我国商品房预售制度最早起源于上世纪五十年代的香港，由霍英东先生提出，当时称为“卖楼花”。而内地的商品房预售制度的发展大致分为三个阶段。如下：
第一阶段：雏形阶段（1978年~1993年）：我国处于改革开放初期，住宅的供应出现了巨大的短缺，城镇的人均住宅面积低于7平方米。因此，当时对城镇住宅的建设有着很大的需求。当时采用了住房预订购制度，由当地政府负责安排房屋的建设，再由各购房单位根据已批准的建设计划和资金到市建设局办理预订购住房，建设局使用该资金和银行贷款实行开发建设。这种制度就是我国目前的商品房预售制度的雏形。
第二阶段：构建阶段（1994年~2000年）：中国城镇化的进程在市场经济的推动下快速发展，住房市场供需关系日趋紧张，已经成了当时最大的社会问题。为了满足日益扩大的住房需求，国家在1994年7月颁布了《城市房地产管理法》，结合中国香港的实践经验，并且参考了其他国家和地区的一些做法，建立了我国的商品房预售制度。同年11月，原建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售行为进行了定义，对预售所需的材料等各方面内容均进行了确定。
第三阶段：完善阶段（2001年至今）：2001年8月和2004年7月，原建设部对《城市商品房预售管理办法》进行了两次修订，其中明确了商品房预售是指房地产开发商将在建的房屋提前出售给购房者，购房者预先交付订金或房款这一行为。并且，明确了在预售过程中要先取得“预售证”，对于“预售证”的审批流程和所需要的资料也进行了严格的规范。在中国房地产的开发过程中，由于预售体系制度不断地规范化和完善化，目前，该制度已经逐步成了中国商品房市场的一种重要的行政管理体制。
商品房预售制是把双刃剑
商品房预售制度是一种能够促进房地产开发和稳定的制度，它可以加快建设资金的周转速度、提高资金的利用率、降低资金使用成本。经计算，以预售形式出售的产品，其开发动态回收期要比现货销售形式出售的产品短10个月。在房地产企业的资金来源中，预售资金占有很大的比重，在房地产公司中占有重要的位置。它可以帮助开发商，尤其是新公司在项目前期就能解决资金问题，并回笼资本，进行下一步的发展。
上文提到，商品房预售制度于1994年初次制定，后又经多次修改。近30年来，该制度为我国房地产行业的发展做出了巨大贡献。一方面，由于历史原因，国内的房地产市场主要以增量市场为主，房地产项目大多是大规模滚动开发，但在资本市场未成形的情况下，仅仅依靠房地产开发商自身的资金是难以实现大规模滚动开发。另一方面，商品房预售价通常比现房的售价低了10%~20%，且交房时间为1年~2年，与现房相比，这更能激发消费者的购房欲望，将消费者的潜在需求转化为实际需求，从而带动房市的增长，有效地缓解了目前住房供不应求的情况。另外，该方法还能在未投入全部房屋成本的前提下，通过预售提前了解到市场的需求，为未来的发展奠定良好的基础。
由于我国的商品房预售制度，使得广大的购房者成了开发商的“提款机”。一般情况下，开发商仅需投入一定比例的资金，就可以从政府部门获得一块土地，并利用土地向银行贷款。而实际的建设资金则是由建筑商垫付，开发商需要做的则是通过获得预售许可，将融资跟销售结合起来，通过商品房预售来赚取利润，既降低了成本，又将风险转移到了消费者身上。商品房预售将房地产开发商的融资跟销售结合起来，使得房地产开发商在开发过程中获得了巨大的利润。
在国外，商品房预售制度更多的是一种销售模式，而非融资手段。在国内，房地产开发商以购房者的按揭贷款为主要的融资方式，并且利用了制度的漏洞，将风险全部转移到客户和银行身上。更有甚者，以假按揭骗取银行贷款用以充当开发资金，从而使企业得以“空手套白狼”，使得银行业潜在的金融风险不断地加大。根据有关资料，目前房地产企业从不同的途径获取的银行融资比例超过了70%，存在着道德风险，也深度捆绑了银行业，给房地产行业和银行业敲响了警钟。
而国内期房买卖类似于期货，许多购房者都是为了保值和投机而来。房地产开发商常常通过虚假紧缺、浮夸囤积等方式来炒高商品房的价格，造成商品房的价格与其实际价值差距过大，不利于国家对房地产行业进行宏观调控，容易引发楼市泡沫。
相关数据显示，有关房地产的官司中，有很大一部分是关于期房的。在利用商品房预售系统迅速筹集资金的同时，相关部门忽视了对预售资金等的严厉管制。尽管国家已经对此颁布了相关的措施，但由于缺乏可操作性，在实际应用中无法落实，这导致了消费者难以掌握开发商的履约能力、诚信度等信息，从而造成房地产开发商利用信息差侵犯消费者的合法权益，降低市场的运作效率。此外，由于我国相关的现行法治体系尚不健全，导致消费者通过法律途径维护自身正当权益时，调查、取证、执行成本也较高。
其他国家预售制度有哪些可借鉴之处
除我国外，还有许多国家实行商品房预售制度，以美、德、法等西方发达国家为主。在美国，大多数房屋都是现房出售，并且在交付房屋前不能得到购房者的钱款。开发商必须先与买方签订协议，并且在一半以上的房屋被预订以后，开发商才可以从银行得到建设资金，然后着手建设。买方在前期需要交付大约房屋总价3%的订金，该款项将由第三方进行保管，开发商无法提前获取。在项目正式启动以后，开发商会将全部的资料交到买方手中，买方在反悔期间不主动解除合约的话，双方就将签署一份正式的房屋买卖协议，买方先付首付，首付比例大约为全款的10%~20%。但是，为了避免开发商将买方的购房款直接套现到非住宅项目中，通常都需要将这笔钱交由第三方代为管理，只有在房屋竣工并且交付时，开发商才能拿到购房款。
德国长久以来一直推行预售房制度，即签订个性化的购买协议，根据项目的进展分期付款，从而降低开发商与购房者发生纠纷的可能性。
法国政府在买方预付款方面出台的政策与美德两国相似。在买方与房地产开发商签订买卖合同前，不得挪用、转让或扣押定金，并按房屋的建设进程分期缴付房款。
取消预售制要因地制宜、先行试点，要有配套措施
商品房预售制度的确不公正，但如果一刀切贸然取消预售制度，将会带来很多问题。我国商品房预售制度已经确立多年，它对中国房地产的迅速发展具有一定的促进作用，但由此带来的弊端、纠纷、风险等负面影响也是显而易见的。目前，楼市正从增量向存量进行转变，整个产业面临去杠杆和去库存的需求，导致房地产行业资金渠道持续收紧，资金管理新政策持续施压。
所以，预售制度的取消，可能导致房地产开发商资金链断裂，引发财务危机、金融风险；对于当下烂尾楼的交付问题，一旦取消预售制，会使得这部分问题被放大；在没有出台更合理的政策的前提下，盲目的取消预售制，只会导致房地产开发商“望地却步”；取消预售制，可能会导致房价加速上涨。
商品房预售制本身并没有太大的危害，之所以走到今天，最主要的原因是对预售资金的监管不严。
当下，我国企业融资途径狭窄，融资成本居高不下，人民群众对商品房的消费有很大的需求，因此，对商品房预售政策实行“一刀切”的取消是行不通的。预售制度的关键在于对商品房预售所获资金的管理与应用，而这又是商品房销售体系的基石，对这一制度进行完善，可以有效地降低“烂尾楼”和其他各种矛盾的发生。
从长远看，要通过试点，逐步废除商品房预售制度，全面实行“现房销售”，要因地制宜、先行试点、分类实施、政策传导、诚信评估、因企施策、加强监管、创新金融模式。在实施相应的过渡措施的同时，也要寻求国家财政体系跟金融体系的创新，积极探索，建立便捷的融资渠道，实现“房住不炒”，恢复住宅原有的消费属性。
作者/陈恒（经济学博士，西安工程大学副教授，硕士生导师）
编辑/岳彩周
