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转自：中国经营网
本报记者 余燕明 北京报道
日前，中指研究院针对全国城市居民的购房意愿进行了一次调查，2022年第四季度购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升了8个百分点。
“主要是受疫情防控优化调整、中央及地方重磅支持政策提振带动。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示，“但与历史数据相比，整体购房需求仍处于相对低位水平。”
对于2023年居民购房意愿，吴建钦进一步表示，2023年楼市或将逐步恢复，低迷行情将逐步减弱，成为不少人买房置业的窗口期。但短期内，房企仍会持续降价促销，政策重点在于稳定楼市运行，而非刺激发展，未来市场将出现明显分化态势。
2022年居民购房需求先降后升
据《中国经营报》记者了解，为持续反映中国居民购房心态，中指研究院在每个月底持续开展对全国城市居民的购房意愿调查。
日前进行的居民购房意愿调查共计收集了9000份有效问卷，参与调查的受访者以二线城市为主，三、四线城市其次，一线和县城的受访者相对较少。
从城市能级和年龄分析，受访者绝大部分是在二线和三、四线城市工作的青年，主要集中于85后至95后，也是目前购房、置换需求的主力军；从区域分布上看，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。
调查显示，2022年前三季度受访者购房需求呈现逐步下滑趋势，2022年第三季度购房需求降至谷底，占比约为55%，较第二季度下降了9个百分点，较第一季度下降了27个百分点。但2022年第四季度居民购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升了8个百分点。
其中，一线城市居民购房需求相对较高，全年购房需求均超70%，位居各线城市首位，2022年第四季度购房需求约为78%，环比上升了5个百分点；二线城市居民购房需求呈现明显改善，第四季度购房需求约为68%，环比增加了11个百分点，改善幅度位居各线城市首位，主要受二线城市大力放松楼市调控政策带动。
而三、四线城市及县城居民购房需求相对较弱，全年购房需求呈现快降缓升趋势，2022年第三季度购房需求较年初分别下降了33%、32%，第四季度购房需求虽有回升，但年末购房需求占比下降仍超两成。
长三角、长江中游、关中、山东半岛的居民购房需求相对较高，珠三角、京津冀、成渝、海峡西岸的居民购房需求明显下降，中原地区的居民购房需求相对较弱。
其中，长三角、长江中游、关中、山东半岛地区的居民购房需求年均占比均超过了七成，2022年第四季度，长三角地区的居民购房需求占比回升至74%，领先于其他区域。
珠三角、京津冀、成渝、海峡西岸地区的居民购房需求在第四季度的占比，较第一季度降幅均超过了两成，海峡西岸的居民购房需求下降27%，京津冀的居民购房需求下降25%。
中原城市群的居民购房需求在2022年平均占比约为69%，第四季度仅为64%，居民整体购房需求占比仍处于相对低位水平。
居民购房意愿与售楼处到访率高度关联。据记者了解，2022年前三季度，购房者到访率呈现波动下滑趋势，第三季度降至48%，较第一季度下降19个百分点，第四季度呈现企稳态势，到访率出现小幅回升，环比增加2个百分点至50%，但受疫情影响，购房者到访率仍处于相对低位水平。
居民购房意愿整体走低的市场下，开发商就必须采取更有效的营销手段。据调查统计，渠道、老带新等高佣金点位营销力度呈现逐步增加态势，尤其是2022年下半年占比分别提升至56%、60%，较上半年分别提升了13个百分点、18个百分点。
自然来访、网络营销效果先降后升，其中第三季度降幅较为明显，分别下降了5个百分点、7个百分点，随着房地产政策环境改善，购房者信心缓慢修复，带动购房自主性提升，第四季度占比逐步恢复至上半年水平。
而电话推荐、户外广告的营销方式效果相对较弱，占比持续低于20%。
2022年没有买房的受访者占比达到了61%，尤其是下半年楼市二次降温、疫情出现长时间反弹，导致购房需求释放缓慢，还贷压力大、就业与收入不确定成为阻碍购房的主要因素，占比分别达到了50%、44%，预期未来房价下跌也明显减弱了居民的购房意愿，占比约为33%，另外一部分没买房的受访者主要受首付资金不足影响，被迫延后购房计划。
住房需求向改善性方向发展
2022年全国房地产市场持续低迷，导致购房需求释放速度相对缓慢，成交量处于低位。
据中指研究院调查结果，2022年约39%的受访者进行置业，购房人群多为刚需及改善性需求，其中改善性需求占比约38%，较2021年增加了5个百分点，首套刚需购房占比达到了23%，同比下降了3个百分点。
改善性需求占据了2022年市场成交的主导地位。调查结果显示，三居室依然是市场主要的购房需求，2022年购房的受访者中约41%选择了三居户型，两居室市场需求位居其次，有33%的购房者选择了两居户型，整体占比较去年提升了5个百分点。
疫情对收入影响、楼市持续低迷，导致再次改善置换需求出现下滑，2022年四居室购房占比约为13%，同比下降了3个百分点；一居室、五居室市场需求占比相对较小，市场份额分别约为5%、7%。
另据调查显示，2022年购房的受访者中约72%选择了80—120平方米户型面积产品，成为目前市场成交的主要产品结构，其中80—100平方米、100—120平方米户型面积产品占比分别为38%、34%。
对于2023年的居民购房意愿，中指研究院的调查显示，有打算置业的受访者占比仅为40%，其中购房意愿较2022年更强的受访者占比达到了50%，他们认为2023年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，或将成为短期置业最佳时期。
2023年居民购房需求有望集中在第二、三季度释放。约40%的受访者表示将于2023年第二季度买房，24%的受访者表示将会在2023年第三季度买房，而第一季度、第四季度购房需求释放相对较少，占比分别为18%、11%。
现在，购房者更青睐新房现房，倾向于选择大型房企。2022年房屋交付风险发酵后，新房现房受到购房者青睐，倾向占比达到了43%，期房占比下降至24%。从房企类型来看，购房者选择楼盘时，更加倾向于大型房企的开发项目，其中大型央企、大型民企倾向占比分别为34%、31%，地方国企占比约为23%，地方性民企青睐度较低。
随着城镇化增速放缓、人口流动节奏变慢、居住需求逐步满足，居民住房需求逐步开始向改善性方向发展。调查显示，2023年改善性购房需求占比达到了40%，位居各类市场需求首位，而刚需占比仅为24%，呈现下滑趋势，投资购房、学区购房较2022年均呈现一定程度下滑，养老、度假购房需求较弱。
另外，调查显示，约76%的受访者表示自己所在地的楼市要到2023年下半年才能逐步企稳修复，其中第三季度占比约为41%，第四季度占比约为35%。
受访者对2023年房价下跌预期仍然较为强烈。大约35%的受访者预计2023年房价下跌，较2022年增加了17个百分点，预计房价上涨的受访者占比仅为12%，同比减少了16个百分点。
