原标题：力高集团分拆物业赴港IPO，递表前展开密集收购 来源：财联社
近日，力高集团旗下物管公司力高健康生活有限公司（下称“力高健康生活”）向港交所递交了招股书。
力高健康生活的招股书显示，截至2021年5月31日，其合约建筑面积总计约 2190万平方米，包括力高集团所开发物业的合约建筑面积合共约1460万平方米、力高集团合营企业和联营公司所开发物业的合约建筑面积合共约80万平方米，以及独立第三方所开发物业的合约建筑面积合共约650万平方米。
在收益方面，截至2020年12月31日，该公司收益为2.2160亿元，而2018年和2019年同期分别为1.243亿元、1.808亿元，近3年复合年增长率为33.5%。
上市前收购动作频频
力高分拆物业上市的计划有迹可循，今年4-5月，力高集团总裁黄若青的表亲黄恒政先后退出优居美家（运营力高物管业务的公司）及其旗下4家物业公司董事长、董事、法人、监事等职务，之后均由姜玥接任。公开资料显示，姜玥于2021年4月获委任为力高集团物业管理部的总经理。
此外，今年5月，力高集团董事会主席黄若虹在接受媒体采访时回应分拆物业一事：“公司对于未来资本市场的进一步运作持开放态度。”
正如力高健康生活的公司名字所表达的，目前其业务包括两个部分：以优居美家为品牌的传统物业管理和以怡邻健康为品牌的康养业务。康养业务主要以怡邻健康中心为载体，提供社区康养服务，涵盖了社区医疗、长者照护、营养膳食、长者学院、邻里活动等。
为扩大规模，力高健康生活在上市前完成一系列密集的收购。招股书显示，2020年12月14日，深圳御高(力高地产的间接全资附属公司)从一名独立第三方芜湖市邻距离物业管理有限公司收购芜湖森林51%股权，芜湖森林拥有25个在管项目，总建筑面积约为450万平方米，圴位于安徽省芜湖市。
2020年12月17日，力高健康生活以代价人民币1元完成收购深圳中天云联科技发展有限公司及其附属公司的100%股权，后者主要从事软件开发服务。2020年12月30日，力高健康生活完成收购伟业国际投资有限公司，后者主要于中国从事社区康养服务。
和其他房企分拆而来的物业公司类似，力高健康生活目前的收益主要来自母公司，其截至2021年5月31日的合约建筑面积中，来自力高集团、力高集团合营企业及联营公司所开发物业的面积占了约70%。2018年-2020年，由力高集团所开发物业而来的收益，分别占力高健康生活总收益的96.7%、93.4%及90.4%。
增值服务或成未来业绩突破口
力高健康生活摆脱对母公司依赖的突破口或在增值服务中。其招股书显示，2020年度，在社区增值服务收入中，来自独立第三方的收入占比达到了90%。截至2020年12月31日，力高健康生活社区增值服务的收入占总收入的比例为11%。增值服务包括了公用区域管理服务、停车场销售代理服务、拎包入住服务、家居生活服务和康养业务。
近些年，主流上市物业服务企业社区增值服务主要聚焦在社区零售、美居、传媒及空间运营、房屋经纪方向，同时积极尝试类似团膳、康养服务、旅行社等新业态。除了力高，此前奥园旗下的奥园健康（03662.HK）也在IPO时将康养业务纳入增值服务中，大健康是奥园健康的第三大板块。
“康养业务值得肯定，尤其是在社区居家养老的政策体系下，此类业务模式更是需要大力发展。所以对于力高而言，其健康生活企业的社区运营中，若是有了这个业务，那么后续和地方政府合作的可能性就大，也有助于其在全国其他城市的项目扩张。而从资本市场的角度看，能否帮助提高估值，关键看这个业务的收益等基本情况。”地产分析师严跃进对财联社记者说。
截至目前，康养业务因起步晚还未给力高健康生活带来明显收入。招股书显示，该公司2020年增值服务的收益中，有86.3%为公共区域管理服务，10%为停车场服务。
而力高健康生活目前的收费方式或给康养业务的发展增加难度。其招股书披露，公司根据包干制模式从物业管理服务中产生绝大部分收益，2018-2020年来自包干制收费方式的收益占比高达93.0%、93.8%及95.0%，逐年升高。
“通过对增值服务的业务内涵进行观察，我们发现对于物业管理公司，影响其增值服务发展的主要因素为服务规模(当前管理规模、新项目承接能力等)、渗透率(消费意愿、价格承受能力等)，具体对应物管公司在管面积及增长潜力、影响新项目承接及消费意愿的品牌价值、影响消费意愿及承受能力的区位分布等。”平安证券在报告中表示。
