原标题：宝家乡墅被指爆雷！2.7亿元漏洞难填，回乡建房的梦碎了
【猎云网上海】12月28日报道（文/蛋总）
近日来，宝家乡墅深圳总公司、湖南分公司、杭州办公室陆续出现前来维权的施工队和消费者，而员工也早已所剩无几。
“我家刚建到二层就停工了，付了60%的工程款，共计104.8万，但是现在班组根本没拿到钱。有些班组没拿到钱找不到宝家，就盯着业主要钱，所以现在业主成为了最傻的人。”
杭州的胡女士对猎云网表示，当时选择宝家的初衷是因为有品牌保障，同时包工包料还比较省心，但却没想到会陷入当下两难的境地。据了解，像胡女士这样建到一半的业主不在少数，还有很多付了几千甚至上万定金的业主想退款也是无路可循。
据其官网显示，成立于2017年的宝家乡墅以标准化产品的方式，整合供应链优质资源，为城市精英提供回乡建别墅的生活场景解决方案和整体交付服务，有宅基地的业主可以通过天猫京东下单，6-8个月即可精装交房。2019年，宝家便获得了中立资本两轮投资，融资近亿，成为了自建房行业内的头部玩家，目前研发乡墅产品65款，业务覆盖全国27个省，2019年全年销售额破13亿元。
而就是这样一家曾被业内誉为未来独角兽、试图颠覆农村自建房的宝家乡墅，在2021年却开始频频被传出班组停工、业主退款难、员工欠薪等问题，拖欠的款项总额近2.7亿元，现在天猫京东已全面下架其产品，让人不禁好奇：宝家乡墅近一年到底发生了什么？是什么成为压垮这家行业头部企业的最后一根稻草？
资不抵债、欠款近2.7亿元，五大问题围绕宝家乡墅
“宝家资金紧张的情况一直都存在，日常很多正常所需费用都没有，导致现实工作情况中，员工大量垫付款项，报销积压了近一年，大概三分之一员工垫付的款项还未报销。另外，宝家今年以来停工情况比以往高了许多，上面的解释是订单量增加，交付运转不过来。”
宝家乡墅前员工李勇对猎云网表示，去年也有资金异常的情况，但是到了今年8月开始全面爆发，10月运转几近停滞，出现了大量集中退款申请，停工业主要求复工。
其出示的一份针对深圳宝家乡墅科技有限公司及下属子公司湖南宝家云建筑工程管理有限公司所做的《关于“宝家云”公司经营情况和财务状况的审计调查专报》中显示，截至2021年10月31日，公司合并资产总额49374.06万元，负债总额76247.91万元，所有者权益合计-26873.85万元。2017年至2021年10月31日账面累计亏损28610.15万元。账面显示已严重资不抵债。
截至2021年10月31日，应付施工班组及材料欠款5570.88万元，应付职工工资1691.59万元，业主合同欠债19560.35万元。以此合计，宝家乡墅拖欠款项总额达26822.82万元。
《关于“宝家云”公司经营情况和财务状况的审计调查专报》部分截图此外，调查专报还指出宝家乡墅存在五点主要问题：一是违反国家相关法律法规；二是资金流转及监控不到位；三是成本费用管理失控；四是内控管理不严，经营管理混乱；五是会计核算不规范。
《关于“宝家云”公司经营情况和财务状况的审计调查专报》部分截图据此前媒体报道，深圳宝家乡墅科技有限公司专注于市场和研发，旗下控股的湖南宝家云建筑工程管理有限公司则专注于生产交付。胡女士对猎云网表示，其签合同及打款的公司就是湖南宝家云建筑工程管理有限公司。
李勇表示，近两月随着事态愈演愈烈，高管才表示将引入外部资金，在11月15日完成新一轮融资，来解决宝家资金问题。而此前，员工工资从7月就开始大面积拖欠。
“等到11月15号，依然没有动静，当天晚上深圳公司员工还收到消息，办公室无法正常办公，让我们在家待着，此后几天，基本没有人管我们，11月20日之后，便一纸通知深圳停业。”李勇作为陪着宝家到最后时刻的员工，耐心和信心都已渐渐被磨平。
对此，11月月底，宝家乡墅CEO唐雯娟曾在公司内部发送了一份《致宝家全体同仁的一封公开信》，文中表示管理、成本、质量、核算、资金池等问题都是表象，“品质提升＞价格降低，收入扩大＞成本管控，快速兑现＞完美呈现”的战略指导思想才是罪魁祸首。
唐雯娟致宝家全体同仁的公开信部分截图前员工张力对猎云网表示，这个战略下，宝家一直是越卖越亏。“管理层的认知是，五年之内不盈利，任何冲突都把业主放在第一位，等同于靠花钱去维系口碑，从而牺牲利润。”
他表示在融资失败后，管理层也并未放弃自救，提出了包括自筹资金、业主垫资、引入外部资金等各种筹资办法。寄希望于通过改革经营方式，用宝家、业主、施工方、材料供应方几家共同协商，由宝家负责设计和建设监督，只赚这一个环节的利润，开展未来那些已付定金的乡村别墅建设项目，以这些收入来偿还已欠未还的债务，提议发行公司债，或者将目前的部分债权转为股权。
“公司是想解决问题，但这些提议在实际执行上很难操作，几乎没人会相信宝家能够熬过这一关。”
对此，截至发稿前，猎云网致电及微信宝家乡墅CEO唐雯娟，对方暂无回复。
摸着石头过河的宝家，哪一步错了？
回到2020年，宝家乡墅CEO唐雯娟还意气风发地在杭州的媒体见面会上表示，在商业社会长跑，宝家靠的是“极度信奉客户需求、信奉 ‘长期主义’、在内部效率和供应链上追求极致”，甚至高调地宣称“入住三个月不满意包退”。
彼时的宝家乡墅立志于给回乡建房人群提供标准化产品，来颠覆传统农村自建房的安全和质量问题，甚至还率先建立了产业工人考培基地，与天猫京东合作，让消费者实现“买车跟买房一样简单”。
宝家乡墅官网截图宝家的雄心壮志并非空口白话，它背后的男人——滕云，是宝家能够被市场认可的一大背书。据天眼查显示，滕云在深圳宝家乡墅科技有限公司持股63%为实控人，而CEO唐雯娟则持股19.8%。
作为宝家的首席产品官，滕云还有另外两个身份：宝家的创始投资人之一，以及甲级设计院宝信云建筑（新三板上市）的董事长，而宝家正是脱胎于甲级设计院宝信云建筑。
在滕云的定义里，宝家就不是一个马上赚钱的项目，因为其市场需求大、实现难度大，一旦做成，社会价值会很大，这是一个让他及团队去奋斗的更高目标。
“大量资本、不变初心、死亡边界”成为了宝家乡墅发展的底层逻辑，并定下了“五年不营利，盈利后利润不超8%”的战略目标。但让滕云没意料到的是，正是因为不急着营利，以及对品质提升优于成本管控的强调，让宝家的烧钱程度远高于资金流入的情况。
张力表示，一直以来，宝家的模式是业主先付钱，材料款、工程款、广告费都是后结算。因为建房的首付款在60%，一笔款都是几十上百万，不断有业主下单购买，就意味着可以填补烧钱造成的亏空，保证宝家有一个很好的现金流，但也给了管理层一个“宝家不差钱”的错觉，并没有意识到需要控制成本。
甚至在2019年时，有两家知名机构看好乡墅赛道以及想要投资宝家，也因为管理层担心资本快速进入会影响公司的运营和决策而被拒绝。到2020年，宝家再想资本进来时，对方尽调时出于一些考虑不太愿意进场，宝家在融资上开始被动，也意味着其主要资金来源将几乎来自于订单。
也许是滕云和唐雯娟开始意识到不营利的危险性，2021年他们在年初定了每月收入要达7000万的目标，并开始为盈利做一些规划。
但是，随着同行竞争加剧，以及疫情对于宝家核心消费者——中小企业主的经济冲击，宝家今年收入每况愈下。张力指出，一个月回款在4000-5000万元已是较高水平，从4月份开始就基本上在3000万左右徘徊。
“这个金额意味着宝家已入不敷出，我们运营成本一个月远高于3000万的回款，根本冲抵不了。”
市场情况不佳是一方面，而另一方面随着建材、人工涨价，宝家在不涨价的情况下利润空间进一步压缩，张力表示，一套房子甚至无法达到10%的利润。
由于当下宝家的资金来源全靠新项目回款，为了快速跑马圈地，公司寄希望客户尽快交回款、开工，来维持当下的现金流，但这样不计成本的销售，越来越多自建房的开工只会让宝家亏损更严重。“危机就算现在不发生，未来也难以幸免。”
与此同时，随着宝家建房开工的企业近两年暴增，一线管理、成本管控等问题从暴露开始走向失控。
从2020年开始，为了匹配一线的开工数量，宝家一线员工数量基本翻番。截至今年11月，员工已达四五百人，销售仍保持在百人左右，一线交付和施工管理上的项目经理、采购等各个部门人员增加较明显。“随着员工增加又分散在各地，交通成本、运营成本都非常高，管理难度大。”
张力感受到，虽然团队扩张，但是宝家仍然套用原先创业团队的管理方式，使得整个人力管控混乱。核心管理层始终只有滕云和唐雯娟，甚至都没有财务负责人，也导致财务上可能会有一些灰色地带存在。
人力管控的问题也出现在了薪资机制的不规范上。张力以总助为例，最高薪资可达5-6万元每月。“管理层觉得用高薪可以招高人，但其实产出并没有那么明显。”
在宝家开创标准化的模式下，滕云和唐雯娟一直认为利润是由规模化带来的，只有实现规模化，标准化产品才有意义，才可以颠覆过去定制化的农村施工队形式。
然而，随着回款的减少以及小订和大定的增多，宝家乡墅隐藏许久的不健康现金流情况、管理不完善等问题最终因为11月15日的融资失败而彻底陷入了困境。
难啃的乡墅行业，宝家的爆雷或许只是开始
根据中国科学院地理科学与资源研究所的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩。
在这个混沌且初开的市场，除了宝家乡墅之外，自2018年开始也陆续有主打标准化的玩家进场。据天眼查数据显示，相关竞品有20家，其中只有深圳市美置乡墅科技有限公司在2020年获得劲融资本、深装总的股权融资。就体量和规模来说，宝家乡墅位列行业头部。
京东上的乡墅商品截图齐家网研究院对猎云网表示，自建房行业之所以难做，首先是行业难以标准化，这里主要分为土建和装修，相对来说土建的标准会更高一点，但是自建房领域其实门槛并不高，行业从业人员水平参差不齐，因此行业标准化依然有待提高；装修方面，标准化的难度更大，一方面涉及的流程环节多，行业透明度低。
其次是利润较低，自建房行业因为用户群体较为分散，导致了营销成本较高，加上行业竞争激烈，土建市场价格相对来说比较透明，利润率并不高，想要实现长期发展，必须要靠规模效应。
这意味着宝家乡墅一直以来想让标品实现规模效应的打法并没有错，但却忽视了在追求完全标准化和业务增长的过程中，公司现金流早已徘徊在了爆雷的边缘。
值得注意的是，随着今年建筑材料的价格上涨，建设工程造价进一步增加，给施工企业带来经营成本压力。通过造价研究人员对建材价格波动对工程造价影响的定量分析研究，发现在控制其他建造环节费用不变的情况下，主要建筑材料价格每上升1%，整个工程的造价就会提升0.6%。
如此一来，在商品报价不变的情况下，成本的提升同时，建筑材料的上涨直接导致施工企业垫资施工支出额增大，同比例工程价款的支出额增大导致对应的施工利润下降，在一定的程度上给施工企业带来较大的资金压力，原有的预期利润有可能被建材价格上涨抵消，明显增加了施工企业的经营压力。
“目前来看，行业内不少玩家是采取用补贴换市场的模式跑马圈地，也就是说为了扩大规模，牺牲了眼前的利润，一旦行业或者是市场有震荡，很容易造成现金流断裂，目前行业内的主要玩家依然是靠融资输血，加上行业竞争激烈，利润较薄，盲目扩大必然导致自我造血能力不足。”
齐家网研究院表示，在获客成本高企和原材料价格上涨的情况下，企业应该更加注重精细化的运营，进行重点区域的重点突破，扩大重点区域的渗透率，对于难以标准化和渗透率较低的地区应战略性放弃，以保障企业经营的正向现金流。
想要颠覆一个行业不易，宝家乡墅正如唐雯娟所言，一直都在摸着石头过河，没有任何前者为其探路，所以试错成本很高。对于乡墅行业而言，宝家的爆雷或许正在为更多摸索标准化模式的企业敲响警钟。
（文中李勇、张力均为化名）
