来源：第一财经
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导读：“从趋势看，随着调控逐渐收紧，广州等热点城市新房价格涨幅将得到控制，涨幅将收窄”
作者 | 第一财经吴斯旻
4月份，伴随多地楼市调控的效果逐渐显现和小阳春效应的消退，全国楼市热度有所下降，呈量价回落态势，但仍处于历史较高水平。其中，热点城市二手房价格仍处于上行通道，但深圳在推出二手房指导价后，价格出现环比零增长。
国家统计局5月17日发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4月份，70城中，有62个城市新房价格环比上涨，数量与上月相当，价格涨幅较上月小幅扩大0.1个百分点；二手房价格环比上涨城市为54个，比上月减少4个，价格涨幅与上月持平。
“整体来看，4月份在多城加码调控的影响下，市场热度有所收敛，同时新房市场热度高于二手房。预计接下来随着调控政策逐渐发酵，房价涨幅或将趋缓。” 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析称。
除了价格上出现高位盘整外，4月份，房地产销售也开始降温。根据统计局同日发布的2020年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况，1-4月全国商品房销售面积为50305万平方米，同比增长48%，与2019年同期相比上涨19.5%。4月单月销售面积为14298万平方米，环比下降23.3%，呈季节性回落。
易居研究院智库中心总监严跃进称，4月份市场行情其实是弱于预期的。从实际过程看，各地政策严管，尤其是信贷政策收缩，客观上都使得4月份销售数据面临一定压力。
分城市能级看，在密集调控之下，一线城市的房价继续降温。新房方面，除广州外，京沪深的新房价格的环比涨幅淡出前30名，分别上涨0.6%、0.3%和0.5%，小于或等于31个二线城市房价涨幅的平均水平。
二手房价格方面，一线城市二手房价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点，连续三个月处在下行通道。其中，深圳二手房价格与上月持平，出现环比零增长。
不过，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，当前，二手房市场热度还位于较高水平，同比涨幅达到3.4%，创去年2月以来新高，这意味着热点城市二手房价格上行趋势仍然较强。其中，除深圳外，一线城市环比继续领涨。4月份，京沪广二手房价的环比涨幅均位列70城前十位，分别上涨1.2%、0.9%和1.2%。
“调控政策对二手房着力难度大，除了深圳在推出二手房指导价后，房价得到明显控制外，其他城市二手房指导价并未推出。”李宇嘉称，自去年下半年以来，部分城市在前期限售政策到期的背景下，市场热度不断攀升，而新房库存持续降低，需求转向二手房市场，新房和二手房价格上涨轮动的局面还存在。
事实上，为了降温楼市，今年以来，深圳除了在需求端建立二手住房成交参考价格发布机制以促进二手住房市场信息透明，并严查楼市违规行为外，还在需求端加大供给。克而瑞深圳相关统计显示，相较今年2-3月，4月深圳商品房供应量明显加大，其中商品住宅供应面积23.83万平方米，环比上升116.14%，而成交均价为62226元/平方米，环比上升3.68%。
4月份以来，深圳二手房市场的“冷清”还体现在了成交量上。根据深圳市房地产中介协会数据，5月3日至9日，深圳二手房网签903套（含自助网签），环比下跌8.9%。此外，美联物业的一组近五年深圳“五一”假期的成交数据显示，深圳假期高峰成交在2017年，为817套，其次是2019年的724套，而今年“五一”假期成交数据为270套。
而与深圳毗邻的另一个一线城市——广州，4月份，新房和二手房价格延续了上月的领涨态势。4月份，广州新房环比上涨1.1%，位列70城第二，二手房价格的同比涨幅也位列70城前五。
广州楼市热度的居高不下，引起了监管层的注意。4月，住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5城负责人，要求切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
随后，广州“硬招”频出。4月2日，广州市政府发文，要求严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；4月中旬，广州市住建部门在全市范围内开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动；4月21日，广州再次发布调控新政，内容主要涉及提高人才买房门槛、将广州9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年等措施；4月28日，四大国有银行广州辖区内网点上调房贷利率。
“当前，广州的房价仍处于惯性上涨的过程中。但从趋势看，随着调控逐渐收紧，广州等热点城市新房价格涨幅将得到控制，涨幅将收窄。”李宇嘉称。
展望后市，贝壳研究院首席分析师许小乐表示，二手房市场的拐点已经出现。具体来看，随着调控效果的持续显现，一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅已相继收窄。5月份以来，全国二手房市场预期整体减弱，未来房价整体趋稳。
“值得关注的是，4月下旬重庆等城市的集中供地成交对于市场预期的影响已经显现，5月以来，北京等重点城市集中供地成交热度也较高，需警惕后续土地市场热度向新房市场乃至整个住宅市场传递，导致市场升温。”许小乐进一步表示。
