原标题：罗牛山地产“翻车”，要专心养猪了吗？
“养猪大户”罗牛山的“地产江山”又翻车了。
罗牛山关于房地产板块的介绍 图片来源：公司官网近日，针对罗牛山股份有限公司开发建设的罗牛山·璞域·玖悦府项目存在的涉嫌无证销售、价外加价等违法违规行为，海口市发改委暂停受理罗牛山股份有限公司名下在海口的所有新建商品房价格备案、海口市住建局暂停受理该项目预售许可。
同时，由海口市住建局、市发改委、市市场监管局、市综合行政执法局等职能部门组成联合调查组，立即深入项目现场展开调查，收集、锁定相关证据。如果查实，依法依规予以顶格处罚，列入失信企业名单在信用中国（海口）平台公开曝光；构成犯罪的，移送有关部门依法追究刑事责任。
界面海南查阅海口市住宅与房地产信息网发现，罗牛山·璞域·玖悦府项目并无任何预售信息，在市发改委也无价格备案。
大潮退去，集体裸泳
2018年以前，对于海南的上市公司来说，房地产确实是块“香饽饽”。据界面海南统计，除了罗牛山以外，海虹控股、海南海药、海德股份、新大洲A、海马汽车、华闻传媒、海峡股份、康芝药业等海南的上市公司均涉及房地产相关业务。
房地产风口期为上市公司带来了巨额利润，与此同时，习惯了坐在风口上“躺赢”的上市公司却在一定程度上偏离了主业，造成一种“普遍的奇观”——主业成绩或许平平无奇，副业房地产却搞得风生水起。
据介绍，罗牛山股份有限公司创立于1987年，是中国首家“菜篮子”股份制上市企业，畜牧产业板块是公司传统主营板块。该公司上市后，很长一段时间内表现平平；2009年初，即在罗牛山成功“摘星去帽”后的第一年，罗牛山全资子公司海南锦地房地产有限公司成立，罗牛山开始进军房地产市场。
锦地地产成立后，罗牛山略显萎靡的股价开始攀升，出现“摘星去帽”后的第一波小高潮。
图片来源：同花顺i问财这一时期，房地产是罗牛山最高毛利率板块，数据显示，2014年至2017年，其房地产毛利率均在43%之上；2017年，罗牛山房地产业务占营业收入比重甚至高达49.04%，而作为“主业”的畜牧业、屠宰加工业、冷链物流业营业收入分别占比21.56%、14.35%、3.39%。房地产实为罗牛山真正意义上的“半壁江山”。
然而，罗牛山地产江山的表明风光之下暗潮涌动，伴随着2018自贸岛政策的出台和“最严限购令”，海南房地产风口紧缩，海南上市公司集体出现尴尬局面：2018年前三季，海南31家上市公司净利下滑逾五成，其中，罗牛山营业收入、扣非净利分别下滑17.77%和83.97%。仅2018年上半年，其房地产业务的收入更是同比下滑86.72%。对此，业内人士在接受《证券日报》采访时指出，“或受房地产限购政策影响。”
剥离地产，业内生疑
2019年，罗牛山就在地产的漩涡中意识到了危机。在猪肉价格的一路上涨中，罗牛山看到了希望，并盘算趁机剥离地产业务。
2020年3月24日，罗牛山股份有限公司发布公告称，将转让房地产业务相关资产并根据转让进度适时取消房地产开发资质，实现公司聚焦畜牧主业，重回畜牧养殖业第一梯队的经营目标。
公司公告称，剥离原因在于受猪瘟疫情影响，彼时海南岛内的生猪供给已出现缺口；受到限售宏观政策对地产行业的消极影响以及资本市场对地产行业的消极预期，房地产业务后续发展空间有限，且会对公司后续资本运作造成障碍。
方案显示，此次剥离共分两步。第一步，罗牛山拟将持有的罗牛山广场（也称爱华地块）及罗牛山118C项目（也称璞域一期）的全部资产（包括相关的土地使用权及地上建筑物和其他附着物）增资至全资子公司海南锦地房地产有限公司。
第二步，罗牛山向公司控股股东罗牛山集团转让锦地地产100%股权，由锦地地产申请房地产临时开发资质完成上述项目的后续开发。
截至2019年三季度末，罗牛山集团持有罗牛山股份有限公司17.14%的股份，为后者的控股股东，徐自力为罗牛山集团的实际控制人。
而即便是在房地产风口骤然紧缩的2018年，罗牛山房地产业务营收大幅度下滑，其占比仍高居33.14%，为公司业务之首；其次是生猪，占比27.73%；教育占比13.8%；肉制品占比10.73%。当年，罗牛山房地产毛利率更是上升至48.16%。彼时海南自贸试验区建设如火如荼，加上限售等政策的影响，不少人认为未来海南的房产天然具有稀缺性的特点。
在海南对房地产行业加码调控的前提下，罗牛山回归主业，主动剥离房地产业务，此举顺应了政策导向，适合海南发展需求。但却将声称“日落西山”实则高毛利率、最大营收占比的房地产业务塞进自家口袋中是否合理，其意何在？值得思索。
此情况在2020年年底得到转机，10月20日，罗牛山发布公告，根据反馈意见的要求，公司需在回复期限内清理包括未开发土地在内的房地产业务。经公司与中介机构审慎研究，综合考虑国家房地产政策及公司目前的实际情况，公司无法在期限内完成清理房地产业务并注销房地产开发资质。为维护公司中小股东利益，避免因清理房地产业务的不确定性对公司短期内经营状况以及发展畜牧业主业的影响，公司决定终止本次非公开发行A股股票事项，并向中国证监会申请撤回相关申请材料。
也因此，今年违规的罗牛山·璞域·玖悦府项目属于罗牛山股份有限公司，而非海南锦地房地产有限公司。
预售拉长，遥遥无期
2018年“4·22”取消预售政策出台后，海南房企取得预售证的周期越来越长。
2019年9月，《中国经营报》文章称，“海南在去地产化大旗之下，政策逐渐趋紧，地产商拿预售证的时间也在加长……很多开发商目前早该下来的预售证迟迟未下。”
据专业房产媒体海居君统计，截至2020年12月20日，2020年海口住宅房源预售共24236套，仅是2019年全年预售住宅房源量的64.6%，房企取得预售证难度急剧上升。
界面海南留意到，早在2020年9月，就有投资者向罗牛山（000735）提问，罗牛山的两大地产项目罗牛山广场二期和璞域的施工进度是否已达到可办理预售许可证条件。当时罗牛山方面回应，罗牛山玖悦台项目和罗牛山璞域项目尚处在开发阶段。玖悦台项目一期已向住建部门提交预售方案、预测报告等相关文件，并同时向物价部门提交价格备案，待相关部门上会审批通过后方可办理商品房预售许可证。璞域项目由于规划变更手续影响，不具备申报预售许可证条件。
2020年10月，有投资者认为，玖悦台二期和璞域项目已建设多年，仅资金成本已经很可观，然而却迟迟未取得预售证，公司管理层和决策者应向投资者负责。罗牛山方面表示，玖悦台二期及璞域项目由于规划变更手续影响，正在按照有关规定申报预售许可材料。
2020年11月，深交所互动易上又有投资者提出质疑，罗牛山玖悦台三种户型已经在售，然而置业顾问只字不提预售许可证。作为上市公司，罗牛山应该对此进行公告。
2021年1月9日，罗牛山·璞域·玖悦府项目因涉嫌无证销售、价外加价等违法违规行为受到处罚。“顶风作案”之后，是预售拉长，遥遥无期，罗牛山剥离地产计划因此陷入停滞。
回归转型，迷雾重重
2007年4月，罗牛山因为两年连续亏损被“披星戴帽”，成为“*ST罗牛”，公司董事会认为，主要原因是成本提高、主营业务成本核算存在误差、面粉销售市场不成熟等，因此，决定从加强管理，降低生产及管理成本；开拓市场，提高市场占有率；盘活存量资产，培育公司新的利润增长点等方面入手争取尽快“摘星去帽”。
距离上次“披星戴帽”已经过了十几年，罗牛山偏离主业、过度依赖房地产导致的负面效应依然后劲十足，后续，海南自贸港建设不断推进，随之而来的是越来越严格的楼市调控，罗牛山能否摆脱对地产的依赖，提高“市场占有率”并找到“新的利润增长点”，将成为下一轮角逐的重要剧目。
2018年“4·22”政策出台后，尽管作为罗牛山半壁江山的房地产业务营收直接腰斩，然而其股价不降反升，反而出现了一轮高峰，市场相关分析的原因可能在于，就在政策出台不久后，罗牛山于2018年5月公开宣布公司将要建设“海南国际赛马娱乐文化小镇”，项目拟选址海口市美兰区三江镇罗牛山农场，规划占地约500公顷，建设内容包括海南国际马术中心、国际赛马公园、行政办公配套等，总投资高达287.8亿元，计划显示在2018年开工，至2020年建成。
此消息一出，沉寂已久的罗牛山股价应声大涨，出现一轮高潮，一个月涨幅104%，而后，又在深圳证券交易所一纸监管函中接近跌停。
图片来源：同花顺i问财2020年12月18日，罗牛山公告宣布，公司下属全资子公司罗牛山马术获得《海南省企业投资项目备案证明》的海南国际竞技体育娱乐文化项目将于2020年12月21日到期，在不少人看来，未有任何实质性进展的赛马小镇项目实际上已“无疾而终”。从2019年8月开始，公司实控人徐自力开始大规模减持，据长江商报统计，截至2019年11月19日，徐自力完成减持，累计套现5.32亿元。
不过，“回归主业，押注养猪”的计划却在非洲猪瘟的影响下持续推进，据中国证券网消息，2020年1-12月，罗牛山累计销售生猪15.39万头，累计销售收入6.29亿元，商品猪销售均价34.94元/公斤，同比变动分别为-21.14%、60.14%、89.33%。销售收入的大幅拉高主要由于猪肉价格的升高。与此同时，罗牛山公布的2020上半年度财报显示，成本支出大幅增加主要由于利息支出的增加，三季度报告中银行短期借款变动高达1075.36%，翻了近11倍。
主营业务增长质量不明显、房地产短期回款困难的情况下，罗牛山股价目前已经短中长线均下行，看不到底部信号。此次事件的叠加，可能是雪上加霜。
任何转型都需要时间，都伴随着阵痛，罗牛山的转型或许需要的更多。
