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转自：中国经营网
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
“冬天来了，春天还会远吗？”
2022年是万科（000002.SZ）成立第38周年。《中国经营报》记者获悉，万科董事会主席郁亮在今年年会上做了长达5000字的总结发言，其中提到，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，“我们要以‘特别好’作为标准要求自己，才可以打赢这一仗，赢得下个春天。”
而就在利好政策托底房地产的近两个月，万科紧抓融资窗口，在2022年即将结束之际为“下个春天”备足粮草。
自11月以来，万科向股东大会申请新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权；向中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）报送280亿元储架式注册发行计划；获得六大国有银行提供的千亿元意向授信额度。
此外，万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）也有所行动，其提请万科股东大会授权董事会在A股或H股发行不超过各自20%的新增股份。
广发证券研究员分析指出，深铁集团提请增发新股，体现其对万科积极把握政策机遇，为坚定转型及长期健康发展储备资源的期望。随着股权、债权融资持续推进，预计万科后续拿地力度将进一步加大，保障规模稳健增长。
获外部融资工具支持
进入广西的第10个年头，万科在当地进一步深化银企合作。
据广西万科微信官方账号，12月12日，广西万科与工商银行广西分行签署全面战略合作协议，明确在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。
此前于11月24日，工商银行总行便与万科签署战略合作协议，也就在当日，工商银行宣布向万科等12家全国性房地产企业提供意向融资，总额达6550亿元。建设银行紧随其后，与包括万科在内的8家房企签署合作协议，但未披露具体授信总金额。
此外，邮储银行也与万科等5家房企签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。其中，根据协议，邮储银行将为万科提供1000亿元意向性综合授信额度，并提供房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算等多元化综合金融服务。
为万科提供明确金额的授信额度的银行不只邮储银行，11月23日，交通银行、中国银行分别与万科签署战略合作协议，据此，万科获得这两家银行各1000亿元的意向授信额度。
根据中指研究院统计，近期有60余家银行支持超过100家房地产企业，使其获得信贷融资。截至12月13日，从获得授信的银行数量来看，万科排名第一，有14家银行为其提供授信；从获得授信的额度来看，绿城集团（3900.HK）最多，为4000亿元，万科与碧桂园（2007.HK）次之，但也均超过3000亿元。从公布的授信用途来看，意向资金将主要用于满足房企的常规融资需求、多元融资支持、上下游信贷、住房租赁融资等方面。
除了成为获得银行授信的头部房企，万科也是目前报送储架式注册发行计划规模最大的房企。
11月22日，交易商协会披露，万科向其表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。在此之前，申报规模最大的房企为龙湖集团（0960.HK），金额为200亿元，其在11月15日已完成200亿元中期票据注册。
交易商协会此前表示，会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
招商证券认为，从体量上看，上述“第二支箭”的驰援规模或明显大于2018年，足以在半年甚至更长时间内覆盖部分重点民营房企的到期债券，帮助企业回到“借新还旧”的正常状态。
谋内生渠道优化现金流
获得政策支持的同时，万科自身对债务管理的态度也出现明显转向。
12月12日，万科公告称，将行使“2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种一）”的债券发行人赎回选择权。根据公告，该债券简称为“21万科01”，发行规模为19亿元，期限为3年期，票面利率为3.38%，在存续期的前2年内固定不变。募集资金扣除发行费用后，用于住房租赁项目建设及补充营运资金。
值得注意的是，2019年～2021年，万科综合融资成本分别为5.41%、6.13%和4.11%；今年前三季度，万科平均融资成本压降低至3.73%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
另一方面，“21万科01”赎回登记日为2023年1月20日，债券赎回数量为1900万，即全数赎回19亿元，赎回价格为103.38元/张（含当期应计利息且当期利息含税）。也就是说，在“21万科01”利率水平已是较低的情况下，万科仍选择了提前偿债，底气何在？
就在12月1日，万科公告称，深铁集团以临时提案的方式，向公司股东大会提请给予董事会发行公司股份的授权，万科对此尚未制定具体的发行方案。公告显示，发行方案包括但不限于拟发行的新股类别、定价方式、发行价格等，以及决定是否向现有股东配售。
值得注意的是，万科过往也曾有配发H股股份的经历，但均由公司董事会发起，并非深铁集团。而就在上述议案公布的前几日，证监会决定恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，同时恢复上市房企和涉房上市公司再融资。借由此契机，深铁集团这一次主动站到台前，其是否也将成为万科后续增发新股的认购对象，拭目以待。
目前，万科总市值约为2200亿元，按上述20%的增发比例计算，若该事项成功落地，公司有望获得融资约440亿元。
而早前，万科董事会也有所行动，其拟提请股东大会授权发行直接债务融资工具，新增规模不超过500亿元。相较以往，万科此次拟申请授权的债务融资在资金规模、期限上均有扩展。
国泰君安证券研究员分析指出，“自上市以来，万科已累计发行986亿元债券融资（不包括可转债），此次拟授权的500亿元直接债务融资或将大幅优化公司现金流。”
造“新的盈利蓄水池”
事实上，不论是大股东提议增发新股还是公司扩大债务融资规模，这两个事项均可从中窥见万科未来的业务发展重点。
在今年举行的2021年年报业绩会上，郁亮表示，“公司的非开发业务总体将开始形成正向贡献，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。”2021年，万科经营、服务业务整体收入超过400亿元。
就在11月16日，郁亮赶赴深圳出席了一场签约仪式，万科与深铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。
上述事项叠加近期深铁集团提请增发新股，广发证券分析师认为，深铁集团同时运营地铁、开发、商业、物业等业务，已与万科形成紧密合作。自去年以来，深铁集团在深圳新增21宗土地，总货值达1047亿元，截至目前，其拥有21个TOD项目开发权，规模约815万平方米。在其支持下，万科未来在TOD项目的获取及对深圳的城市深耕方面具有资源优势。
此外，万科近期提请的新增500亿元直接债务融资的募资用途包括长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等项目，正是其非开发业务的组合。
近两年来，万科从过去的以开发为主向开发、经营、服务并重转变，至此有了自己的“铁人三项”。在2021年年报业绩会上，郁亮呼吁，“特别希望机构投资者能够对综合性不动产业务重新估值。”“财务上看，目前经营、服务类业务的收入和业务规模都没法和开发业务比较，但未来利润空间更大。”
今年前三季度，万科收入3376.7亿元，同比增长24.4%；归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。其中，物流仓储业务收入29.7亿元，同比增长42.7%；租赁住宅业务收入23.1亿元，同比增长11.5%；商业开发与运营板块收入62.5亿元，同比增长10.6%。
截至9月末，公司期末货币资金高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元，净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为44.2%、68.6%。
今年1月～11月，万科累计实现合同销售面积2343.1万平方米，合同销售金额3772.2亿元。
