来源：第一财经
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导读：8月份，一二三线城市新房、二手房价格环比涨幅呈整体回落态势，二手房市场调整幅度超过新房。
作者 | 第一财经吴斯旻
伴随各地持续加码楼市调控、继续压降个人住房贷款规模，8月份全国楼市热度整体继续下调，其中，一二三线城市新房、二手房价格环比涨幅呈整体回落态势。
国家统计局15日发布2021年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况以及2021年8月份商品住宅销售价格变动情况的统计数据。数据显示，1~8月份，商品房销售面积114193万平方米，比2019年同期增长12.1%，较1~7月份涨幅回落2.4个百分点。其中，住宅销售面积增长16.5%，销售额增长24.5%。
从房价来看，房价上涨的城市数量继续下降。8月份，70城中，新房价格环比上涨的城市数量为46个，较上月减少5个，已连续三个月减少；二手房价格环比上涨的城市则由41个减至27个，为今年以来最低数。
国家统计局新闻发言人付凌晖15日在答记者问时称，今年以来，随着国家各地区、各部门坚持房住不炒的原则，房地产行业整体保持平稳态势。各方面推进房地产调控，抑制市场一些不合理的需求，逐步释放正常需求。随着房地产市场制度不断完善，房地产市场有望保持稳定的发展。
具体来看，在新房方面，各等级城市价格环比和同比涨幅均较上月收窄。其中，一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平。
一线城市涨幅回落显著，主要是受广州影响。8月份，广州新房价格环比涨幅由上月上涨0.2%转为下降0.1%，连续2个月低于一二线城市新房环比平均涨幅，居于70城第51位。而此前，截至6月，广州已连续8个月位列70城新房价格涨幅前五。
在非热点二三线城市中，岳阳、常德、昆明、唐山、惠州等城市新房价格该月环比跌幅较大。面对房价持续下行、市场成交量持续低迷，上述城市中，受“三道红线”约束的房企纷纷采取了“以价换量”的策略以缓解资金压力。
为防止房价大涨大跌、落实“三稳”，8月份，岳阳率先发布“限跌令”。8月9日，岳阳市住建局印发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确提出，“新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，且在6个月时间内不得调动备案价”。随后，昆明、惠州、唐山、江阴等至少5城跟进，纷纷发布针对开发商恶意降价的政策或者对开发商进行约谈，以保持市场平稳。
易居研究院智库中心总监严跃进认为，由于下半年各地信贷政策持续收紧，后续对于此类房价跌幅较大的城市，需要关注库存去化的压力，同时确保销售秩序稳定。
“当前，最值得关注的是三四线城市，从房价走势看，在连续17个上涨的情况下，8月份突然停涨。这说明，三四线城市的去库存情况会是一个新的风险点。”严跃进称。
二手房方面，价格涨幅继续收窄。8月份，70城二手房价格环比涨幅降至年内最低点，首次为0。自7月以来，二手房持续上涨的行情出现明显抑制，7月份，70城二手房价格环比涨幅为0.1％。而此前，截至6月，70城二手房价环比涨幅维持在0.3％～0.4％的区间。
其中，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点，北京、上海和广州环比分别比上月回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。二线城市二手房价格环比由上月上涨0.2%转为持平；三线城市二手房价格环比下降0.1%，连续两个月下降。
二手房涨幅的持续收窄，与多个热点城市聚焦一二手联动调节，相继推出二手房参考价发布机制有关。8月31日，广州住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，至此，已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验，城市范围也从一线城市向热点二三线城市扩大。从内容来看，上述城市大都针对重点或热点区域进行价格指导。
除了建立二手房成交参考价格外，8月以来，地方政府还从整顿市场秩序、打击热点区域高价学区房、收紧二手房贷等方面加码二手房市场调控。据中原地产研究中心统计，8月份，房地产调控政策出台超过68次，2021年房地产调控政策的出台累计已突破420次。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，当前，二手房市场调整幅度超过新房。一方面，二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大，另一方面，市场下行的预期在二手房市场传递的更快，相对而言，重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂，吸引购房需求转向新房市场。
展望后市，许小乐称，年底前，房地产市场仍有向下调整的压力。“当前，市场预期持续减弱，8月二手房市场景气度降至23，创下2019年以来最低水平，接近市场转冷的警戒线。新房市场带看活跃度持续下降，需求端保持观望，市场成交量价保持向下调整。”
中原地产首席分析师张大伟也认为，随着四季度信贷的周期性收紧，2021年市场整体很可能出现一轮明显的降价。
