原标题：最早5月28日发售！要不要买、怎么买？一文看懂公募REITs
图源：图虫记者 杜萌
公募业再次上演“时间争夺战”。继5月19日获得证监会批复后，日前，在深交所和上交所官网，9只公募REITs陆续披露了《基金合同》、《基金招募说明书》、《基金托管协议》等法律规定的发行文件。
上述发行文件显示，首批REITs产品的战略配售比例已经确定。下周一（24日）起，各只REITs产品相继进入网下询价环节。待价格确定后，即可通过销售机构进行线上线下的同步发售。
根据公告的时间安排推算，上交所的5只基金预计将于5月31日一起发售，深交所的4只基金中，首钢绿能的预计发售时间为5月28日，其余3只基金的发售时间为5月31日。
这意味着，中航首钢绿能在时间上，拔得了头筹。
网下询价：底层资产估值决定了REITs的每份价格
和普通公募产品不同，这批公募REITs产品还披露了《询价公告》。
这正是公募REITs和普通公募产品的区别之处。普通公募产品发售时，每份份额的单位净值是1元，而公募REITs则采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。
表：9只公募REITs的询价安排及战略配售明细 来源：沪深交易所网站、界面新闻研究部
具体到询价环节，各只产品的询价区间则完全不一样。其中，价格最高的为首钢绿能，询价区间为12.50-14.00元/份，其次为广州广河，询价区间为12.47-13.26元/份。价格最便宜的则是蛇口产园，询价区间为2.1-2.42元/份。
界面新闻记者从博时基金了解到，之所以在公开发售前设立询价环节，这和公募REITs的产品特征有关。简单来说，基础设施公募REITs是公开募集基础设施证券投资基金的简称，在产品结构上采用"公募基金+基础设施资产支持证券"的结构。而底层的基础设施资产当前的估值、以及盈利能力，则在REITs产品的价格中起决定作用。
战略配售：广州广河比例最高，张江REIT比例最低
根据各只产品的公告显示，目前，9只产品均设置了战略配售，战略配售比例最高的为广州广河，达78.97%；其次是浙商杭徽，为74.30%。比例最低的为张江REIT，比例为55.33%。
为何设立如此高的战略配售比例？界面新闻记者了解到，证监会2020年8月公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》）规定，基础设施REITs需要设置战略配售环节。战略配售参与者为基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合基础设施基金询价对象规定的专业机构投资者。
而战略配售的投资者不得参与基础设施基金份额的网下询价。
表：原始权益人参与战略配售比例明细来源：基金公告，界面新闻研究部整理
以广州广河为例，博时基金表示，该蛇口产园REITs的战略配售对象中一部分是原始权益人招商蛇口。具体来看，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%；其他战略投资者认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。
战队庞大：每只产品均有三位及以上基金经理
从管理这几只产品的基金经理来看，基本上都配置了3名或3名以上的基金经理，这也是其它公募产品比较少见的情况，具体的基金经理名单如下：
表：9只公募REITs的基金经理明细 来源：沪深交易所网站、界面新闻研究部
“从管理人角度来看，由于公募REITs与其它产品的不同，它也很难由其它基金经理兼任，它需要管理人具备成熟的研究能力、管理能力、销售能力和资产运营的能力等，因此基金公司需要组建与其它公募产品完全不一样的团队。”富国基金表示，针对该只产品，公司联合富国资产组织专门团队，由具有基础设施不动产投资经验的项目经理牵头，从各部门抽调具备不同专业背景的人员组成公募REITs工作组。”
个人投资者：有投资价值吗？
对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的公募产品类型。那么，公募REITs产品对投资者而言，有怎样的投资价值？
“今年一季度，股票市场中的部分核心资产波动较大，提高资产组合的多样性可以有效抵御抗风险的能力。”博时基金表示，从大类资产配置的角度来看，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。
此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。
富国基金表示，“公募REITs项目定位是长期投资产品，预期收益及预期风险水平低于股票型基金，高于债券型基金和货币市场基金，适合个人投资者长期持有。”
“从风险角度来看，其实任何一种理财产品都是存在风险，虽然公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说其分红较为稳定。”平安基金也指出，由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。
普通投资者如何参与？
具体到投资方式上，界面新闻记者了解到，在首次认购或买入份额前，普通投资者需以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解产品特征及主要风险。未签署《风险揭示书》的普通投资者，基金管理人、证券公司等基金销售机构不得接受其认购或买入委托。
运作模式方面，基础设施REITs采取封闭式运作模式在二级市场上市，投资者可在二级市场进行竞价交易。上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。根据《指引》规定，基础设施REITs的杠杆率最高可达到140%。
