根据美国劳工统计局的数据，过去 12 个月 7.5% 的通货膨胀率是自 1982 年以来任何 12 个月期间的最高水平。这意味着如果您的投资在过去上涨不到 7.5%一年，你的投资组合失去了购买力。
而且几乎没有通胀放缓的迹象。供应链仍然存在问题，货币供应量仍在增长，现在战争担忧正在影响投资者情绪。可能是时候在您的投资组合中添加一些防御性股票了。
抵御通货膨胀的最佳方法之一是购买和租赁房地产的房地产投资信托 (REIT)。为了向股东支付至少 90% 的净收入，REITs 不必缴纳企业所得税。在通胀时期，房地产投资信托基金不仅可以从房地产价格上涨中受益，而且它们的股息也为投资者带来了一些额外的收入。
让我们看一下在投资者观察名单上占有一席之地的三个 REIT：Equity Residential(EQR-1.93%)、Medical Properties Trust(MPW0.80%)和Gladstone Land(LAND-1.57%)。
1.股权住宅
随着去年消费者通胀率的飙升，房价一直处于领先地位。2021 年，现有房屋的中位销售价格上涨了 17%。尽管提高利率可能会减缓房价的通胀，但它们不太可能在短期内大幅下跌。如果人们的价格被排除在购房市场之外，那么这对 Equity Residential 有利，因为它拥有和租赁多户住宅，即公寓大楼。
它专注于富裕市场，拥有 307 处房产，包含 79,322 个单位。房价越高，人们就越有可能不得不租房。随着越来越多的企业回到全职办公室工作，更多的人将在郊区租房，而不是在郊区买房，就像大流行开始将人们赶出办公室时许多人所做的那样。
REIT 最近在加利福尼亚等地出售了价值 10.2 亿美元、平均年龄为 30 年的房产，并将资金转移到德克萨斯州奥斯汀等地的新房产;和丹佛，它计划在那里租给更富裕的人。它还利用利率仍然很低，开始在这些市场建设近 20 亿美元的新开发项目。从长远来看，一旦通胀增加的需求枯竭，其专注于不同地区和更新物业的举措将长期支持该业务。
Equity Residential 多年来一直是许多投资者的最爱，因为其董事长 Sam Zell 是房地产领域的传奇人物，多年来创造了数十亿美元的价值。目前，他的公司似乎将受益于房价上涨，并向投资者支付 2.8% 的股息收益率。
2. 医疗财产信托
医疗保健经常被吹捧为抗衰退的行业。无论经济发生什么变化，这都是人们需要的东西。你可以进一步说，人们将继续为医疗保健付费，这意味着医疗保健提供者将能够继续向房东支付费用，而房东将能够提高租金。
Medical Properties Trust 是一家专注于医疗财产的房地产投资信托基金。它在 9 个国家和 32 个州拥有 438 家医院和诊所。它已经是世界上最大的医院所有者之一，并且仍有很大的运营空间，其资产基础约为 220 亿美元，仅在过去三年中就增加了 120 亿美元。
房地产投资信托基金向医院运营商收取基本租金，并将管理权交给他们。它的债务加权平均利率略高于 3%，其中 84% 被锁定为固定利率。这意味着随着利率提高以对抗通货膨胀，医疗财产将不必应对债务支付的突然增加。
此外，房地产投资信托基金的租赁合同租金大幅上涨。虽然其他房地产投资信托基金可能会因长期固定租赁和不断增加的费用而陷入困境，但医疗地产的合同中已经包含了收入增长。
该公司去年的运营资金(FFO)增长了 11%，目前的股息收益率为 5.7%。它具有增长前景和股息收益率的独特组合，这在股市中并不常见。
3. 格莱斯顿地
与该名单上的其他两个房地产投资信托基金不同，Gladstone Land 的股息收益率仅为 1.7%。您不会经常看到股息收益率低于 2% 的成熟、成功的房地产投资信托基金。不过，这是有充分理由的——自去年 9 月以来，价格已经上涨了三分之一以上，而且还有进一步上涨的潜力。
Gladstone在 14 个州的 159 个农场拥有 108,000 英亩的农田。它以三重净额将农田出租给农民;农民必须支付保险、维修费和财产税。房地产投资信托基金专注于用于种植水果和蔬菜的农田，而不是谷物、玉米或大豆，因为储存成本较低且价格波动较小。
Gladstone 的租赁期限为 5 至 10 年，但包括年度升级，其中许多包括向上市场调整或参与特征。这意味着农民从食品价格上涨中获得的部分利润将转嫁到房地产投资信托基金，但当食品价格下跌时，基本租金保持不变。
市场已经意识到格莱斯顿保护投资者免受通胀影响的潜力，因此股价飙升，股息收益率因此而下降。也就是说，1.7% 的收益率仍比标准普尔 500 指数的平均收益率高约半个百分点，您可以预期收益率会随着时间的推移而增加。推高食品价格的持续通胀应该会导致 Gladstone 的收入增加，并进一步增加其数千英亩农田的价值。
不要被“通货膨胀欺骗”
沃伦·巴菲特与金融公众的第一次交流是在 1977 年通过一篇名为“通货膨胀欺骗股票投资者”的文章。当时，通货膨胀率高达 8%，而且五年内都不会达到顶峰。
投资像本文中所述的房地产投资信托基金可能会朝着不让通货膨胀欺骗您的投资组合迈出一大步，因为它们看起来已经准备好继续成功并向投资者派发股息。
