原标题：2020年地产：头部阵营固化、估值持续低位徘徊
进入2021年，各大房企陆续晒出去年的销售业绩成绩单，有人欢喜有人愁。截至1月10日晚，披露2020年销售数据的41家房企中，销售额平均同比增速为21.9%，低于2019年的28.8%。29家千亿房企中，销售额同比增长17.5%，低于2019年的25.8%。
对于地产行业而言，2020年既是极为困难的一年，又是一个新时代的开端。这一年，无论是行业趋势、企业发展态势，还是资本市场对地产股的估值逻辑，都发生了深刻的变化。
头部阵营日趋固化，房企梯队分化加剧
2020年三甲座次排名仍是碧桂园、中国恒大、万科，强势形成7000亿阵营。融创中国、保利地产以超5000亿元的规模排名第四、第五，中海地产、绿地控股、世茂集团以超3000亿元规模紧随其后。
通过综合对比2020年房企销售前30强数据，《投研观察》发现，销售规模在2000亿元以上的房企有11家，且部分房企销售额差距较小，因此该阵营未来的规模排序变化引人关注。
以全口径销售额计，2000亿元阵营按销售额由低到高排序分别为：绿城中国、阳光城、中南置地、金科集团、旭辉集团、中国金茂、金地集团、新城控股、龙湖集团、招商蛇口、华润置地。
2000亿元阵营中，按全口径销售排名，排在前30强的9至19名，随着排名更靠近，规模间的差距越小，最小的差距仅有1亿元。以绿城中国、阳光城、中南置地、金科集团为例，销售额分别为2147亿元、2180亿元、2232亿元、2235亿元。
值得一提的是，头部企业和销售额在2000亿-3000亿元之间的房企，规模存在较明显差距，而且这两个群体之间想要跨圈也很难，所以只能在圈里竞争。
综合来看，2020年TOP200房企销售数据，前50房企竞争最为激烈。2020年TOP50门槛同比提升17%至859亿元，相比之下，TOP100门槛同比仅提升9%至257亿元。其中TOP50房企销售额市占率62.2%，同比上升2.6%。行业竞争及梯队分化或将进一步加剧。
三道红线强势出台，房企放缓扩张力度
2020年以来，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势。尤其是2020年8月，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出“三道红线”融资监管新规（“345”新规）：红线1：剔除预收款后的资产负债率（以下简称为新资产负债率）大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。根据企业踩线情况不同，分为“红、橙、黄、绿”四挡。分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
随着“三道红线”新规出台，融资监管持续收紧，土地市场热度有所下滑。土地成交方面，疫情影响下一季度成交量降至低点，成交规划建筑面积为15890.34万平方米，同比下跌19.05个百分点；二季度随着优质地块供应量的增多，成交量跟随上涨，成交规划建筑面积为34308.64万平方米，同比上涨18.29个百分点；三季度随着“三道红线”政策的出台，房企资金压力增大，成交量较上季度有所下滑，成交规划建筑面积为30941.39万平方米，同比上涨11.94个百分点；第四季度受到供应放量的影响，带动成交上行，成交规划建筑面积为32984.13万平方米，同比下跌8.27个百分点。
在疫情影响下，各能级城市之间土地市场表现加速分化，一线城市仍是房企争先布局的首选，一线城市抗风险能力更强，疫情后房企对于一线城市更加青睐。二线城市在2020年成为调控的重点区域，土地市场热度较2019年有所回落。三四线城市由于之前几年需求透支，并且缺乏产业支撑，加之疫情影响，土地市场整体表现不如人意。
对于财务状况不符合监管要求的房企来说，拿地节奏明显放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，其中恒大最为显著。恒大上半年土地成交规划建筑面积为2928.7345万平方米，下半年土地成交规划建筑面积为975.9648万平方米，下跌了约67%。
融资规模大幅提升，融资利率整体下行
截至1月7日，上市房企已发行13只美元债。根据各房企公告披露来看，募资用途多为现有债务再融资。数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。
融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资。
数据显示，2020年40典型房企融资总额为9555.79亿元，同比去年增长18.95％。2019年40房企融资额为8033.22亿元，2018年40房企融资额为6949.72亿元，融资规模增速都创新高。
从发行结构来看：公司债（2603.8亿元，同比下滑12.89％）、境内银行贷款（1907.03亿元，同比增长62.31％）、其他债权融资（1810.38亿元，同比上涨1.03％）、信托贷款（966.45亿元，同比上涨1.92％）、中期票据（480.73亿元，同比上涨38.41％）、委托贷款（17.55亿元，同比上涨150.71％）、海外银团贷款（60.59亿元，同比下滑51.27％）、股权融资（1709.23亿元，同比上涨162.79％）。
债权融资方面，公司债作为房企最重要的融资渠道，今年发行规模大幅下滑12.89％，主要由于美元债的走低，受国外疫情反复，房企海外融资不确定性大大增强，2020年外币融资行为也反应出这一特点。
股权融资方面，股权融资激增大幅增长162.79％。房企股权占全部融资额占比不断上涨，尤其是下半年，为了进一步迎合政策，降低杠杆与负债，房企掀起物业拆分上市的浪潮，仅仅下半年，就有14家房企旗下的物业公司在港交所拆分上市。此外，今年房企纷纷引入战略投资者，6月万科引390.4亿元战投、8月恒大引入235亿港元战投，通过释放股权，出售项目的方式进行再融资成为房企新宠。
从各类融资渠道发行笔数来看，2020年房企融资渠道分布情况：境内银行贷款426笔；其他债权融资212笔；信托贷款146笔；海外配股融资130笔；公司债122笔；中期票据33笔；境内再融资19笔；海外银团贷款12笔；委托贷款5笔。
从40房企对外披露的融资利率来看，2020年40典型上市房企融资最显著的特征就是融资利率下行。公开披露融资利率的共179笔，其中融资利率5％以下的共计72笔；融资利率在5％-7％之间的共计65笔；融资利率7％-10％之间的共计31笔；融资利率10％以上的共计11笔。相比2019年动辄10％以上的成本，2020年房企融到的钱更便宜了。
各项估值均处历史底部，成长空间大
据机构统计，申万28个一级行业有7个行业全年是下跌的，其中房地产指数是跌的最惨，跌幅接近11%。以行业销售规模排名前十的房企为例，过去一年，市值共缩水了约3631亿元，相当于跌去了一个万科A。
2020年，中国的房地产行业在种种看空声浪中，逆市上行，在经历了第一季度的停摆后迅速复苏，商品房全年成交额又创出了新高。各大标杆房企的业绩也稳中有进，据中指研究院的统计，2020年百亿企业销售额平均增速为14.4%。相较销售市场，开发商在资本市场的处境要困难得多。
房地产开发指数从年初的低点起步，逐渐攀爬上8月份的相对高点，然而好景不长，自2020年8月下旬开始，行业指数便掉头持续向下，全年跌幅近11%，远远跑输同期上证指数12.6%的涨幅，位列最惨烈行业板块之一。
以销售金额排名前十的房企为例，2020年全年下来，只有2家房企的股价录得了上涨。其中，保利地产以2020年1月2日的15.44元开局，在12月31日报收15.82元，微涨2.5%，按119.68亿的总股本计算，市值增加了45.5亿元；绿城中国从9.67港元上涨到了11.34港元，17%的涨幅跑赢了不少地产股。
在股价下跌的8家房企中，跌幅最小的是万科A，从年初的31.54元下降到了年末的28.7元，跌幅约9%，市值缩水了330亿元，截至2020年12月31日，总市值仍有3334亿元。
整体来看，两家A股上市房企的股价表现要比内房股稳定，但就估值而言，这10家房企除了中国恒大仍有20倍的市盈率外，其余大部分都在10倍以下。数据显示，截至2021年1月7日，房地产行业PE(TTM)为8.0倍，低于1年移动均值8.7倍，低于3年移动均值10.0倍，房地产行业PB为1.1倍，市盈率和市净率仍处于底部区域，公募基金配置比例持续走低。
新的一年，房地产行业还将如何调整？《投研观察》将持续关注。
