原标题：鲁楼观察 | 8月青岛楼市月报：月成交量持续走低，“金九”仅35盘计划入市
2021下半年开局两个月，新房、二手房成交持续走低。
据贝壳研究院统计，2021年8月青岛新房成交量共计12345套，环比下降6.18%；新房住宅成交均价16016元/㎡，环比微涨1.69%。
新房市场成交不景气，二手房市场也不容乐观。据贝壳研究院数据，青岛7月份二手房成交量共计2746套，环比下降38%。
图片来源：贝壳研究院新房、二手房成交持续走低
从8月青岛各区市新房销售情况来看，青岛几个主要的近郊区仍然在以绝对优势领衔整个市场。
例如西海岸，8月新房共计成交2498套，新房成交均价14964元/㎡，以明显优势稳居榜首，占比全市总成交量的20.23%。
但据卓易数据统计，8月份商品住宅销售套数成交榜中西海岸新区只有中铁青岛世界博览城1个项目入榜，位列单盘榜第6名。这也意味着，短期来看整个西海岸在单盘竞争力上稍弱，并没有太多具有绝对竞争力的项目入市，能够支撑西海岸高居榜首的或许只是区域居高不下的库存量。
其次则为城阳区，在拥有极高库存量和充足客源的基础上，2021年8月新房共计成交2143套，新房成交均价14814元/㎡，占比全市总成交量的17.36%，荣居区域榜第二；
与西海岸不同，城阳区在整个8月不乏表现优异的单盘，例如绿地国科健康科技小镇、卓越青岚郡、天一仁和悦湖锦府等多个项目销售都非常优异，特别是以上三盘，其成交量分别位列单盘榜第3、第5和第8名。
另外，作为区域成交榜的“季军”，即墨区8月新房共计成交1459套，新房成交均价12581元/㎡，占比全市总成交量的11.82%。
单盘榜单中，即墨区也有首创禧悦学府项目成功登榜，该项目8月共计成交175套成为单盘榜冠军。
图片来源：贝壳研究院
图片来源：卓易数据二手房方面，延续7月的低迷态势，8月份青岛的二手房成交情况依旧不容乐观。据贝壳研究院数据统计，8月青岛市二手房成交量共计2746套，环比下降38%。
至此，青岛二手房成交量已连续两月下跌，且8月份整体成交量相较此前6月份水平下跌近6成。
图片来源：贝壳研究院从分区成交情况来看，城阳区和即墨区8月二手房成交量相同，均成交510套，并列第一；西海岸紧随其后，8月共计成交495套二手房，荣居季军。其余地区8月二手房成交均低于300套。
图片来源：贝壳研究院坚持“房住不炒”，8月多条楼市新政出炉
8月楼市成交情况虽然并不理想，未达到前几月的月均水平。而为坚持“房住不炒”的定位，8月国家及青岛本地发布多条楼市资讯，仍以“稳”为楼市政策的主基调。
8月11日，为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题，国家住房和城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，并于日前向社会公开征求意见。
意见提出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。
征求意见稿提出，要严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20％等。
8月30日，财政部、国家税务总局发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》。公告显示，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更等情况，继续执行免征契税政策。
另外，8月10日，胶州市住房服务保障中心还发布了《关于调整住房租赁补贴申请条件和保障标准的通知》，根据胶州经济和社会发展现状并结合实际，将住房租赁补贴申请家庭的收入条件和保障标准进行调整。
公告显示，根据《2019年胶州市国民经济和社会发展统计公报》，2019年，胶州市居民人均可支配收入达到36669元，按60％的比例确定，申请家庭上年度人均月收入条件为1833元以下。
青岛今年二批次集中供地在经历7月30日挂牌，8月11日紧急叫停终止出让后，8月18日，《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》经“回炉重造”后再次问世。据青岛市自然资源局发布最新公告，青岛市市辖区第二批次住宅用地集中供应将上市国有建设用地共计 87宗，总建面765万㎡，起拍总价312亿，出让地块涵盖市北、李沧、崂山、城阳、高新区、西海岸和即墨区，拍卖时间集中在9月8日－9月10日间。
与7月30日首次发布的公告相比，此次公告出现比较明显变化：首先，土地出让宗数减少13宗，高新区崂山等地块规定了最高限价；此外，土拍规则有重大变化，严格规定违背规则3年内不得在青岛拿地。
8月30日，青岛市住房和城乡建设局和青岛市人力资源和社会保障局官网联合发布《关于开展全市统筹分配的人才住房日常申请工作有关问题的通知》。根据最新通知，第三季度青岛市有共计4047套人才住房即将配售，包括李沧区房源722套，城阳区房源688套，高新区房源2637套。其中82%的房源售价在单价万元线以下，其中价格最低的为城阳区房源，最低售价仅为8392元／㎡。
旺季不“旺”？预计仅35盘将入市
8月已过，青岛正式迈进“金九银十”的销售旺季，但从9月预计的推盘量来看，今年9月或许会有些成色不足，甚至可能尚不及8月。
据乐居不完全统计，9月青岛预计约有35个项目开盘，其中纯新盘15个，占比约46%。
分区域来看，“领头羊”城阳区9月预计有10盘推新，其中三盘为纯新盘，北京城建·国誉府9月首次入市；5G智谷|海韵华府8月底9月初首开，建面约86、115㎡；顺城万科·海潮云起首推1、2、4、5、9、10#11层小高层。
还有7个为老盘加推：卓越·锦鸿台9月加推22号楼洋房；龙湖春江天越即将开盘商铺和住宅产品，商铺建面约30-80㎡，住宅建面约110、133㎡；绿地国科健康科技小镇近期开盘3号楼；青特悦海府9月加推叠拼别墅，建面170㎡；昆仑樾9月加推7号楼洋房或叠拼产品，洋房仅有118㎡户型；天一仁和珑樾尚璟9月加推新品小高或洋房；天一仁和宸璟朗郡9月底10月初加推10#号楼，为105㎡户型。
西海岸本月共有9盘即将首开或者加推，其中纯新盘5个。华新园珠山玥府9月开盘低密纯别墅产品；海语东方9月份推出11层洋房产品，面积为89-140㎡；中南智在云辰9月底首开1、2、3#楼；海信境观9月30日首开5#、7#楼叠拼产品，户型面积165㎡下叠12套，165㎡平层12套，150㎡上叠12套；中绿蔚蓝湾项目预计9月下旬入市，新盘首开；华新园观筑9月入市98-118㎡小高层。另外，西海岸有4老盘将加推新产品。
即墨区9月预计共有5盘入市，其中新盘和达幸福城预计9月初入市3、6#楼高层。老盘旭辉银盛泰星河城9月加推9号楼或11号楼小高层；龙湖·天奕9月份加推2#，建面183-193㎡，均价19300元/㎡；中骏·丽景府9月份加推4#洋房，建面89、103㎡，预计均价10000元/㎡；保利香颂9月初加推7#号楼叠拼。
整体来看，8月青岛楼市成交情况仍略有些“差强人意”，从单周成交情况来看，首周成交大跳水后，后几周呈现逐渐回暖的状态，但整体水平与此前数月相比仍未“达标”。
随着9月份的开局，楼市传统旺季序幕拉开，但本月预计推盘量与8月相比又几乎腰斩，仅从这一维度看这个“金九月”或许不容乐观。但9月8-10日即将迎来第二次集中拍地，大量新土地和房源的上市，势必受到广泛关注，或将激起购房者的置业热情，今年“金九银十”表现究竟如何？我们拭目以待。
