原标题：盘龙新城部分商铺价比住宅低，“一铺养三代”已成过去式
“盘龙的商铺价格比住宅还低！”
近日，有不少九龙坡盘龙新城的中介们在街头宣传房源时，不时喊出这样的口号。据中介称，这里的商铺价格最低能到7000元/平方米。而房天下数据显示，6月九龙坡区住宅均价约11552 元/平方米。
虽然近年来商铺价格持续走低，但盘龙新城这样的低价还是引人关注。中介们的宣传是否属实？是什么原因造成这样的低价？重庆商铺业态的近况如何？带着这些疑问界面重庆进行了实地探访。
图片来源：庞佳琦/摄中庭位置不少商铺“急售”
在九龙坡盘龙火炬大道附近分布着多个住宅小区和相当体量的住宅配套商业体。界面重庆走进鲁能九龙花园小区和雅典苑小区，这里配套的商业体分为临街和中庭两种形式。
其中，临街商铺基本正常经营。而中庭商铺的状况就不太好，多数商铺门口贴着多张转租转卖的广告，不少标注着“急售” 字样，甚至还有写着“低于市场价10万”。界面重庆初步估计中庭商铺空置率达到80%以上。
图片来源：庞佳琦/摄“低到7000元-8000元/平方米的商铺确实存在，不过基本都是二手商铺。“一位自德佑的中介人员告诉界面重庆。这样的商铺位置基本都处于住宅区内部自配商业体的中庭区域，这部分不临街道，人流量稀少，其客源基本为住宅内部的业主或租客，因此难以维系日常经营，故大部分都选择低价转卖。“这部分商铺大多都已经挂在中介平台一年以上还未成功售出，因此有急于转手的业主迫于无奈，报出低于市场的价格。”
一家处于临街位置的火锅店老板告诉界面重庆，他这家面积约200平方米的店面，是上一位业主急需资金周转，经过半年时间的协调，原本价值220万的店铺，他以145万元就获得了使用权，算下来均价约在7200元/平方米。
图片来源：图虫创意现居人口难以支撑商业体量
价格如此低廉，为何依然还有大部分商铺没有成功售出？
除了商铺本身位置因素以外，和盘龙片区商铺业态存量大趋于饱和有关。
据了解，盘龙新城是九龙坡区规划常住人口30万人以上的新兴城市聚居区，商业聚集区主要集中在三大商圈：盘龙中央广场、皇庭广场和盘龙体育生活广场。
公开资料显示，盘龙中央广场包含了47万方的集群商业；皇庭广场建筑面积达到7.8万平米,商场分为地上4层，地下1层；盘龙体育生活广场则拥有3000多平方米地面商铺、600多平方米球体商铺以及6000多平米少儿培训中心。
此外，盘龙新城区域内还有众多配有独立商业体的住宅小区，其中包括财信时光里、奥园盘龙壹号、联发欣悦、鲁能九龙花园东郡，中粮鸿云、金茂悦等。
图片来源：庞佳琦/摄另据赢商网今年1月发布的数据显示，今年九龙坡区拟开业商业地产项目3个，包括重庆盘龙中央广场、重庆保利九悦荟、重庆弘阳拾光里，总商业建筑面积达到17.7万方。
巨大的商铺业态存量，一定程度上稀释了人流。在皇庭广场内部，界面重庆看到不少的空置商铺，而在经营的商铺中，不少是针对性较强的教育机构或者婚庆行业商家。
这样成熟的商业中心，都呈现饱和的趋势，那些全依赖配套小区内部人口带动的商铺压力可想而知。
图片来源：图虫创意去年重庆购物中心空置率排全国第三
除了盘龙新城以外，在重庆还有不少成熟商圈内的临街商铺价格，也降到了相当低的水平。
58同城的在售商铺信息显示，在观音桥步行街和三峡广场这样的核心热门商圈，也有不少临街一楼商铺价格定在10000元/平方米左右。
面对如此低价，是否是抄底入手商铺的好时机？
图片来源：58同城截图
图片来源：58同城截图
图片来源：58同城截图对此，投资行业人士提醒：谨慎操作！
该人士表示，目前重庆的商业体量太大、商铺存量非常多，好的老商铺价格已经非常高，压缩了投资价值，而新的商铺至少也需要5到10年才能真正看到投资回报。因此投资商铺的人越来越少。
根据云智库的统计数据，2020年，重庆购物中心的空置率达到12.52%，排在了全国第三。
图片来源：云智库贝壳研究院数据显示，截至今年1月，重庆的存量商业需要135.9个月才能去化，也就是需要超过11年的时间才能卖完。
据商合相关数据显示，截止2020年7月重庆主城区商业地产存量超762万㎡，九龙坡位于榜首，商业存量高达约126.76万㎡，渝北区、两江新区分别位居榜二榜三，商业库存面积均超百万方；而南岸区、江北区、沙坪坝区和巴南区商业库存也均在70万㎡以上。
“一铺养三代”已成过去式
如今“一铺养三代”的时代已经过去。
投资行业人士指出，电子商务的出现，给了消费者除传统商铺之外更多的选择，并且互联网的出现，重塑了传统商铺的价值。例如，美团、饿了么这类依靠推广和大众评价决定曝光量的平台，打破了传统商铺对于区位优势的依赖性， 传统的商铺价值算法已经逐渐不适用目前的商业大环境。
此外，商铺的交易税费普遍过高。这样就意味着，即使商铺日后获得增值，但转手以后绝大部分的增值收益都缴了税款。据德佑公司的中介人员透露，目前二手商铺的过户费用，税金和交易费用在10%左右。而差额税在50~%80%之间，即增值收益的50~80%都必须上交税款。
综合来看，目前在重庆投资商铺的回报过程是一个既漫长又需要磨砺耐心的事。而商业体量过大、互联网商业逻辑的冲击都为这一投资方式增加了一定风险。
