无界房探 | 云岭世家：老四方迷你盘抢滩主城刚需“空白地”

原标题：无界房探 | 云岭世家：老四方迷你盘抢滩主城刚需“空白地”

2021年的青岛老四方楼市，正在经历一场它许多年都已经没有经历过的热闹。

保利、铁建、华能、中车、中梁、中海、卓越、招商、碧桂园——纵观2021年的老四方，这里的多家龙头房企项目预计都将在这一年里有新动作，而随着金三银四的到来，2021年四方楼市的热闹也似乎变得近在咫尺。

不过在这一众声势浩大的大房企、大楼盘之中，位于瑞昌路与人民路交汇处的云岭世家就显得有些“不起眼”。无论是开发商的知名度，还是项目的定位、体量甚至自身宣传力度，云岭世家或许都很难与周边密布的新盘相较量。

那么云岭世家的“出路”究竟在哪里？看似不起眼的它，其性价比究竟几何？为此，近日，界面山东对云岭世家项目进行了实地考察。

建筑商起家的本土“非知名”房企

云岭世家项目位于瑞昌路与人民路交汇处，项目体量不大，占地仅有2.72万㎡，容积率3.2。

云岭世家的开发商是青岛云岭置业有限公司，它属于中青建安建设集团。这家房企的名字看似有些陌生，但实际上它是十成十的青岛本土房企。

据集团官网介绍，中青建安建设集团成立于1997年，现已形成集房建总承包、装饰装修、房地产开发、建筑与装饰工程设计、工程代建、金融投资、装配式工厂化等一体化的综合性施工服务企业。

深耕青岛二十多年，中青建安建设集团相继开发了时代国际广场、平度御园新城、巴登花园、南昌路海山慧谷、中德生态园被动房推广示范区等多个项目，并储备了多宗开发用地。

如今，地产开发已经成为中青建安集团又一主业板块，助力集团飞速发展。

从集团架构上看，中青建安建设集团是建筑商起家的，这一点对于一家房地产企业来说有利有弊。其优势在于，建设起家的房地产开发商对于房地产建设的具体细节更为了解，同时其操盘项目的具体建设工程也多由集团独立完成，相当于一家房企对项目的整个开发生命周期负责，能够节省很多沟通、宣发、协调的成本，项目的设计和建设工程会更具有一致性，责任方也更清晰；但弊端在于，建筑起家的公司往往在品牌建设上缺少经验，也吝啬成本，所以声量往往与很多品牌房企无法相较，容易在市场中缺少品牌竞争力。

这便也成为云岭世家当下所面临的一个最主要的难题，不仅这家房企购房者们认知度不高，而且项目也没有在案名上进行品牌的强调，这很可能会成为阻碍购房者们选择云岭世家的一大原因。

老四方迷你盘抢滩刚需“空白地”

2020年1月22日，青岛地铁、青岛四方房地产（青岛市北城发）和青岛建安3.98亿元底价联合竞得原四方顺昌路片区该项目用地，建面8.83万㎡，成交楼板价4650元/㎡。

这次成交也意味着云岭世家项目的正式落地。

云岭世家所在的地块位于市北区人民路以东、顺昌路以西、瑞昌路以北，属于老四方水清沟板块。地块总占地面积2.72万㎡，建面面积8.83万㎡。据土拍指标要求，住宅用地容积率必须大于1.0。宅地建面8880.62㎡，宅地（安置房）建面6.79万㎡，批发零售建面8012.66万㎡，批发零售（安置房）建面792.44㎡。该地块还划拨建面2742㎡土地用于建设租赁型人才公寓，不少于26套。

该地块项目为市北区2013年旧城改造项目，规划的住宅及商业主要用于回迁安置。据规划，该项目将布置一栋5F多层、6栋29-34F高层产品和沿街商业。总规划户数1045户。商业项目紧临地铁1号线北岭站地铁出入口，建面约70-200㎡，一层局部层高约5.6m，独立二层设计，铺铺临街。

根据规划，项目共设计有100平和124平两种户型。可以看到，以往青岛主城的大户型改善潮流正在鲜明地消退，青岛主城刚需“空白地”正在被各大开发商发掘和蚕食，即使是云岭世家这样的迷你盘也在尝试从主城刚需这块“大蛋糕”上分得一杯羹。不过由于项目整体体量不大，品牌等市场竞争力也不强，云岭世家还是保留了相当一部分大户型改善房源来保证项目的正常营收和运转。

能否凭借醇熟配套成功“突围”？

从配套来看，作为老四方片区的核心位置，云岭世家能天然享受老城周边浓厚的生活氛围，各项生活和交通配套也十分齐备，这是云岭世家目前看来比较核心的竞争力。

与新都心相比，老四方片区成熟小区居多，配套成熟，马路对面就是青岛北方综合市场生活氛围更为浓厚，适合自住。而且项目周边有青岛嘉定路小学、青岛第四十四中学、杭州路小学、青岛第十七中学等学校，学区条件优越。

环境方面，云岭世家项目周边公园环绕，有北岭山公园、嘉定山公园，虽身居城市，依然能贴近自然。

项目最大的亮点便是位于1号线北岭站旁，预计2021年底运行，后期地铁换乘交通十分方便，交通优势较大。周边常青藤算是比较新的小区，成熟小区众多，有金科星辰、海信北岭山小区、瑞丰嘉苑、海云上四方住宅小区及杭州花园等，二手房参考均价在18500-26000元左右/㎡。

值得我们注意的是，规划中虽有洋房和高层7栋产品，但其中六栋楼由政府回购，只有一栋7号楼对外销售，采用两梯四户的设计，100㎡和124㎡的两种三居产品都是毛坯交付，有地上车位但需要另外购买。项目预计将于5月初开盘，预计2022年交付。

总体来说，云岭世家项目各个维度都比较常规，产品力上没有鲜明的亮点却也没有太明显的硬伤。项目紧邻地铁M1号线北岭站以及周边农贸市场、学校等完备的配套都是其与周边竞品竞争的“武器”，而100-124平的户型设计对刚需客也很友善。唯一的去化难点可能就是周边过于密集的名企大盘，因此项目开盘之时能够吸引到多少购买力目前来看或许仍是未知。