原标题：“卖掉未来”，中国奥园承认将出让奥园健康物管板块
营收来源单一，奥园健康发力非住板块的得与失
股价低位配股募资10亿港元，中国奥园站到中小股东对立面
增收不增利，艰难降负债的中国奥园高派息何以为继？
21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道
又一家房企计划出让物业管理板块。
2021年11月4日晚间，中国奥园、奥园健康联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。
在许多房企遭遇流动性危机之时，出让旗下物业服务管理板块成为它们缓解风险的选择。正如万物云CEO朱保全所评论，“过去两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，大家就把‘未来’给卖了。”
事实上，尽管许多房企有意出让物业管理服务板块，但最终能够促成的交易寥寥，尤其是在当前销售转差叠加融资艰难的背景下，大多数房企即便资金链无虞，也不得不收缩业务过冬。
在公告中，奥园方面也提醒，截至本公告日期，尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。
就在奥园公告的前一日，市场消息称，合生创展拟收购中国奥园旗下的物管公司奥园健康55%股权。
不过随后合生创展回应称，“合生创展管理层注意到有媒体报道称, 合生创展有意收购奥园健康引起市场关注。就此，公司管理层表示消息并不属实, 请媒体更正及澄清。”
从奥园健康的发展状况来看，其无论是业务布局或者外拓能力，都算不上十分突出。
奥园健康年中报显示，2021年上半年，奥园健康录得收入约10亿元人民币，同比上升约83%；净利润约为1.9亿元，同比增长约66%；利润率方面，今年上半年奥园健康毛利率约34.6%，较同期下降5.5%。
管理面积方面，截至6月30日，奥园健康的在管面积5450万平方米，合约面积约为8360万平方米，仅属于中游水平。
需要提醒的是，中国奥园出让奥园健康旗下物业管理业务是一个十分值得投资者剖析的行为。
中国奥园也是奉行高杠杆、高周转的房企代表，根据其2021年中期报告，其剔除预收款后的资产负债率为78.9%，净负债率为80.7%，现金短债比为1.35，是“黄档”房企。
过去一个多月，在内房股信心备受考验的之时，中国奥园也被资本市场高度关注。
2021年11月4日，惠誉评级发布报告，将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，展望“负面”。
过去一个月中，其他两家国际评级机构也纷纷下调了奥园的评级或者评级展望。
2021年10月15日，标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，将该公司未偿付的高级无抵押票据的长期评级从“B”下调至“B-”。“负面”展望反映出标普的预期，即未来12个月，中国奥园流动性可能进一步收紧。
2021年10月18日，穆迪对中国奥园“B1”企业家族评级(CFR)列入评级下调审查。与此同时，穆迪还将由中国奥园发行债券的“B2”高级无抵押评级列入评级下调审查。
中国奥园近期股票、债券价格频繁波动，这或许也显示市场对之信心有限。
2021年11月1日，中国奥园因一则市场消息遭遇股债双杀，随之后公司积极澄清，但投资者对其的忧虑却未减退。
11月1日，中国奥园公告称，董事会注意到若干媒体报道有关公司间接全资附属公司京汉置业的企业借贷纠纷。该等媒体报道指京汉置业被出具限制消费令及列为失信名单。公司谨此作出本公告，以澄清该等市场传闻。
事实上，近期中国奥园一直在与投资者积极沟通，也采取了一些积极动作，包括加强沟通、回购债券等。
2021年10月15日，中国奥园宣布进一步回购总额300万美元的优先票据，年内至今已购回本金总额1500万美元债。
但是，市场此时对内房股的看法已然十分悲观。4日，受到市场消息面的影响，中国奥园股价均再度暴跌。截至2021年11月4日收盘，中国奥园收于2.52港元/股，下挫7.01%，总市值为70.66亿港元。奥园健康收于3.73港元/股，微涨0.27%，总市值为27.09亿港元。
（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）