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转自：中国经营网
本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”2023年全国两会期间，政府工作报告为今年的住房租赁市场发展定下了主基调。
《中国经营报》记者在采访中了解到，房地产市场仍是今年全国两会关注的重点之一。在今年的政府工作报告中，房地产相关话题被提及的次数达到17次之多。
易居研究院分析认为，2023年两会政府工作报告把提振刚性和改善性住房需求作为重中之重，充分说明对住房消费的重视。当前，各地已出台相关政策积极全面支持住房消费，包括行政、金融和财税等领域的政策。
作为全国四大一线城市之一，上海市正积极出台各项措施，加大力度建设筹措保障性租赁住房，为缓解大都市新市民、青年人住房问题提供了可供借鉴的经验。相关统计数据显示，截至2022年底，上海市新增建设筹措保障性租赁住房18万套（间），提前超额完成年初确定的17.3万套（间）的目标任务，全市已累计建设筹措保障性租赁住房38.5万套（间）。
上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，在保障性租赁住房建设方面，上海市相较于其他城市而言做得比较好，政策支持力度也比较大。
租房市场需求回暖
随着新市民、青年人等城市新兴群体数量不断增加，上海等城市的住房租赁市场需求也开始逐步回暖。
租房价格也有所上涨。贝壳研究院统计数据显示，2023年2月，包括上海市在内的全国重点40城租金指数环比略涨1.2%。贝壳研究院方面分析认为，在经济向好趋势的带动下，叠加春节后租赁“旺季”的季节性因素，全国重点40城租金指数在经历自2022年9月连续4个月环比下跌后，从2023年1月开始止跌回升，2月保持稳中回升的趋势，不过仍低于2022年同期。
58安居客研究院方面则表示，一、二线城市作为主要的返乡人口流出城市，租赁市场往往在春节人口回流之后迎来供需回暖的春季租赁旺季。“同时，结合价格反馈来看，在一定程度上，包括上海市在内的部分重点城市租赁市场已逐步恢复正常节奏。”
“目前，上海市的租房市场在快速回暖。”卢文曦在接受记者采访时也表示，“不过，从传统趋势来看，春节后就是租房市场开始复苏的时期，所以需求和租金上涨很正常，并没有超出市场预期。”
除个人出租房源外，集中式公寓的出租率也在回升。据克而瑞租售统计数据，2023年1月，包括上海市在内的四大一线城市集中式出租率均稳步提升。
克而瑞分析认为，出现提升的主要原因在于，春节后一线城市企业大多都在第一时间开工，激发了一定的租赁需求。易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时也表示，当前，出租房源挂牌量增加，意味着上海市住房租赁市场正在复苏，但完全回暖还需经历一个缓慢的过程。
加大保租房供应力度
不过，在需求逐步回暖的同时，市场供需矛盾和价格上涨问题也开始显现。
租住在上海市北外滩四川北路的吴先生告诉记者，自己现在租住的房源价格较高，上海市房源普遍还没有迎来旺季，价格相对较为便宜，“所以打算趁这段时间提前换租。”
据诸葛找房数据研究中心相关报告，2023年1月，包括上海市在内的一线城市租金均价呈现平稳走势，平均租金为87.72元/平方米/月，较2022年12月持平，较2022年同期上涨1.68%。
尽管涨幅较小，但目前深圳、上海、北京三座城市仍处55个重点监测城市的“租房压力圈”核心，租金收入比分别达到30.2%、28.6%、27.4%，租金成本占据收入的近三成。
对此，2023年政府工作报告明确提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
各地也正加大力度解决青年人、新市民等城市新兴群体的租房、住房问题。以上海市为例，位于上海市闵行区、徐汇区、松江区、杨浦区四个区域的首批7个保障性租赁住房项目已入市，面积为30—100平方米不等，户型分为一居、二居、三居室，租金价格介于3200—14000元。其中，位于闵行区育莲路的新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区共推出2801套房源，其中一居室有2447套。
严跃进告诉记者，目前，上海市在保障性租赁住房方面的建设模式已比较成熟，也推出了一些优秀的项目，在土地供应、房屋管理等方面都取得了一些创新经验。“上海市租赁住房市场总体是看好的，一些模式经验对未来的住房租赁市场也会产生积极作用，提供更加丰富的房源。”
持续优化扶持政策
加大保租房供应力度，是政府层面针对住房租赁市场突出的供需矛盾开出的“药方”，也是今后住房租赁市场的主攻方向之一。
记者注意到，解决好新市民、青年人的住房问题，是各地各级部门近期关注的重点。
2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议上进一步强调，2023年要以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人的住房困难问题，大力增加保障性租赁住房供应，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。
除在宏观层面引导外，地方政府也在进一步规范住房租赁市场，促进其健康发展。2023年2月初，《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施，并对群租房、二房东等住房租赁市场较为突出的问题提出了明确的管理规范。
卢文曦告诉记者，《条例》对于规范租赁市场肯定有积极的引导性作用，相当于画了一条“红线”，让市场在“红线”里运行，会发展得越来越好。“尤其是对于市场中存在的一些诸如群租房、二房东等市场顽疾，具有针对性。”
值得注意的是，除了保障扩大租房供给外，支持保租房等长期发展的金融政策也随之落地。
2023年2月，中国人民银行和银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称“《意见稿》”）围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
《意见稿》同时提出，要稳步发展房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，以下简称“REITs”）。“在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持REITs份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。”
卢文曦向记者表示，REITs项目的开展对于保障性租赁而言有所帮助。“保障性租赁住房项目本身就没有直接获利的资金，如果有一些基金来帮助的话，能够增加它的稳定性，对扩大保障性租赁住房市场的投放力度、参与力度、建设力度等，都是有帮助的。”
