核心结论：
整体来看，目前租赁市场处于传统毕业季租赁市场旺季，今年高校毕业生规模创历史新高，租赁市场需求旺盛，7月全国重点40城租赁市场热度高位升温，达到今年以来月度高峰，预计8月租赁市场热度环比持平或保持小幅升温趋势。
01、7月全国重点40城租赁市场热度继续升温。根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城租赁成交量环比增加3.8%。超7成城市租赁市场成交环比增加，30城市场热度达今年以来月度高峰。
02、7月全国重点40城租金水平环比稳中微涨。根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城租金水平为39.2元/平米，租金指数环比微涨1.0%，同比微跌2.5%，超9成城市租金环比微涨。
03、7月全国重点40城业主出租信心持续增强。根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城新增挂牌房源均价环比微涨0.4%，同比微涨，且高于2019年同期2.4%。
7月全国重点40城租赁市场高位升温，租赁成交环比增加3.8%。由于多地疫情防控好转，此前受抑制的租赁需求集中释放，叠加高校毕业生进入租赁市场，6月全国重点40城租赁成交环比增加超过30%，市场热度达到上半年高峰，7月租赁市场则继续升温。根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城租赁成交量环比增加3.8%，同比也呈现增加趋势。从租赁成交的租客年龄来看，35岁以下租客仍然是主力人群，其占比超过6成，30岁以下租客占比超过4成；从居室成交结构来看，一居室和两居室占比达到近7成。
2021-2022年贝壳平台全国重点40城¹租赁市场成交量及环比变化
数据来源：贝壳研究院
7月超7成城市租赁市场成交环比增加，30城市场热度达今年以来月度峰值。从城市层面来看，全国重点40城中超7成城市租赁市场热度环比升温，其中北京、厦门、长春、呼和浩特、惠州、东莞、廊坊等7个城市的租赁成交环比增加超过20%，高校毕业生陆续进入租赁市场，推高租赁市场的热度。重点40城中，30个城市租赁市场热度达到今年以来月度峰值。上海、兰州、无锡、南昌等4个城市租赁市场降温超过10%，其中兰州、无锡、南昌主要是受到疫情反弹影响较大，而上海租赁市场降温较大，主要原因是6月上海疫情防控形势好转，此前受抑制的租赁需求集中释放，租赁成交量快速增加，7月则回落至常规水平。
▽2022年7月贝壳平台30城租赁市场热度词云图
数据来源：贝壳研究院
2022年7月贝壳平台全国重点40城租赁成交量环比变动
数据来源：贝壳研究院
7月全国重点40城租金水平环比微涨，不过同比仍呈现下跌趋势。根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城租金水平为39.2元/平米，租金指数环比微涨1.0%，同比微跌2.5%。随着疫情防控形势向好，6、7月租金指数连续环比微涨0.8%、1.0%。从同比来看，3月开始全国重点40城租金指数同比连续保持下跌趋势，由于高能级城市更受到高校毕业生的青睐，租赁市场活跃度相对较高，新一线城市4-7月月度同比跌幅均小于全国重点40城同比跌幅水平，而一线城市今年1-7月月度均保持同比微涨或持平的态势。
▽2018-2022年贝壳平台全国重点40城租赁市场租金指数走势
数据来源：贝壳研究院，贝壳指数，RealData+
在季节性因素主导下，超9成城市租金环比微涨，但仍有7成城市同比下跌。根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城中，除南昌、佛山、廊坊外，其余37个城市租金均环比微涨或持平，占比超9成。目前租赁市场处于传统的毕业季租赁旺季，多数城市租赁供需两端活跃度较高，租金水平环比呈现季节性上涨。在今年的疫情影响下，7月仍有28个城市租金同比微跌，占比达到7成，其中有20个城市租金达到2019-2022年近四年7月最低水平，除了季节性因素外，租金还受到租客个人收入、租金支出意愿等多方面因素的影响，现阶段很多城市的租金不具备同比上涨的条件。
▽2022年7月全国重点40城租金指数同比变动情况
数据来源：贝壳研究院，贝壳指数，RealData+
7月全国重点40城新增挂牌房源均价同比、环比均微涨，业主出租信心持续增强。根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城新增带看客户量环比增加超50%，新增挂牌房源环比保持增加趋势，5-7月租赁市场供需两端活跃度连续3个月保持环比上升趋势。与此同时，7月房客源成交周期分别环比缩短4.0天、0.2天，业主出租房屋信心增强，7月全国重点40城新增挂牌房源均价环比微涨0.4%，同比微涨，且高于2019年同期2.4%。
2021-2022年贝壳平台全国重点40城新增带看客户量、新增挂牌房源量走势
数据来源：贝壳研究院
▽2019-2022年贝壳平台全国重点40城房客源成交周期（天）走势
数据来源：贝壳研究院
▽2019-2022年贝壳平台全国重点40城房源挂牌均价（元/平米）走势
数据来源：贝壳研究院
预计8月租赁市场热度环比持平或保持小幅升温趋势。按传统租赁市场周期性规律，高校毕业生租赁需求的释放，将推动租赁市场热度在7月或8月达到全年热度高峰。虽然7月个别城市仍受到疫情影响，租赁市场快速降温，不过未来随着疫情防控形势好转，7月受抑制的租赁需求释放，叠加高校毕业生进入租赁市场，预计8月租赁市场热度环比持平或保持小幅升温趋势，全国重点40城租赁市场仍保持较高的活跃度。
