原标题：全国土拍遇冷，中海地产却频频逆势出手
图片来源：东方IC记者｜张子怡
又是中海。
10月13日，央企中国海外发展（00688.HK)（以下简称：中海地产）在北京第二批集中供地拿下第二宗地块。
截止北京第二轮集中供地结束，中海地产独立收获两宗土地。公司以45亿元的总价竞得北京海淀区西北旺镇地块，该地块可售住宅楼面价约5.37万元/平方米，溢价率5.63%；以11.6亿元拿下景山区首钢园区地块。
在各城第二批土拍普遍遇冷、溢价率大幅度下降、流拍率走高的情况下，中海地产成为土拍市场的大赢家。
据各地公共资源交易中心和中信建投所列数据显示，中海地产全口径拿地金额达到337.2亿元，成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业，共拿到13宗土地，同中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。
一线城市中，中海地产在北京、深圳和广州均有收获。在深圳，中海地产竞得四宗地块，成为深圳第二轮集中地拿地总数最多的企业，拿地金额共计达127.15亿元；在广州，中海地产亦是拿地总数最多的企业，共揽入3宗地块，总拿地金额约为99亿元。
据不完全统计，9月份，中海地产（含中海宏洋）已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地24宗，新增建面逾289万平方米，成交总价近508亿元，相当于上半年拿地总额的65%。
拿地投资方面，中海地产上下半年的策略形成鲜明对比。
中海地产上半年较为保守，实行“两集中”政策后，在北京、天津、广州等城市分别增加一块土地。据中指院数据显示，今年上半年中海地产拿地金额为435亿元，在房企中排名第十。
中海地产在2021年中报业绩会上解释过公司的投资理念。公司主席颜建国表示：“第一批集中供地市场很热，竞争比较激烈，回报也比较低。我们坚守投资刻度，要求合理的回报。我们不会为买地而买地，不赚钱的地不会去买。”
彼时他预测认为：土地端下半年会更加理性一点，诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。
亿翰智库统计发现，9月，各能级城市的土地成交溢价率同环比皆下降；土地成交楼面价同比皆上升，环比仅普通二线城市下降 36%。一线城市中广州、深圳第二批集中供地溢价率下行明显，分别较第一批降低11个百分点及19个百分点。核心二线城市土地成交溢价率为2.9%，同环比分别下降78%及45%。土拍热度下降明显。
中海此前定下的投资目标：2021年全年新增土地权益投资额预算达1650亿元。由于上半年拿地较少，中海地产在下半年有1100亿拿地投资的充沛额度，拿地资金十分充裕。
对大多数房企而言，能够逆势投资并不容易，这考验着资金实力和项目周转能力。
亿翰智库分析发现，第二批集中供地土拍规则较为严格，考验房企的运营管理能力。第二批集中供地中，天津等城市的部分地块增加配建或自持保障性租赁住房、人才公寓等要求，成都、苏州等城市增加品质相关要求。
这就要求房企不仅能承担配建、自持的成本，对考验自身的持有运营能力，导致房企拿地意愿下降，土拍市场热度下降。并且，第二批集中供地无法在年内开盘。房企第二批集中供地中获取的项目，大概率无法在年内开盘，不能对房企2021年的业绩产生贡献，导致房企拿地意愿下降。
不过，除了中海地产本身资金实力雄厚有实力拿地外，在下半年扩充土储对其也是必须的要求。
在销售要保持增长的思路下，尽管中海地产每年都斥资逾千亿补充项目，土储仍出现一定的下降。2019年、2020年及2021年，该公司总土储分别为8923万平方米、9190万平方米、9224万平方米，其中不含中海宏洋部分的权益土地储备分别为5367万平方米、5236万平米、4985万平方米。
值得注意的是，2021年上半年的土储规模是近四年最低水平。
在下半年井喷式拿地后，中海地产接下来考虑的是将这些土地消化、转为直接的销售。
现阶段的房地产销售市场十分不佳，房企销售规模整体出现下滑。克而瑞数据显示，2021年9月房地产市场整体成交量继续下滑，期内28个重点城市商品住宅成交面积整体环比下降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。
10月7日，中海地产公告称，今年前9个月，中海系列公司累计实现合约物业销售金额约2753.01亿元，同比增加7%；但9月的合约物业销售金额同比下跌41.6%，为203.73亿元。
这也是中海地产于2021年出现的第三次单月销售下降，过去四个月该公司同比分别为下降10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此销售走势，与其它大型房企的销售情况和市场状况也相吻合：自今年6月以来，市场逐渐走冷。
销售市场遇冷不是中海地产一家的问题，是全行业都在遭遇的挑战。对于中海地产而言，在第二轮集中供地收获满满后，如何实现快速的销售去化将成为新问题。
