来源：第一财经
作为国内“住宅+商业”双轮驱动发展的代表房企，新城控股（601155.SH）正步入高质量稳健增长周期。
3月26日晚间，新城控股公布2020年度报告，期内实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%；归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%，公司总资产达5377.53亿元。
从年度数据看，新城控股销售端已明显恢复，累计实现销售金额2509.63亿元，超额完成全年目标；同时，集团商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超30%。
“近年来，新城控股通过商住协同模式，低成本获取了大量优质住宅开发用地，体现出了商业模式上的优势，同时能有力支撑未来现金流的改善和业绩提升。”多家券商机构表示，新城销售高增回归正轨，商管业务潜力十足，维持“买入”评级。
在夯实自身基本盘的同时，新城控股不忘回馈投资者，拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税），预计派发的现金红利共计46.33亿元。自2015年B转A股上市至今，在未开展股权融资的情况下，新城控股已累计分红145.95亿。
“住宅+商业”双轮驱动优势凸显
在调控频出的2020年，新城控股借助多年功力的积淀，超额完成全年销售目标。
根据年报，2020年新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米。据克而瑞统计，新城年度销售额位列行业第 12 位，销售面积位列第 10 位。
销售业绩韧性十足，离不开新城对城市周期的精准研判。去年，新城在深耕长三角的同时，积极发展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，差异化定义城市群的功能定位，并根据行业政策及市场情况，以销定产、降本增效，保障业绩的完成。
在地域深耕策略指引下，新城住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司，不仅覆盖深耕的长三角区域，还包括环渤海经济圈，在天津、江苏、浙江等高能级区域的市场份额不断提升。
“新城控股2020年实现销售额2510亿元，行业排名12，15~20 年复合年均增长率51%，打造了行业‘高周转+高成长’的典范。”申万宏源认为。
新城控股是我国“住宅+商业”双轮驱动的典范房企，后者的主要模式为商业综合体的开发、购物中心的运营管理，住宅和商铺产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。其中，持有型物业主要为购物中心，其商业地产品牌“吾悦广场”已成为业内标杆。
过去一年，吾悦广场凭借精细化运营，规模数量与营收水平稳步提升。2020年新城控股商业运营总收入增长57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，同比上涨超过30%，平均出租率达99.54%。
2020年12月30日，温州龙湾吾悦广场正式开业，新城已开业及管理输出的吾悦广场正式达到 100 座，完成了自 2008 年涉足商业地产以来，从 0 到 100 的突破。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量达到163座。
在新城控股联席总裁曲德君看来，新城商业之所以能在激烈的竞争中脱颖而出，主要因公司住宅与商业协同互补，有力推动吾悦广场快速发展；新城商业高起点、高标准切入，从第一座吾悦广场开始，即采用领先的购物中心模式，并不断迭代更新；各线城市全面布局，一二线和三四线同步发展，把握城市功能升级和消费升级的红利。
申万宏源表示，新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，近年来快速成长，初步实现全国化扩张。
基于对行业趋势的判断，结合公司追求稳健发展的风格，新城控股将2021年的销售目标审慎地定为2600亿元，全年计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。
低成本纳储财务盘面稳健
得益于销售回款稳健向好，新城在去年加大了纳储的力度。
2020年，新城战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州等全国重点省会城市，拿地城市层级显著提高，企业的抗风险能力明显增强。
从年度数据看，新城共新增土地储备120幅，总建筑面积4139.41万平方米，新增土储的权益比例超90%。再看拿地节奏，新城的土地储备面积在6月和12月明显增加，显示其在土地溢价率较低的时候逆周期拿地能力强。
截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿平方米，其中一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%，未来增长确定性较强。
值得注意的是，在加大纳储力度的同时，新城有效控制住了拿地成本，新增土地平均楼面地价仅3031.11元/平方米。“借助‘稳销售+多拿地’等积极措施和商住协同发展优势，公司住宅开发业务将更稳健且持续地增长。”行业机构认为。
业绩高增与积极拿地，只是新城发展硬币的一面；这背后，离不开稳健财务的支撑。长期以来，新城控股致力于稳健经营，靠运营而非杠杆驱动，战略重心也由规模转向利润。
年报数据显示，新城剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，相较去年同期下降0.78个百分点；公司净负债率为35.61%，处于行业低位。此外，2020年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达33.89%，位于行业前列。
截至报告期末，新城经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正；在手现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元，其中43.99亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比2.61倍。
在强化现金管控的同时，新城亦在积极融资。公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，在境外通过发行高级美元债券，为公司发展提供了稳定资金支持。
因业绩持续稳健增长，新城控股及其母公司新城发展（01030.HK）不断收获国际评级机构的认可。2020年11月2日，国际评级机构标普宣布，将新城发展和其子公司新城控股的评级展望从“稳定”上调至正面，发行人信用评级为“BB”。
2020年12月4日，惠誉宣布，将新城发展的长期本外币发行人评级和子公司新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”。此后穆迪也宣布，将新城发展及新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，评级展望为“稳定”。
随着“三道红线”及集中供地制度逐渐落地，地产行业的底层逻辑被重塑，规模稳健房企迎来机遇生长期。站在新起点，新城控股将持续夯实双轮驱动基本盘，追求高质量增长。
