观楼 | 上周昆明新增预售面积上涨4倍，再现容积率超7的住宅地块

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上周（1月4日-10日），2021年的第一周，昆明楼市显得较为冷清，既无项目开盘，预售证发放数量也差点挂零，只有过规方面较为热闹。具体来说，上周仅1项目获得预售证，新增预售面积环比减少约91%；过规方面，有5个项目获批，其中，官渡区有一所国际双语学校落地。

与前一周相比，上周昆明主城区无土地成交，市场热度明显降低。安宁市、东川区及晋宁区三地共有4宗土地挂牌到期，且均成功交易，总成交面积约148.8亩，成交金额约4855.6万元。

首创·誉华洲获预售证，新增预售面积约5万方

据昆明市房产信息网和呈贡房产信息网数据统计，上周昆明仅有位于官渡区的首创·誉华洲1个项目获得1张预售证，新增预售面积约5万方。与上周相比预售证减少14张，新增预售面积环比下跌约91%。

（制图：界面楼市昆明）

首创·誉华洲位于昆明滇中新区空港经济区核心地域，距离长水机场约4公里，是云南接驳南亚、东南亚的第一站，区域未来价值不可估量。项目由滇中城投与首创置业双国企携手开发，整体规划有品质住区、奥特莱斯、全龄教资、医疗健康、生态公园等多元化业态。

（首创·誉华洲项目效果图）

目前，项目二期产品在售，户型建面约77-122㎡，在售均价约8000元/㎡，毛坯交付，预计交房时间为2023年3月。

5个新项目过规，官渡区落地一所国际双语学校

据昆明市自然资源和规划局信息显示，上周昆明本地有5个项目通过建设规划许可审批。过规总建面约89万方，净用地面积约45万方。与前一周过规总建面96万方，净用地面积21万方相比，过规总建面环比下跌约7%，净用地面积则环比增长约1倍。

（制图：界面昆明楼市）

上周过规项目位于五华、官渡、呈贡3区。呈贡区有斗南花卉小镇花卉产业综合配套服务区(一期)和岭东紫郡2个项目过规，其中斗南花卉小镇花卉产业综合配套服务区(一期)项目过规建筑面积约28万方，占上周总过规建面的31%，是上周单个过规建筑面积最多的项目。

（斗南花卉小镇花卉产业综合配套服务区(一期)项目效果图）

斗南花卉小镇花卉产业综合配套服务区(一期)位于呈贡区斗南片区中部，项目西北侧为地铁4号线，北临金桂街，东临花都路。根据公示显示，项目为地上最高23层，地下2层的商业办公楼群，地上层主要功能为高层办公、花卉交易中心、酒店、物流供应链办公、海关商检等，地下2层主要功能为冷链物流、车库及设备库房。

（昆明普特尼国际双语学校项目效果图）

官渡区过规项目为昆明普特尼国际双语学校，该项目位于官渡区六甲、小板桥街道办事处，过规建筑面积约13万方，占上周过规总建面的15%。公示显示，该项目规划建设一所学校，包括教学楼、行政综合楼、宿舍等，建筑高度不大于24m。据了解，普特尼国际双语学校是一所美国知名私立寄宿高中学校，其总部位于美国佛蒙特州南部。

五华区有碧桂园·龙腾世家、招商雍和府两个项目过规，过规建筑面积合计约为33.4万方，净用地面积为63万方。

土地供应节奏持续放缓，昆明再现容积率超7的住宅地块

与前一周相比，上周昆明主城区无土地成交，市场热度明显降低。安宁市、东川区及晋宁区三地共有4宗土地挂牌到期，且均成功交易，总成交面积约148.8亩，成交金额约4855.6万元。

（界面楼市昆明制图，数据来源：昆明市土地和矿业权交易网）

其中，1宗位于安宁市连然街道面积约1.26亩的商服用地，共吸引了3位买家参与竞拍，经过41轮激烈竞价，最终被自然人买家张世文以946.8万元溢价摘得，溢价率达317%，成交楼面价约5621元/㎡。

（图片来源：昆明市土地和矿业权交易网）

2宗位于昆明市晋宁区晋宁工业园区二街基地面积分别为2亩、140亩的土地，最终被昆明二街正通和经贸有限公司及昆明日昌升新材料有限公司以156万元、3498万元底价竞得，成交楼面价约599元/㎡、188元/㎡。

1宗位于东川区乌龙镇店房社区居委会面积约5.7亩的居住用地，最终被自然人买家张世恒以255万元底价摘得，成交楼面价约338元/㎡。

土地供应方面，与前一周相比，土地供应节奏持续放缓。上周本地仅五华区供应了1宗面积约47.8亩的居住用地，交易起价约7.8亿元，起始楼面价约3176元/㎡。

（界面楼市昆明制图）

此外，从地块所处位置来看，该宗土地或为俊发开发打造的五华区右营村城中村改造项目用地。据了解，该项目对外推广案名为俊发·龙泉俊园，目前持续热销中。

值得一提的是， 该地块最高容积率达7.73，这在住宅项目中还是比较少见的。除了该地块，近两年，昆明仅有俊发揽获的北京路马家营俊发·俊尚峰项目以及同德&赛伦&美的揽获的金刀营一期城改项目（璟睿小区），容积率超过了7。

一般而言，容积率直接关系到居住的舒适度，容积率越小，建筑密度越低，居住舒适度就越高。通常来讲，一个居住舒适度尚可的住宅小区，高层住宅容积率不应超过5，多层住宅不应超过2，绿地率不应低于30%。