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转自：中国经营网
本报记者 余燕明 北京报道
日前，碧桂园集团（02007.HK）举行了2023年度工作会议，对今年房地产市场趋势进行了分析，“房住不炒”主旨愈加清晰，行业发展逻辑加快从“规模”向“品质”转变，房地产转向新发展模式的趋势越发明确。
会上，总裁莫斌再度提到了一个行业预判，“未来现房销售一定是大势所趋。”莫斌在碧桂园集团2022年中期业绩会上就已经提出了这个观点，并称建筑机器人会对资金安排和降成本有直观的影响。
在“保交楼”的行业背景下，为促进房地产市场平稳健康发展，现房销售已经成为住建领域相关政策的题中之义。
今年初，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部有关负责人表示，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
“这是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者，“这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，要积极推进开展现房销售模式。”
记者注意到，全国住房和城乡建设工作会议召开以后，山东、安徽、河北雄安新区、河南、四川等地住建部门都已陆续明确提出，将支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
“相较于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。”中指研究院市场研究总监陈文静说，“现房销售有利于保障楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险，更加考验房企的产品力。”
率先从土地端突破尝试
据记者了解，2021年第二批次集中供地活动中，北京在大兴区黄村镇一宗住宅地块上试点了竞报“现房销售面积”的竞拍方式，从土地端开始探索现房销售模式。
根据地块竞买规则，在达到地价上限后进入竞报“现房销售”面积程序，若地块可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
北京市土地整理储备中心有关负责人表示，现房销售可实现购房人“所见即所得”，同时考虑到现房销售将延长企业资金回笼周期，为保证住房品质，“现房销售”试点项目在地价上限的设定上为企业预留出了合理的利润空间。
在2022年第四批次集中供地活动中，北京推出挂牌的6宗住宅地块全部设置了竞现房销售面积环节，在销售指导价的设置上，还对期房销售与现房销售进行了区别。比如，石景山区古城地块的预售指导价为7.58万元/平方米，现房销售指导价则为7.88万元/平方米，两者相差了3000元/平方米。
“从2021年以来，北京市在土地供应端大力推进现房销售，旨在通过所见即所得的房源提升购房安全感，维护住房消费者的合法权益。”北京市规划和自然资源委员会有关负责人表示，“同时也充分考虑了企业资金回笼周期，在设置住房品质要求的前提下，为企业预留了充足的利润空间。”
一家大型房企华北区域营销负责人告诉记者，北京试点推进现房销售，除了实现保交楼的目标、维护购房者的合法权益外，在集中供地的背景下，现房销售其实避免了同一区域内商品房项目集中扎堆入市的局面，减少了区域同品同频竞争情况。
记者注意到，在北京之后，2022年集中供地活动中，越来越多的城市试点推出了采取现房销售的住宅地块。
去年第三轮集中供地，合肥市集中挂牌了28宗地块。其中，位于蜀山区的一宗住宅地块在出让条件里明确提出，将按精装现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
对此，当地一位房企人士分析称，现房销售对开发商的资金要求较高，会影响到一段时间内整体开发和推盘量，拿地需要更加谨慎。
尽管该宗地块区位较好，市场需求旺盛，但最后仍然流拍。不过，在2022年第四轮集中供地活动中，合肥再度挂牌了这宗地块，被安徽伟星置业有限公司以近16亿元的代价竞得。此次，合肥还出让了另一宗按现房销售实施的住宅地块，被六安市鸿裕置业有限公司以逾5亿元的代价竞得。
“在房地产市场成熟的国家，大多数都是以现房销售模式为主，所以未来现房销售是大势所趋。”合肥当地一家房地产研究机构人士称，“从预售制向现房销售模式探索，需要相对平稳的市场环境。当前合肥楼市供求关系基本平衡，是时候向现房销售逐渐过渡了。”
据悉，除了北京、合肥，从2021年以来，杭州、福州、西安、宁波等城市都已先后在土地出让环节试点现房销售。
其中，杭州在2021年第二轮集中供地活动中推出了“竞品质”试点地块，全部实行现房销售，只有通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售；宁波在2021年首轮集中供地活动中推出第一宗试点“现房销售”的住宅地块。
2021年5月，西安挂牌了一宗居住用地，根据竞买规则，当现场报价达到地块设定的最高限价后，转竞商品住房现房销售面积；2022年7月，福州市永泰县挂牌了一幅国有建设用地，要求按现房销售实施，即规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
多地鼓励支持先行先试
今年初，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部有关负责人提出“有条件的可以进行现房销售”后，各地试点开展现房销售的节奏明显加快。
今年1月底，山东省住房和城乡建设工作会议召开，有关负责人在会上提出将着力促进住房消费合理需求平稳释放，大力提升住房品质，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
安徽省住房和城乡建设工作会议在今年2月初召开，会议提出将稳妥实施房地产长效机制，结合城市功能品质活力提升、皖北新型城镇化等战略，支持就业创业人员安居，加强新市民住房保障，优化住房供应结构，提升住宅工程品质，因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。
河南也召开了全省住房和城乡建设工作会议，会议明确今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。
近期，四川省印发了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中明确提出优化商品房预售资金监管政策，及时调整保函置换预售监管资金执行标准，支持各地在保障商品房预售资金使用安全和项目正常交付前提下，适当灵活调整监管资金拨付节点，动态调整监管额度。支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
河北雄安新区管理委员会印发《河北雄安新区承接北京非首都功能疏解住房保障实施细则（试行）》及相关配套政策，当地在住房保障系列工作中，建立了多元化住房供应体系，通过商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房，创造性地实行现房销售、精装交付、交房即交证、科学合理定价，高质量提供住房保障服务，充分满足疏解转移人员多层次住房需求，为支撑疏解项目落地创造良好条件。
据记者了解，海南是全国首个省级出台实施现房销售政策的省份。
2020年3月，海南省印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，当中规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。2020年5月，海南省住建厅进一步下发了《关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》，当中再次明确，在2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度，而在该日期之前取得的土地项目，则可继续按预售制度执行。
根据上海易居房地产研究院向记者提供的数据，从2020年到2022年，海南省的现房销售占比分别为20%、24%和39%，相当于销售的每10套商品住宅里，其中有4套是现房销售，比重为全国最高。
“去年受停工断贷风波影响，大量购房需求从期房市场转入到现房市场。现房销售占比的拉升，反映了消费者购房信心的变化。”严跃进告诉记者，“各地现房销售的推进节奏在提速，将有助于推动房地产业建立新的发展模式。”
