原标题：收入来源地单一，签下对赌协议的俊发物业冲刺港股
图片来源：视觉中国6月27日晚间，俊发七彩服务向港交所递交了招股书，联席保荐人为中泰国际及国泰君安国际。
截至2020年12月31日，俊发七彩服务在管的总建筑面积约为2800万平方米，是总部位于云南省的物业服务百强企业首位。
招股书显示，在2018年、2019年及2020年，公司收入为4.01亿元、5.92亿元及8.24亿元，复合年增长率为43.5%，净利润分别为4761.9万元、7629.2万元和1.84亿元，复合年增长率为96.4%，手持现金及现金等价物分别为1.84亿元、4.2亿元和4.4亿元。
据华金证券报告，2020年18家港股通物管企业合计整体毛利率为28.8%，同比增长2.9个百分点。招股书显示，俊发物业于2018年、2019年、2020年的整体毛利率分别为23.10%、23.1%及35.1%，保持了稳定增长。
不过俊发七彩服务极其依赖云南省内的物业管理收入。
从区域来看，截至2020年12月31日，俊发七彩服务仅在三个省份有业务，在云南省的在管建筑面积最多达2583万平方米，收益5.42亿元，占总收益的92.9%。其次分别为四川省和贵州省，在管建筑面积分别为92.6万平方米和127.7万平方米，收益分别为2087万元和2046万元，分别占总收益的比例为3.6%和3.5%。
资料显示，俊发七彩服务的前身为俊发物业，最早成立于1999年，由俊发集团（俊发公司）控股股东之一的李镇廷之父李俊（曾用名李文斌）及另外两名投资者刘建邦、何刚创建。其中，俊发集团为李镇廷的全资子公司。旗下业务涉及城市更新、建筑科技、生活服务、商业运营、文旅康养和产城融合。
俊发七彩服务的收入主要依靠物业管理服务，极度依赖其母公司俊发集团。
据悉，俊发七彩服务目前主要有物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三项业务。2018-2020年，俊发七彩服务物业管理的收入分别为3.29亿元、4.75亿元和5.84亿元，占总收入的比例分别为82%、80.1%和70.7%。而在这部分收入中，俊发集团及关联公司所开发物业提供物业管理服务分别贡献了约3.1亿元、4.3亿元和5.4亿元，分别占比约94.0%、91.4%及92.4%。
2018年、2019年及2020年，其向俊发集团提供服务所产生的收入分别为9910万元、1.71亿元与2.92亿元，分别占其总收入的24.7%、28.9%与35.4%，母公司依赖程度加剧，这与其物业管理服务留存率下降也有很大的关系。
2018年、2019年、2020年，俊发物业管理服务的重续率分别为100%、93.8%及73.1%，而前期物业管理服务协议的留存率分别为100%、98.7%及91.9%。
俊发物业对此也进行了风险提示，在招股书中提到，他们无法保证取得新的协议或重续现有的物业管理服务协议。
据企查查数据显示，俊发物业曾涉司法案件141起，其中，俊发物业曾16次被诉至法院，多为房屋租赁、物业服务合同纠纷。另外，招股书中也提及不合规事件：于往绩记录期，未能根据相关中国法律未附属公司及部分职员足缴社会保险及住房公积金。
顶着风险冲刺港股，是因为物业板块近年来表现亮眼，国内物企递表热潮不减。
据观点指数研究院统计，截至6月20日，已有4家物企新登陆港交所，递表排队等待上市的物业服务企业达23家，数量已超过2020年全年上市物企总和。
从今年6月11日至6月23日，先后有融信服务、德信服务、朗诗绿色生活以及康桥悦生活四家物企通过了港交所聆讯，距离正式上市只差最后的“临门一脚”。
另一方面，俊发此次参与物企上市期，与港交所主板上市门槛提高也有关。
港交所于2021年5月20日新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。这也意味着，今年是众多小型物企最后的上市窗口期，递表冲刺，抓住最后窗口期成普遍心态。
预备上市前，俊发还进行了一波股权重组。2020年11月30日，俊发公司向俊发七彩服务转让其俊发物业的全部股权，代价为人民币1.01亿元。另外，俊发七彩服务也完成了一轮融资。2021年6月10日，小米集团旗下FastPaceLimited认购了俊发七彩服务45,180股股份，占公司股权的4.29%，作价3000万美元，经协定的投资后估值为人民币45亿元。
值得注意的是，小米集团与俊发七彩服务签订了对赌协议，要求俊发七彩服务2021年收入不少于人民币13.59亿元，2022年收入不少于18.04亿元；对应的年度税后纯利不低于3.53亿元和5.31亿元，否则后者需进行一定的现金补偿。
这一对赌条件，对于目前的俊发物业而言仍存在难度，想要完成对赌协议，这家公司还必须保持扩张，但在龙头物业公司也急于扩充规模之际，显然并不容易。
