原标题：鲁楼观察 | 中铁建海语城：开盘一年半去化不过半，又因发布违规广告被罚
楼市“金九”成交大跳水之后，“银十”开局“持续低温”，全国大批一二线楼市宣布跑步入秋。
而在本就低于预期的市场环境里，仍有一些重点房企及其项目不尽人意的表现。
近日，中铁建在青“独子”海语城项目本就身陷去化“持久战”，又因中国铁建海语城项目因违规发布房地产广告被罚。
中铁建因发布违规广告被罚
近日，据信用中国消息，中铁十四局集团青岛投资发展有限公司因违规发布房地产广告被青岛市市场监督管理局罚款1000元。
2021年8月19日，青岛市市场监督管理局中国铁建海语城项目售楼处进行现场检查。检查中发现，中铁十四局集团青岛投资发展有限公司在其项目售楼处挂墙区位沙盘上对项目周边的商业、文化教育设施等进行了标示，在项目周边有文化艺术中心（规划中）、奥特莱斯购物中心（在建中）、青岛科技馆（在建中）、清华附中青岛分校、好又多超市等，在“清华附中青岛分校”上未标注“规划中”字样。在售楼处摆放的宣传折页也有该项目的区位图，图中的清华附中青岛分校也未标注“规划中”。中铁十四局集团青岛投资发展有限公司存在违法发布房地产广告的行为，该案于2021年8月20日立案。
2021年9月30日，青岛市市场监督管理局对中铁十四局集团青岛投资发展有限公司作出青市监处罚〔2021〕02024号行政处罚决定书。
依据《房地产广告发布规定》第二十一条“违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款”,参照《山东省市场监督管理局行政处罚裁量基准》（试行）两百二十一条第二款“违法发布房地产广告-2：【较轻】没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”进行裁量，经研究，现责令当事人改正上述违法行为，并决定处罚如下：罚款1000.00元。
图片来源：信用中国网据界面山东了解，中国铁建·海语城（红岛）项目位于青岛市城阳区红岛街道，占地9.8万㎡，总建筑面积33.36万㎡，总投资30亿元。目前在售高层和洋房，均价11500元起。
根据相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
在青初次亮相，表现“差强人意”
中国铁建海语城是中铁建在青岛的首个开发项目。2020年3月份，中铁建以6.1亿的价格成功摘得位于青岛红岛高新区的4宗地块。4宗地块总占地面积69138.1㎡，规划建面178083㎡，起始价3010元/㎡。
历经8个月的酝酿，随后在2020年11月，这块地正式以“中国铁建·海语城”的名字面市，主打高层和小高层产品。
虽然是初次亮相青岛，但本身，中铁建集团的品牌实力是不容小觑的。
作为世界500强企业排名第42位的中铁建，2007年11月5日整体重组改制设立股份有限公司，中国铁建股份有限公司正式挂牌成立，为国务院国有资产监督管理委员会管理的特大型建筑企业。
2021年，该企业曾位列《财富》“世界500强企业”排名第42位、“全球250家最大承包商”排名第3位、“中国企业500强”排名第12位。
因此，作为全国龙头房企的青岛首支作品，从前期拿地再到开盘销售，中国铁建海语城项目一直备受关注。但自2020年3月首开，该项目的销售情况却长期处于“不温不火”的状态。
据青岛网上房地产数据显示，截至10月15日，中国铁建海语城项目在售14个楼座，共计可售住宅892套，目前累计已售住宅316套，项目整体去化率35.43%。
这意味着从去年3月份开始至今一年半多的时间，海语城卖出的房源还不到四成。
项目销售情况并不好，其主要原因或许还是产品配套和定位的问题。
首先，该项目的位置略显尴尬。该项目位于岙东路与田海路交叉口东500米，红岛立交南面项目，介于高新区和方特之间的区域，基本属于坊间所说的“两不靠”。这意味着海语城项目享受不到高新区已经落地的配套红利，学区划分上无论是九年义务教育阶段还是高中都只能选择城阳区内的学校，同时交通上也没有红岛地铁8号线的加持。
其次，项目周边配套有待完善，除了地铁配套外，该项目周边3公里的商业配套包括晶岳广场、家家悦超市利客来等，并无大型商业综合体。
另外在产品定位方面，项目规划为高层和洋房产品，户型面积89-119㎡。本身户型规划上，这确实属于高新区内比较少见的小户型新房，主打的优势就是价格便宜，目标客群也以刚需族为主。但值得注意的是，这样明显的刚需户型与洋房这类改善型产品其实是不兼容的，而项目在19%-23%的公摊在同类项目之中着实没有太大竞争力，得房率过低，这使得海语城对刚改乃至改善类客户的吸引力就相对更弱。
如何在保证产品质量的同时，实现行业投资和销售都处于高速增长状态，成为了各大房企的发展的关键。为了房地产行业的长远发展，各大房地产商要杜绝碰撞政策红线，才能助力整个行业能够有续、健康、平稳发展。
