转自：中国经营网
本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
“现在买方在我们银行开户贷款就能够进行‘带押过户’操作了。”工商银行南通分行一位工作人员告诉《中国经营报》记者。
据了解，“带押过户”正在成为二手房交易市场中的热词。记者梳理发现，地处华东地区的江苏省南京市、苏州市、无锡市、南通市，安徽省合肥市和浙江省金华市等多座城市已在二手房交易领域推行“带押过户”政策，以进一步优化二手房交易流程，激发房地产市场活力。
南京市不动产登记中心9月16日对外发布的信息显示，截至目前，南京市不动产登记机构通过与中国建设银行和南京银行等50余家银行合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静日前在接受记者采访时表示，二手房“带押过户”预示着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此举在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费，未来预计将会有更多城市跟进。
多地推行“带押过户”新政策
事实上，早在今年8月，山东省济南市就已在全市范围内推广二手房“带押过户”新模式。此后，全国多座城市陆续宣布在二手房交易过程中实行“带押过户”政策。
具体到长三角地区，江苏省南京市、苏州市、无锡市和南通市等城市进入9月相继宣布，将在二手房交易市场推行“带押过户”交易模式。值得注意的是，上述四城均为江苏省经济强市，国内生产总值（GDP）在全省排名前四位且均已超过万亿元，其中经济体量最小的南通市2021年GDP达11026.94亿元。
以南京市为例，南京市不动产登记中心方面表示，为进一步提升二手房交易安全性和不动产登记办理便利度，南京市深化落实“带押过户”有关要求，通过优化业务流程、强化技术支撑、细化工作指导，全面推行二手房“带押过户”模式。
据介绍，南京市不动产登记机构近期深入指导中国建设银行形成“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接，进一步优化了“带押过户”业务办理流程。
在上述“带押过户”新模式下，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须先行还贷或垫付，只需一次申请，到一个窗口即可实现抵押变更、转移登记和抵押设立3类业务的合并办理。
另据相关媒体报道，9月19日，建设银行无锡分行房贷用户华先生在未提前还贷的情况下顺利将名下的房产完成交易过户，这标志着无锡市区首单“带押过户”二手房交易业务正式落地。
根据无锡市住房和城乡建设局、自然资源和规划局日前联合发布的二手房交易新政策，无锡市存在抵押的房产可选择“带押过户”的交易资金监管新模式入市交易，无须提前还贷、无须垫付资金即可完成交易。
对此，无锡市房产交易中心一名工作人员告诉记者，卖方只要在网签系统进行备案，银行同意变更贷款，即可到房产交易中心办理手续。南通市政务服务中心工作人员也向记者表示，卖方提前准备好必要的材料后即可办理“带押过户”手续。“详细信息可以咨询具体行政区的不动产登记中心。”
与此同时，南通市多家银行工作人员也向记者确认，目前可以办理二手房“带押过户”业务。例如，中国银行南通分行相关工作人员表示，二手房“带押过户”需要房产中介和买卖双方至银行签署相关合同、协议。“用卖方的钱来还贷款，多余的钱会打给买方，但买卖双方均需要在中国银行开户才能办理业务。”该工作人员还告诉记者，目前房贷发放的速度较快，一般仅需10天左右贷款就可以到位。
工商银行南通分行相关工作人员也告诉记者，该行目前能够办理“带押过户”业务，开发区和市区的房产均可办理贷款，但在办理“带押过户”业务时可能会有一些区别。“开发区目前没有资金监管，不便于用监管资金偿还卖方未结清的贷款。”对于贷款的发放时间，该名工作人员也表示，现在贷款发放的速度比较快。
无锡市多家银行工作人员也表示目前可以办理“带押过户”业务。其中，无锡农村商业银行一位工作人员告诉记者，需要买卖双方都在本行开户才能进行“带押过户”，具体放款时间还不确定。
而中国银行无锡分行工作人员则表示，“带押过户”业务要过1～2周后才能执行。“银行现在还在完善内部流程，等内部流程完成后才能正式接新的贷款业务。根据要求，买卖双方均需在中国银行办理业务，同时目前贷款发放速度很快，都是以天数计。”
无锡市一名房产中介工作人员告诉记者，无锡市办理二手房“带押过户”业务需满足购房者名下仅有一套住房有贷款的条件才能够办理，如果有两套住房贷款尚未还清，就无法办理“带押过户”业务。
有望缓解市场流通不足问题
在业内人士看来，以“带押过户”新政策为代表的二手房交易流程优化背后，目前多地二手房市场存在流通性不足问题。
相关资料显示，今年上半年，江苏省多地二手房市场成交量和成交均价都出现了不同程度的下降，去化周期也相应有所延长。
根据中指研究院统计数据，1～8月，南京市商品住宅成交面积为538.5万平方米（不含溧水区、高淳区），同比下降40.4%；其中，8月份共成交50.8万平方米，在低基数影响下同比小幅增长1.2%，环比下降8.9%，整体成交规模仍处于相对低位。
而具体到二手房市场方面，克而瑞研究中心统计数据显示，今年上半年，南京市全市共成交二手房36506套，同比下降46%。从二手房市场成交均价来看，根据中指研究院数据，1～8月，南京市二手住宅价格已累计下跌1.51%，8月份环比下跌0.41%，二手房价格已连续下跌6个月，市场情绪仍较低迷。
和南京市类似，南通市二手房市场成交量也呈下降趋势，去化周期有所延长。据克而瑞南通机构统计数据，截至8月底，南通市区商品住宅狭义存量约为124.4万平方米，去化周期达16.5个月，和2021年同期及今年7月份相比均有所上扬。
另据诸葛找房数据研究中心监测数据，1～8月，无锡市二手房累计成交21759套，同比下降41.31%；价格方面则较2021年同期微降0.19%。中指研究院数据也显示，今年8月份，无锡市二手住宅价格环比小幅下跌0.26%，已连续第2个月下跌，市场信心略显不足。
上述业内人士表示，在房地产市场成交低迷的背景下，多地推出的“带押过户”交易模式有望为二手房市场乃至新房市场注入一定的活力。
据南京市不动产登记中心工作人员介绍，“带押过户”全流程闭环模式的拓新，一方面，解决了此前需注销抵押方可交易过户环节多的问题，为交易双方及银行部门“搭台子”，提供更优质、高效、便捷的不动产登记服务；另一方面，“带押过户”纾解了传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难，有效降低了二手房带抵押交易的成本与风险，最大程度保障交易双方合法权益，促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力，达到了“降成本、降风险、促便利”的良好社会效益。
中指研究院方面也分析认为，二手房“带押过户”政策在降低交易成本的同时，提高了二手房市场交易效率，有利于激发二手房市场交易活力，从而带动新房市场恢复。“未来，预计将有更多城市在优化认房认贷标准、调降首付比例等配套政策方面发力，随着配套叠加政策的出台，将更好地促进刚性和改善性住房需求释放，带动楼市的企稳恢复。”
诸葛找房数据研究中心则表示，近期多地楼市政策不断优化调整，例如推出限售年限缩短、调整增值税免征年限以及部分城市取消二手房指导价等，促进了二手房市场的流通，使得一大批二手房源纷纷入市。“随着信贷政策宽松和地方楼市政策调整逐步推进，且房地产市场即将步入‘金九银十’的传统销售旺季，预计9月份成交量将会呈现回升态势。”
