1% 规则曾经是一个很好的衡量标准，用于确定房产是否可能进行良好的投资。通过计算房产价格的 1%(这将是每月租金目标)，这是确定是否继续考虑出租房产的最快方法。
如果您有可能获得该数字，您将继续采用其他尽职调查方法，例如确定上限率、对社区进行评级以及对房屋进行检查。如果你认为你不能接近 1%，你会搬到另一处房产。
1% 的规则在大流行前时期奏效。但它不再起作用了。例如，2015 年亚特兰大(我投资的地方)的房价中位数为 187,000 美元。我可以很容易地买到价格在 150,000 美元范围内的房子，每月租金接近 1,500 美元。
截至 2022 年 1 月，亚特兰大的房价中位数为 375,000 美元，因此膨胀的价格意味着它不太可能达到 1%。截至 2022 年 3 月，亚特兰大约 1,500 平方英尺的三居室住宅的平均租金为 2,295 美元。价值 200,000 美元的房子现在让你进入一个不同类型的市场。与安全的家庭社区中的三居室两浴室房屋不同，您更有可能在一个不太好的社区中寻找两居室单浴室的房屋，在那里您可能无法取到顶级美元。
所以你可以看到，在我们目前的房价上涨的情况下，1% 的规则不再适用。如果您现在遵循它，您可能根本不会做任何交易。
确定潜在租金价格的另一种方法
今天确定您可能获得多少租金的更好方法是查看社区组合，即与您所在地区正在考虑的出租市场上的房屋相似的房屋。您还可以使用在线租金比较工具。我使用 Rentometer，它在我所在的地区非常准确。此外，一些在线物业管理公司向会员提供这项服务。
一旦确定是否有健康的租赁市场，就开始在该地区寻找独户住宅。假设您购买该物业的目标价格略低于中位数 - 350,000 美元。你想要一个三居室、两浴室的房子，位于一个不错的家庭社区，每月租金为 2,000 美元。计算上限率，而不是使用 1% 规则。
如何确定上限率
通过从年租金总额中减去运营费用来确定上限率，以获得净营业收入 (NOI)。然后将您的 NOI 除以房产的购买价格以获得上限利率。许多投资者使用 50% 作为计算运营费用的大致数字，但我通常使用 40%，因为这对我的投资更准确。您希望您的上限利率高于您从其他类型的投资中获得的上限。
请注意，非常高的上限率通常表明有风险的财产，通常位于犯罪猖獗或其他类型的不良社区。你可以在那里投资，但你可能会有更多的无租金期。
使用上面以每月 2,000 美元租金的 350,000 美元房屋为例，您的上限率为 4.1%。将其分解，24,000 美元(年租金总额)减去 9,600 美元(运营费用)等于 14,400 美元除以 350,000 美元(房屋购买价格)，即为 4.1%。通过获得更便宜的房产、降低运营费用、收取更高的租金或综合因素，您可以提高上限利率。
大流行前，我不会投资上限率低于 5% 的房产。但现在，如果我可以合理地预期房价和租金会升值，我不介意降低上限利率，他们计划在 2022 年在我所在的地区这样做。
在一个升值地区，您可以合理地提高第二年的租金，您可能会获得更好的投资回报，这取决于您的支出增加了多少。请记住，通过将租金提高 5% 以上(在这种情况下为 100 美元)来欺骗租户并不是一个好习惯。因此，如果您在第二年收取了 2,100 美元并且您的费用保持不变，那么您对该房产的上限率为 4.5%。
您应该今天购买房产还是等待?
由于价格上涨，现在在全国大部分地区购买房产并不容易。但是，如果您想投资房地产，您可能不应该等待价格下跌，因为您可能会无限期地等待。据《财富》杂志报道，2022 年价格预计将上涨 12%，而且“看不到尽头”。
