来源：第一财经
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导读：部分金融机构对“三线四档”存在误解，要准确把握房地产金融工作座谈会内容。
作者 | 第一财经杜川
“（恒大）集团总负债中，金融负债不到三分之一，债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体看，其风险对金融行业的外溢性可控。”10月15日，在央行新闻发布会上，央行市场司司长邹澜强调。
近一段时间以来，恒大债务规模居高不下，融资受阻，销售不理想，恒大进入了多事之“秋”。
随着恒大债务危机问题不断发酵，境外房地产企业美元债的价格出现较大幅度下跌，市场普遍担忧恒大流动性危机正蔓延至金融等相关领域，并可能引发房地产市场政策的新一轮调整。
恒大问题是个别现象
两个月前，恒大集团罕见被央行、银保监会约谈，让其成为今年最为瞩目的风险对象。
8月19日，央行、银保监会相关部门负责人约谈恒大集团高管，要求恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。
据邹澜介绍，目前恒大集团资产总规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来，恒大经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成了经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。
“恒大集团的问题，在房地产行业是个别现象。”邹澜表示，目前相关部门和地方政府正按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险组织化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府做好项目施工的金融支持。
值得注意的是，在恒大债务风险发酵过程中，房地产行业整体面临信用危机。例如，近日，花样年（01777.HK）的债务违约再次引发市场对房企流动性的担忧，地产美元债也出现新一轮普跌。
邹澜表示，这是市场在违约事件出现后的自然反应，历史上也有很多案例。比如，此前华融集团债券违约后，市场避险情绪急剧上升，连带其他资产管理公司股价、债券价格也都下跌。随着8月华融引入战投，境外债权折价快速收窄，市场情绪逐步恢复。
邹澜指出，目前相关部门已关注到境外房企美元债市场变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法制化原则，妥善处理好自身的改革问题，积极履行法定偿债义务。
近期，面对市场蔓延的恐慌情绪，数家房企宣布了一系列回购计划以期提振市场信心。
“我们也注意到，一些房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪，恢复市场信心将起到积极作用。”欧澜称。
部分金融机构对“三线四档”存在误解
10月12日，中国房地产业协会即将召开开发商座谈会、疑似准备救市的消息迅速在网络上传播。这也让市场揣测，房地产救市开始了？
穆迪近期发布的一份报告指出，由于中国金融机构的资产规模较大并有良好的损失消化缓冲能力，因此，恒大危机产生的潜在直接损失处于可控范围之内。但是，恒大的财务危机可能会引发房地产开发商融资渠道和房地产销售的显著恶化。
“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产风险偏好明显下降，收缩行为、短期过激反应是正常现象。”邹澜称，实际上，房地产长效机制建立后，地价、房价、预期保持平稳，房地产行业总体是健康的。
9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
“近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。”邹澜说。
此外，他也指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
邹澜表示，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
十九大以来，中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展，降低了整体金融风险水平。
邹澜强调，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。
“中央关于房地产调控的战略和方针，是我们做好房地产金融工作的长期遵循。”邹澜称。
