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转自：中国经营网
本报记者 余燕明 北京报道
最近一年里，在推进房地产企业风险化解过程中，中国信达等资产管理“国家队”已经探索出了多条房地产风险处置的可实施路径，有效修复了房地产业供应链和项目资产价值。
而那些背靠央企资产管理公司（AMC）的开发商，如信达地产股份有限公司（600657.SH，以下简称“信达地产”）通过为纾困项目提供代管代建、增量资金等方式，从中找到了获取土储、逆势扩张的机会。
根据信达地产披露的信息，2022年前三季度，该公司新增土地储备计容规划建筑面积约154.92万平方米，其中代建项目约109.24万平方米，同比大幅上升。2021年同期，信达地产新增土地储备当中，代建项目计容规划建筑面积仅约10.97万平方米。
此外，2022年前三季度，信达地产新开工面积约289.13万平方米，其中代建项目则多达180.17万平方米。截至2022年三季度末，信达地产在建面积747.94万平方米，其中代建项目261.35万平方米，比重从2021年同期的14.1%提高到了34.9%。
据《中国经营报》记者了解，目前，信达地产与母公司中国信达协同，通过输出代建管理、合伙设立并购基金、跟进省级房地产纾困基金等模式，在广州、深圳等核心城市参与了多个开发项目的风险化解。
尤其是在一些旧改和城市更新项目上，资金投入量较大且开发周期较长，当前多数民营房企由于资金紧张，已陆续退出这些领域，中国信达等资产管理公司介入将能够带来增量融资实现项目盘活，信达地产也正在加速抓住这些难得的拓储窗口期。
“当前行业背景下，若单纯依靠公开市场招拍挂拿地的传统开发模式，增量空间相对有限。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和价值修复的不动产资源越来越多。”一位熟悉信达地产的人士告诉记者，“作为中国信达旗下房地产开发业务运作平台，集团协同成了信达地产最大的差异化优势。信达地产可以充分利用集团丰富的不动产资源，抢占土储拓展先机，推进房企风险化解。”
连获百亿货值旧改项目
对于推进房企风险化解的有效路径，中国信达探索出了“集团协同”的模式，信达地产在其中发挥了至关重要的作用。
日前，信达地产决定与中国信达及其下属企业信达资本共同出资设立芜湖信中盛投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“芜湖信中盛”），通过其投资江苏中南建设集团股份有限公司（000961.SZ，以下简称“中南建设”）持有的位于深圳市宝安区的新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目一期C项目（以下简称“深圳宝安项目”）。
芜湖信中盛的总认缴规模为31.51亿元，其中，信达地产作为有限合伙人以现金认缴出资10亿元，占合伙企业规模的31.74%，并对深圳宝安项目进行联合开发建设。
中国信达作为有限合伙人以现金认缴出资15.5亿元，占合伙企业规模的49.19%；信达资本作为普通合伙人认缴出资100万元，占合伙企业规模的0.03%，同时担任执行事务合伙人。
另外，深圳市宝昱投资有限公司（以下简称“深圳宝昱”）作为有限合伙人，以其持有的项目公司100%股权作价6亿元认缴芜湖信中盛的合伙企业份额，出资比例为19.04%。
据记者查询了解，深圳宝昱由中南建设间接持股70%，剩余30%的股权则是由信达地产、中国信达及其下属企业信达资本共同出资设立的另一家合伙企业在2020年开始持有。
深圳宝昱持有的项目公司为深圳市金中盛投资有限公司，它在2021年初被深圳市宝安区城市更新和土地整备局确认为深圳宝安项目的实施主体。截至目前，深圳宝安项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约45.77亿元。芜湖信中盛将根据合伙企业协议约定，在各项付款条件分别满足后，分笔支付投资款项。
据悉，芜湖信中盛的投资收益由项目公司、中南建设及其关联方按半年向合伙企业支付，信达地产参与项目的联合开发建设，并收取联合开发建设费。中国信达、信达地产在合伙企业中的投资本息未分配完毕前，不向中南建设及其关联方分配。
中南建设在过去一年里同样异常艰难，2022年实现合同销售额649.2亿元，同比减少了67.1%。据中南建设发布的业绩预告，公司扣除非经常性损益后的净利润最高将亏损95亿元。
最近一个月内，这已经是信达地产第二次出手了，它在加速通过参与民营房企纾困项目的风险化解，扩充土地储备和捕捉投资机会。
2023年1月下旬，信达地产与中国信达、信达资本共同出资设立了芜湖信蒙投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“芜湖信蒙”），总认缴规模为89.62亿元，其中，信达地产作为有限合伙人认缴出资3亿元，占合伙企业规模的3.35%，并对项目进行联合开发建设。中国信达仍然是合伙企业的主要出资方，它是通过原本对项目公司形成的60.58亿元存量债权认缴出资。
芜湖信蒙将投资的是由和昌地产集团有限公司持有的位于深圳的两个城市更新项目，截至目前，其中一个项目已取得专项规划批复，一期已开盘预售，二、三、四期在推动拆迁，项目总货值约250亿元；另一个项目已完成立项，目前在准备专项规划申报，项目总货值约90亿元。
集团协同的拓储新路径
在中国信达探索出的“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式下，由原业主佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称“佳兆业集团”）持有的位于广州南沙的悦伴湾项目，成为中国信达和信达地产对出险房企进行救助的首个成功落地的纾困项目。
悦伴湾项目位于广州市南沙区南沙湾核心区域，地处粤港澳大湾区几何中心，交通边界，项目开发体量逾10万平方米。该项目周边教育资源优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。
据记者查询了解，2020年底，悦伴湾项目地块由佳兆业集团经过62轮争夺在招拍挂公开市场上竞得，总地价超过20亿元。在扣除配建面积后，项目地块折合成交楼面价约为2.27万元/平方米，溢价率32.8%，打破了广州市南沙区的楼面价纪录。
不过，由于佳兆业集团出现资金危机无法按期支付债权本息且无法进行后续投入，悦伴湾项目最终停摆。
为化解悦伴湾项目风险，信达地产协同中国信达深圳分公司、中国信达下属企业华建国际实业（深圳）有限公司（以下简称“华建实业”），与平安信托深度合作，以“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+外部合作”模式对悦伴湾项目进行盘活。
具体项目纾困操作上，由中国信达深圳分公司折价收购项目债权，华建实业提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建。这三方通过优势互补、协同合作，实现信达系对纾困项目封闭式管控。
“悦伴湾项目的顺利落地，成功开拓了内外部合作新模式，为盘活危困房企项目提供了可借鉴样板。”上述熟悉信达地产的人士告诉记者。
据记者了解，作为服务主业纾困的重要项目，信达地产发挥专业优势与悦伴湾项目公司签订委托代建协议，负责项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。同时，通过办理在建工程抵押，信达地产向该项目委派总经理、法定代表人、董事、各条线经理等，从经营层面对项目进行全方位管控。
此外，在对悦伴湾项目的盘活过程中，信达地产还通过设立针对公章使用的僵局解决机制、特殊降价权等举措，加强投资资金回收保障，确保投资资金安全。最终，悦伴湾项目在各方合力推动下，各项工作有序推进，逐步走上正轨。
上述熟悉信达地产的人士介绍，信达地产在母公司中国信达存量资产、内生不良化解和增量涉房业务中，充分发挥专业特色不动产资源整合商作用，提升服务集团主业价值。
在拓展策略上，信达地产把业务开展放到中国信达“大不良”主业中去谋划，充分利用集团丰富的不动产资源，通过主动对接、主动协同抢占拓展先机，协同分子公司共同推进房企风险化解，开展适当规模的收并购及劣后投资。
“同时还要突破思维定式，转换思维视角，通过投资+操盘/代建/监管服务模式参与金融机构纾困项目及自身投资出险项目，以带资代建模式为其他房企提供管理服务等多元化模式，支持土储项目拓展。”他说。
