去年三季度以来，我国房地产市场行业发展整体承压。统计局公布的今年3月70个大中城市商品住宅销售价格情况来看，尽管房价下降的城市个数有所减少，但是新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市仍然分别有38个和45个。
在房价呈现下降趋势下，往往会导致一些刚性和改善性住房需求产生观望情绪，市场活跃度不高，信心不足。市场信心不足情绪传导到房地产供给端，就会导致房地产开发投资热情不高。国家统计局发布的数据显示，今年一季度房地产开发投资同比增长仅为0.7%，与基础设施同比8.5%、制造业同比15.6%的增幅相比，明显偏低。
正是基于对房地产市场交易活跃度不高、市场信心不足的研判，今年以来一些地区逐步对房地产调控政策进行调整。特别是4月份以来，各地稳楼市、救楼市的刺激政策此起彼伏，不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的纪录。
中原地产研究院统计数据显示，截至4月28日，全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过60次，其中公积金政策最多，接近30城发布了各种宽松政策。从全国累计数据看，2022年已经累计接近110城市发布了出台稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。
在地方政府密集完善房地产调控政策的同时，4月29日召开的中共中央政治局会议对房地产调控进行了明确，就是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。中央政治局明确支持各地从实际出发完善房地产政策，可以说给市场吃了一剂定心丸，释放了稳投资、促销费的强烈信号，有助于打消市场顾虑，提振房地产开发企业的投资热情和市场的消费信心。
首先，此轮房地产调控政策的完善，其着眼点仍然是满足刚性和改善性住房需求。无论从中央政治局的整体定调看，还是观察地方政府出台的具体政策，基本上都是以满足刚需和改善性需求为目的。比如此次调控政策中，除少数地方降低首付款之外，大多数地方积极执行房地产信贷政策，通过解决住房贷款难、贷款慢等措施，解决房地产消费中的融资需求，促进房地产市场健康发展。
此外，也有福州等多个地方政府出台了公积金贷款放宽的政策，降低购房者的信贷成本。由于公积金贷款额度不高，又是工资收入相对稳定的群体。运用公积金调控政策可以满足刚性和改善性住房贷款需求，又不会放大房地产的风险杠杆，体现了坚持“房住不炒”的调控定位。
其次，房地产行业是一个关联性非常强的产业，上游涉及到建筑建材等原材料行业，下游关心到家电家具等消费产业，房地产行业对于投资与消费的影响较大。有研究数据显示，房地产投资增速每下降1个百分点可能导致固定资产投资减少0.3个百分点，拖累社零消费总额减少0.4个百分点；可能会拖累国内生产总值增长0.1个百分点。房地产行业对经济增长直接与间接的影响可能超过30%。
因此，一些地方政府着眼于稳投资、稳增长，对限售限购政策开始逐步调整，比如衢州市；此外一些地方政府将吸引人才与购房政策相结合，通过放松落户限制措施给楼市松绑。另外，一些地方政府则通过出台三胎购房优惠补贴等方式，给一些特定群体给予住房补贴，向市场释放了稳投资、支持房地产健康发展的信号。
此轮完善房地产政策非常必要，一举多得，既满足刚性和改善性需求，又为稳投资、促销费拓展有效空间。当然，从出台政策到出现市场效应需一定的时间，也要看市场的具体反映和预期。相信，随着政策效应的逐步显现，房地产市场信心将会得到提振，房地产无论是经济发展的推动作用，还是满足刚性、改善性需求都将大有作为。
财经评论人 木丁 编辑 王进雨 校对 柳宝庆
