原标题：详解银行房地产风险：行业运行逻辑已变 预计后续仍会承压 来源：财联社
“房地产行业运行的逻辑，已经发生了变化。”招商银行副行长兼首席风险官朱江涛近日在该行2021 年三季度业绩交流会上表示，从当前监测的情况来看，该行房地产相关资产质量总体可控，但整体风险后续可能还会持续承压。
今年以来，随着房地产企业风险不断加剧，以及监管对于房贷集中度的管控，银行业在房地产相关贷款方面的调整压力日益上升，招商银行亦是如此。一方面，房地产行业风险暴露成该行计提非信贷资产拨备的重要因素之一；另一方面，该行也在积极调整住房按揭贷款。
关于房地产开发贷，招商银行高管表示，该行对公开发贷的投向一贯坚持“优选客户、优选区域，聚焦开发贷并严格管理”的原则。而在个人房贷上，由于受房地产形势的影响，明年的增速也会边际放缓，但是不会失速，应该跟今年的增量安排基本相当。
开发贷不良升高 风险可控但仍将承压
根据招商银行数据显示，三季末该行对公房地产贷款余额3588.74亿元，较上年末增加 165.54 亿元，占本公司贷款和垫款总额的 6.93%，较上年末下降0.3个百分点，主要投向优质战略客户。而理财资金出资、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计4788.17 亿元。
而受政策调控及部分房地产企业信用风险暴露影响，截至 9 月末，招行对公房地产不良贷款率1.29%，较上年末上升 1.06 个百分点，但低于公司贷款不良率0.18个百分点。承担信用风险的房地产业务客户结构中，高信用评级客户余额占比86.74%，总分行房地产战略客户余额占比64.78%。
在招商银行高管层看来，该行资产质量总体可控，但判断整体风险后续可能还会承压。
“房地产行业运行的逻辑已经发生了变化。”朱江涛表示，在行业调控的背景下，高杠杆、高负债、高周转的经营模式后续将难以为继，行业性的缩表、降杠杆应该是新常态。未来房企分化仍会进一步加剧，头部特征比较明显的企业，会有更大的发展空间。
招商银行风险管理部总经理厉明东表示，在开发贷的投向上该行强调项目的自偿性，并且严格对房地产开发贷款进行封闭的管理，因此招行的房地产开发贷质量会持续保持相对稳健。据介绍，从整个区域的投向上看，有八成的项目集中在一、二线城市；在开发贷项目选择上，招行集中在一、二线城市的刚需和改善型住宅，和国家政策的投向基本保持一致，在积极满足刚需住房融资需求的同时，也保持整个项目的自偿现金流的稳定。
房地产行业风险暴露成为该行计提非信贷资产拨备的重要因素之一。朱江涛表示，虽然房地产行业的风险总体上是可控的，但是个体违约的风险在上升。前段时间，某些大型头部房企违约，实际上这会进一步地延伸和传染，可能会影响到部分与之关系紧密的区域性中小金融机构。
此外，招商银行表示，针对承担信用风险的房地产授信业务，该行将继续实施行业限额和客户限额管理，聚焦中心城市和战略客户，持续调整房地产客户及区域资产结构，对房地产业务及项目资金监管情况、房地产上下游产业链继续进行全面排查和持续跟踪，并根据具体风险情况逐笔充分计提拨备。针对不承担信用风险的房地产业务，该行将按照监管要求，加强投资者适当性管理，规范产品的信息披露，切实履行相应的职责。并将密切跟踪房地产调控政策，加强房地产风险形势研判。
个人按揭占比大 明年增速或将边际放缓
数据显示，三季度末招行个人住房按揭贷款余额约为1.34万亿元，占零售贷款比重为45.96%，占全部贷款余额的25.79%。而根据此前监管层对个人房贷集中度的要求，招行应属第二档，即个人房贷占比上限为20%。这意味着其个人按揭占比超过了监管红线。
招商银行资产负债部总经理彭家文表示，过往零售贷款中增长占比最高的住房按揭贷款，是明年招行零售信贷增长构成压力的原因之一。由于受房地产形势的影响，明年的增速也会边际放缓，但是不会失速，应该跟今年的增量安排基本相当。
零售金融总部总经理唐芳介绍，按区域看，该行的按揭贷款主要集中在 一、二线城市，不管是存量贷款还是今年的新增贷款都是如此。今年新增的住房按揭贷款中，一、二线城市占比 96%。在住房按揭贷款方面， 招行将坚决落实“房住不炒”的政策，大力支持自住型刚需。
值得注意的是，三季末，招商银行个人房贷不良率仅为0.24%，较去年底下降0.06个百分点。但关注类贷款率为0.38%，较去年底上升0.26个百分点。有消息称，招行已将在其他银行有信用违约客户在招行的按揭划为了关注贷款。但招行未对此进行回应。
不过，唐芳表示，招行会定期对房贷的资产质量进行压力测试，充分应用该行和同业历史数据以及风险模型对房价波动可能造成的资产质量变化进行评估，并相应迭代、 优化信贷政策，持续调优资产结构。
“根据最新的测试结果显示，在轻度、中度和重度情况下，个人住房按揭贷款在今年底的不良率分别为 0.60%，0.69%和 0.78%。”唐芳表示，整体来看，目前招行银行按揭贷款的质量可以保持稳定，考虑到目前各地市场已经出现一些分化，招行也会关注后续市场波动的复杂性，及时采取措施予以应对。
