原标题：广州“十四五”期间旧改总投资7600亿，这一片区将成“旧改大户”
2021年，正是广州旧改计划全面推进的关键一年。
据广州市人民政府网站近日公布的消息，“十四五”期间，广州城市更新工程投资金额达到3315亿元，总投资金额7672亿元。
图片来源：广州市人民政府官网其中，旧村庄改造“十四五”期间投资金额达到1816亿元，总投资金额达到3749亿元。从这些庞大的金额来看，广州的旧改工作已经进入了加速期，且相当受政府重视。
广州“十四五”规划和2035年远景目标中，都明确表示要完善城市更新体制机制。
值得注意的是，在通知文件中，广州政府对黄埔旧改寄予了厚望，支持黄埔区争创国家“三旧”改造改革创新试点。
图片来源：广州市人民政府官网签约66个项目黄埔区成“旧改大户”
在广州多个片区中，为何仅仅提及黄埔区？或许这与黄埔区的旧改进程较快有关。
早在2020年6月末，黄埔区公开表示，到2022年底将完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。
图片来源：广州日报这66个项目，覆盖了黄埔区三大重点发展区域——黄埔港片18个，科学城片28个，知识城片20个。
其中，截至2020年6月，黄埔港片11个项目已批复过会；科学城已批复过会项目11个；知识城已批复过会项目7个。
据“广州黄埔发布”消息，去年黄埔区拆除旧村面积近1500万㎡，拆除面积占过去10年的78%，创下历史佳绩。
可以看出，黄埔旧改多、速度快，广州想要将黄埔区打造成国家“三旧”改造改革创新试点，也自然是情理之中了。
33个旧改片区估值曝光 最低价仅0.64万/㎡
那么，黄埔区旧改整体的地块行情如何呢？
4月19日，广州市黄埔区、广州开发区发布了2020年城市更新区片土地市场评估表。
在评估中，黄埔区划分出了33个土地评估区片，从商业用地、办公用地、住宅用地三种不同土地性质进行市场评估价。
就地块价值来说，此次评估中，共12个住宅用地评估价超1万元/平，主要分布在老黄埔、科学城以及长岭居核心。
其中，老黄埔的茅岗片住宅用地估值最贵，评估价为1.59万/㎡，与知识城东片地块的0.64万/㎡形成了鲜明的对比。
数据来源：广州市黄埔区、广州开发区城市更新局
老黄埔地块价值，要看茅岗片区
作为估值最高片区，茅岗片区属于黄埔港片一带。
老广州们称其为老黄埔核心区，因为片区地处天河区东部和黄埔中心区交界处，是鱼珠临港经济区和广州国际金融城交汇的重要节点，也是进入黄埔的西大门，地理位置极其重要。
这个片区不仅可以触及鱼珠CBD的资源，还可以承接广州国际金融城的资源，土地价值较高。
2020年城市更新区片土地市场地图
周边房价包含鱼珠、大沙地两处房源，新房均价4.3万/㎡到5.8万/㎡不等，不过房源紧俏，目前多处楼盘已售罄，其中富颐华庭暂未开盘。
数据来源：贝壳找房
数据来源：贝壳找房
科学城整体表现不俗，潜力大
而科学城的香雪、水西、长岭居等多个地块在地块评估表中价值不俗，片区潜力大。
作为黄埔区最领先的智造中心，科学城产业集聚能力强，周边有多所高校、科研机构、众多高科技产业公司，可以说是未来广州创新创业的枢纽地带。
去年年底，广州计划对科学城进行扩容以让用地面积超过100平方公里，而长岭居是黄埔重点发展宜居宜业地点，因优势明显被纳入了科学城板块。
目前，科学城常住人口已近10万人，除此之外，高新科技领域的人才还在不断涌进。
在66个重点改造项目中，科学城片区占了28个，改造完成后，未来科学城片区对外来人口的吸引力会更强。
科学城人气楼盘大壮名城， 均价已到达4.5万/㎡。周边二手楼盘均价3万-5万/㎡不等。
数据来源：贝壳找房
知识城快马加鞭，板块发展差异大
事实上，不仅这两个区域，整个黄埔区近年来发展势头十分迅猛。知识城就是其中之一。
知识城近几年已经成为黄埔区的头部核心发展板块，但板块内发展差异比较明显。
知识城东片远离天河中心区域，靠近从化区，从区位上看，地理位置不是很突出，所以评估楼面价不高。
2020年城市更新区片土地市场地图
此外，知识城北片、知识城西片区位上，和东区相似，靠近的是边缘区域，这些片区与近两年被市场热捧的知识城南区片，差异较为明显。
就交通方面的布局来说，知识城南区片环绕14号线与21号线，靠近镇龙TOD交通枢纽，未来发展前景更好。
目前，知识城板块在售一手住宅项目多集中在南片区域，包括凯德中新里、保利拾光年、时代印记等，均价为2字头。
数据来源：贝壳找房
二手房方面价格相差不大的，则有广州绿地城、万科幸福誉和时代天韵等，价格在3.39-3.5万/㎡之间。
数据来源：贝壳找房
数据来源：贝壳找房
但在旧改评估表中，知识城南区片评估楼面价仅为0.867万/㎡，与目前行情不符。
这是因为评估价不等于市场价，这一点在公告内容中有所强调。市场价与评估价在不同的时期有不同的比较，尤其是，上涨时期的评估价，很可能落后于市场价。
所以，对于发展较快较火热的片区来说，市场价更容易成为衡量的标准。
比如，老黄埔板块发展多年，土地价值自然较高；而对于近两年新兴板块来说，市场价就相对评估的土地价格更高。
从整体的市场层面来看，在黄埔区房价经历一轮需求上扬后，老黄埔片区在售新盘货量并不多了，外溢的需求自然流入到有着热点概念的其他区域上，带动片区的市场价格提升。
