兆业昔日的辉煌几乎无人不晓。里维埃拉、作品一号……多个广为人知的大盘均是其旗下作品。从房地产开发，到工程建筑、园林绿化、物业管理，一路走来，世荣兆业的版图不断扩大，成为珠海第二家房地产上市公司。

风光无限之际，一则突如其来的公告改变了这一切。

2016年7月20日，世荣兆业发布公告称，收到公司董事长兼总裁梁家荣家属的通知，梁家荣因涉嫌洗黑钱罪被公安机关执行指定居所监视居住。“世界仔”梁家荣与上市公司世荣兆业，开始被推上舆论风口。

漩涡数年未停。去年6月，省公安厅发布《关于检举揭发珠海市梁家荣等人违法犯罪的通告》。法院查明，自上世纪90年代以来，梁家荣（另案处理）通过组织实施一系列违法犯罪行为，形成以其为组织、领导者，以黄耀宏等人为积极参加者的黑社会性质组织，组织实施多起暴力犯罪打击竞争对手。

今年1月19日，省扫黑除恶办派出回访评查组赴珠海，针对黄耀宏等29人涉黑案展开回访评查。截至目前，公安机关已冻结涉案资产价值逾123亿元，其中包括梁家荣及其一致行动人所持有的世荣兆业股份，市值逾43亿元。消息指，目前梁家荣仍境外在逃。

风波之后，世荣兆业高层几番更换。笔者梳理发现，梁家荣案曝光后，该公司至少已有5位总裁相继上任，最短一任不到半年便提出了请辞。

2020年9月29日，世荣兆业官宣称，董事会同意聘任李绪鹏为公司总裁。但不到一个月，该司再发布另一则公告称，收到斗门区人民法院送达的《传票》及《应诉通知书》。股东梁社增作为原告，向珠海市斗门区人民法院递交《民事起诉状》，请求依法撤销董事会通过的聘任总裁议案。梁社增正是梁家荣父亲。

按照公告，斗门法院目前已受理该案。换言之，新任总裁或将再有变数。

近些年，人去人来的世荣兆业，业绩表现亦不尽如意。年报显示，2015年至2019年，世荣兆业实现营收分别为13.49亿元、14.33亿元、31.05亿元、23.53亿元、27.53亿元，同比增长为220.39%、6.23%、116.70%、-24.21%、16.97%。跌宕起伏的数据中，增速回落明显。

没落的“世界仔”、“流水”的总裁，还有营收增幅放缓的考验，如今的世荣兆业站上了发展路上的分岔口。

大船调头，格力地产的免税生意经

世荣兆业之外，另一位“剑客”格力地产近半年也是变数不断。

2020年伊始，疫情肆虐之下，格力地产发布公告称，公司合资成立了珠海高格医疗科技有限公司，主要生产口罩等医用物资。3个月后，格力地产再次向医药产业挺进，宣布拟购买上海科华生物工程股份有限公司18.63%的股权。

地产企业涉足医疗领域，市场关注源源不断。

同年5月11日，一则更为重磅的消息传出——格力地产发布公告称，公司正在筹划购买珠海免税全体股东持有的免税集团100%的股权。

近年来，受益于政策开放和消费回流，中国免税行业增长加快。要进军免税市场，免税牌照举足轻重。而珠海免税集团是国内为数不多的获批准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，拥有国内“珍稀”的免税牌照。业界普遍认为，格力地产此举，无疑是要为公司版图再开拓一片疆土。

搭上免税概念，格力地产股价收获多个涨停。乘势出击，去年9月，格力地产再以总地价16.51亿元一口气拍下海南三亚两宗商业用地。海口海关统计数据显示，海南自去年7月1日离岛免税新政实施，仅3个月离岛免税购物金额就达86.1亿元，同比增长227.5%。业内人士分析，海南的免税市场一直为众多企业青睐，这或是格力地产拿地的重要原因。

至此，格力地产的免税生意开局仍算顺利。

反转出现在2020年底。去年11月23日晚间，上交所发布对格力地产董事长兼总裁鲁君四的通报批评。12月31日晚间，格力地产再发布公告称，公司董事长鲁君四收到了中国证券监督管理委员会的《调查通知书》，因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，被中国证监会立案调查。

一时间，外界频频讨论，格力地产的免税生意还能否继续。

转折再次出现。

今年1月12日，格力地产子公司珠海太联竞得港珠澳大桥珠澳人工岛地块。根据地块竞拍要求，竞得人在项目用地范围内发展港珠澳大桥珠海口岸免税产业。

逆转剧情，再次带来股价的波动。1月14日晚间，格力地产回应公司股价异常波动情况指出，公司负责该地块的房地产开发，目前不具备免税业务的经营资质，还提醒称，格力地产与珠海免税的重组存在暂停或终止的可能。

一波三折之下，格力地产的免税生意经是否还能念下去？

江湖沉浮，“三剑客”何去何从

世荣兆业的董事长风波、格力地产进军免税行业的背后，折射出当下“珠系”房企的变局。

珠海是全国首批试点发展商品住宅的城市之一。1980年9月20日，第一个房地产项目“银海新村”诞生，此后房地产市场一路蓬勃发展。

1992年，华发股份公司正式成立。次年，闯荡澳门的“世界仔”梁家荣归来，开始布局珠海西区，珠海市斗门县兆丰房产开发公司成立。

相比华发股份与世荣兆业，格力地产起步更晚。公开资料显示，格力电器和格力地产曾同隶属于格力集团。2004年，时任格力集团副总裁鲁君四出任房地产专责工作小组组长，格力地产板块发展定位确定。2015年，格力地产从格力集团脱离。

随着城市化进程提速，珠海诞生了如荣业、日东、白玫瑰等知名房企，后来陆续还有三好、中珠等品牌突围而出。但在变幻莫测的市场，如今仍具较大规模和市场影响力的，仅剩前述“三剑客”——2004年，华发股份、世荣兆业顺利上市，2009年格力地产也成功敲钟。多年来，三者多项重要指标均在“珠系”房企中排名前列。

如果说“三剑客”崛起在珠海房产的“黄金时代”，伴随着时代的变迁，三者各自走上了不同的路径。

格力地产走向多元化布局之路。笔者梳理发现，2013年至2014年，格力地产先后进军海洋经济产业、现代服务业、教育产业、旅游产业、金融产业等，在珠海已布局洪湾中心渔港发展有限公司、万山静云酒店、格力船务公司，建立茵卓小学，发展珠海竹洲水乡项目，上线海控金融等。

有受访分析师认为，多元化布局战略有其优势之处，但目前看来，格力地产各板块业务间联系不大，未形成其核心影响力，房地产主业更连续多年录得营收下滑。年报显示，2017年，格力地产尚未开发的土地储备为172.86万平方米，到2019年降至105.82万平方米。

再看世荣兆业。除前述营收增幅明显放缓，年报显示，世荣兆业在2015—2019年均没有增加土储，也未发布任何竞拍土地的公告。昔日因拥有近300万平方米土地储备而被誉为“土地大王”的世荣兆业，土储已降至179万平方米，远落后于部分在珠的大型房企。

不同于格力地产和世荣兆业的起伏不定，华发股份近年销售业绩一路上扬。2015年跨入百亿规模，2019年华发股份合同销售额便达到922.7亿元。从战略方向看，华发股份一方面扎根珠海，力图确保在珠海的龙头地位，另一方面，则在开拓其它一线及二线重点城市的市场。最新年报显示，华发股份拥有土地储备计容建筑面积697.48万平方米。

一种市场声音是，“三剑客”的不同走向，昭示着珠海房地产市场，格局已变。

如何“出圈”，资本市场“不讲武德”

把目光放大至整个珠海市场。近几年来，珠海城市的发展推动着房地产业向前。珠海中原地产、合富研究院（珠海）发布的最新楼市报告均指出，目前全国百强房企超半数已进驻珠海。

一边是本地龙头房企表现不稳，一边是外来房企的强势入驻，“珠系”房企要“出圈”，突围之路在何方？

“事实上，告别了十年黄金时期，地方小型房企要想大规模扩张，成为‘黑马’跑出，可能性逐渐消失。”广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，随着拿地资本要求的逐步提升，入局门槛也在提高。他认为，未来除华发股份外，很难再有“珠系”房企能在整个粤系房企中突围而出。不只是“珠系”，在全国各地，几乎大部分小型房企最终都难逃“关停并转”的命运。

中型房企想要适应市场，积极转型势在必行。当中，韩世同认为，布局城市更新是一种高效的途径，“城市更新对房企来说，是一片广阔的蓝海。根据珠海城市特质，中型房企在全面考虑自身条件，清楚旧改模式的复杂性前提下，可把握时机参与旧改项目，为企业发展带来新的业绩增长点。”他建议，这种参与可以是成为城市更新项目的前期服务商等。

近年来，在“租售并举”的政策主导下，全国各地不少开发商抢滩租赁市场大蛋糕。韩世同认为，目前，珠海长租公寓市场尚属试水阶段，这也为珠海企业提供了一个战略选择。

多位业内人士也向笔者提出，从战略层面出发，随着地产行业进入调整深水区，更多企业愿意开始转变经营模式与业务领域，典型“打法”有并购拿地、合作开发，实现产品差异化等。但根本前提，是要谨慎选择适合企业发展的方向，深挖市场需求、提供优质产品永远是房企的立足之本。

“资本市场从来‘不讲武德’，在行业竞争日趋激烈的未来，稍有一步错误，就有可能付出巨大代价，最终败走麦城。”有受访人士说。

如今，越来越多房企登上了珠海房地产舞台。群雄争霸之下，谁将再度站上舞台中央，成为C位担当？值得拭目以待。