原标题：鲁楼观察 | 全国调控浪潮下的“青岛策”：一季度新政频出，供给端力度鲜明
图片来源：摄图网2021开年以来，全国各大城市迎来“调控潮”。为贯彻“房住不炒”的大方向，有关部委进行调研督导、出台相关政策，行政、金融、土地等手段多管齐下遏制楼市过快上涨势头，让房子回归到本身的居住功能。
青岛也不例外。在这场席卷全国的调控热潮中，青岛作为新一线城市，虽然调控手段并不如许多一线城市那般强硬，但调控政策其实也在不断加码，而且还有伴随很多“隐形”手段。
全国“调控潮”里的青岛楼市
开年以来，全国各地方政府继续灵活因城施策、多措共举稳楼市，多地陆续出台的房地产调控措施已累计超百次，除行政手段、金融手段，土地政策近期也有比较明显的改变。
例如，北京、深圳、上海多地都发布了加强信贷管理或锁紧信贷额度的政策；成都市从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度等7个方面提出了16条具体措施；西安市也在3月出台政策明确新房和二手房均需网签满5年方可交易；另外上海还实施了新房摇号积分制度等等。
另外该期间也不乏很多全国层面的调控政策。自然资源部正在推行土地出让“两集中”原则就是近期规模较大、覆盖面较广的一次调控。“两集中”即“一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。”。实施“两集中”原则的包括4个一线城市和18个二线城市。
青岛市也是实施“两集中”的18个二线城市之一。2月24日，青岛市自然资源和规划局正式发布了《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
据中指研究院分析，集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。同时，当下快周转依然是地产行业一大特点，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。但值得注意的是，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。
整体来看，“两集中”政策出台将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，在激烈的竞争环境中，企业更需注重产品品质，打造优质产品，同时把握时机，采取差异化竞争策略，实现稳健发展。
另外，3月29日住建部出台的《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》划定了6层和18层县城新建住宅“两道红线”。
意见提到，限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75％。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。
这也从某种意义上拉紧了地方楼市的“缰绳”。近年来，为追求单位土地面积的利益最大化，县城的新建住宅越建越高，百米高度（约30层）已经成为常态，现在要求全部降到18层以下，是出于对安全、人文、生态、城市风貌等各种长远问题的充分考量，同时也对地方财政以及房企们的开发智慧是一项重大的考验。
供给端政策力度更鲜明
远不止全国层面的政策调整。今年1-3月份期间，青岛自身也在频频出台新政，通过软硬不一的手段对楼市进行调控。而且从力度上看，青岛的调控政策首先瞄准了楼市的供给端——房企。
例如此期间，青岛对房企的预售制度的管控进行了进一步加码。4月2日，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》征求意见稿。此次征求意见稿在网签备案、备案变更及注销、监督管理等方面进行了详细的制度设计。
其中涉及，凡是取得商品房预售许可、现售备案证明或完成不动产首次登记的新建房屋进行买卖、租赁、抵押的，均应进行合同网签备案。交易过程中形成的认购协议、补充协议等对交易当事人权利和义务作出约定的内容，应及时一并备案。商品房认购协议网签后60日内未转为签订商品房买卖合同的，网上认购协议备案将自动撤销，服务平台恢复显示该房源为“可售”。
并明确了对于有下列六种情况网签合同不予备案：房屋不在预售许可、现售备案范围内；房屋已被交易，显示“已认购”、“已签约”或已设定的抵押未注销；建设单位名称与核准预售许可的预售人或现售备案的销售人名称不一致；商品房预售的，经预售资金监管系统核算，预售资金未按合同约定存入预售资金监管账户；合同内容不完整，相关信息录入不全；被司法机关或行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止交易的。
对房屋的质量的进一步监管也成为政策调控的新焦点。1月4日，青岛市住房和城乡建设局发布关于《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》的通知，通知中，要求各参建责任主体要高度重视，以住宅工程质量分户验收为抓手，全面落实工程质量终身责任制，消除住宅工程质量隐患，提升住宅工程交付质量标准，为“青岛建造”行业品牌奠定质量基础。其次，要求强化政府监管，进一步降低住宅工程质量投诉，对弄虚作假、降低工程质量，将不合格工程按照合格工程验收，或者存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的，按照《青岛市建筑市场信用考核管理办法》等相关规定，记入不良行为信息；情节特别严重的,按照《山东省建筑市场信用管理暂行办法》等相关规定，列入建筑市场主体“黑名单”。
此次青岛出台住宅工程质量分户验收规定，最终目的指向提升住宅工程交付质量水平，降低住宅工程质量信访投诉率。
值得注意的是，此次分户验收还采取抽查方式开展比对性复核，二次校验进一步降低了工程质量方面存在的违法违规和失信情况，使质量问题有规定可依。
需求端政策直击炒房客
供给端政策以外，需求端的调控手段也在持续加码。
继严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场后，3月中旬，广州等多所城市房贷政策再升级，包括四大银行在内的金融机构纷纷出台严查首付款来源的执行细则，规定购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
据介绍，目前银行主要从5方面进一步严查首付款来源，具体包括：
提供首付款流水。提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水；可以是活期存款，也可是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等；
对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得；
对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水；若亲属半年前已持有可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得；
对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入；
提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。
这些核查项目的出台可谓直击炒房客群体，更成为许多城市从需求端进行楼市调控的重点措施之一。
综合来看，除了全国级政策，目前青岛的主要调控手段还集中在供给端，也就是房企层面。近期新房、二手房和租赁住房网签备案、新房预售资金等方面新政的连续出台，意味着青岛对楼市的全方位监管仍在持续加强；接下来一段时间内，拉紧楼市的“缰绳”、以“有形之手”对楼市热度进行一定程度的积极调控或仍将是青岛房地产市场的主要趋势与大方向。
