原标题：石榴集团港交所递交IPO招股书，融资成本最高达11.5%
5月31日晚间，总部位于北京的石榴投资集团（即石榴置业集团）向港交所递交了IPO招股书。
招股书显示，2018年、2019年及2020年，公司收入分别为99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元；同期毛利33.19亿元、26.88亿元及28.10亿元；同期归属股东净利润15.88亿元、6.96亿元及11.31亿元。截至2020年底，石榴投资集团的现金及现金等价物为49.86亿元，经营活动所产生的现金流净额约为20.7亿元，2018年为-53.05亿元。
对此，石榴投资集团在招股书中解释，主要是由于物业开发活动持续增加，加上投入更多努力在土地收购，使得经营所用现金庞大所导致。为了改善负经营现金流状况，公司计划通过加强营销力度及进一步加强向客户收取有关物业销售及预售的款项，改善与物业销售及预售有关的现金流入。
截至2021年2月28日，石榴投资集团称已有86个物业开发项目，其中82个由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发，总建筑面积约为919.37万平方米。包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可供租赁建筑面积及物业投资建筑面积194.66万平方米。开发中物业的规划建筑面积638.83万平方米，持有作为未来开发物业的估计建筑面积85.87万平方米。
石榴投资集团的收益主要来自于物业开发及销售，同时也向租户出售若干位于北京及上海的自有商业物业及写字楼产生的收益。
从财报来看，2018年物业开发及销售的收益为96.65亿元，2019年为73.5亿元。对于减少的原因，石榴投资集团称主要是由于物业项目售价一般相对较高的若干地区（如大湾区）的已确认建筑面积及相关收益减少。
在融资方面，石榴投资集团在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款，同时也签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%-11.5%之间。
根据此前石榴置业集团发布的年度债券公告，截至2020年底，公司总资产884.8亿元，全年营业收入119.3亿元，同比增长54%；归属母公司股东净利润7.4亿元，同比增长8.6%。其中，房地产销售为公司主要收入来源，占主营业务收入97.2%以上。截至2020年底，公司的资产负债率81.44%，同比下降1.49个百分点。其中短期借款27亿元，一年内到期非流动负债为21.93亿元，同期公司所持有货币资金68.1亿元，尚能覆盖短债。
石榴置业集团成立于2007年，公司原先叫做K2地产，2016年更名为石榴置业集团股份有限公司，更名后形成“地产+科技+金融”多元商业模式，三大业务板块包括地产开发、科技孵化和创业投资。
