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转自：中国经营网
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）政策持续推进下，房企发债融资队伍扩容。
11月22日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）公告称，万科（000002.SZ）拟报送280亿元储架式注册发行计划，金地集团（600383.SH）也向其递交了150亿元储架式注册发行申请，这是继龙湖集团（0960.HK）等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向。
11月23日，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进公司”）出具对龙湖集团、美的置业（3990.HK）、金辉集团（0137.HK）的发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。
自今年11月份以来，“第二支箭”等积极政策密集出台，推动当前房地产行业融资市场的修复，促进市场平稳健康发展。日前，中国证监会主席易会满公开表示，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资等。
就在近日，碧桂园（2007.HK）、雅居乐（3383.HK）先后完成配股融资计划，预计所得款项净额分别为38.72亿港元、7.83亿港元，将用于再融资及公司营运。
债券融资队伍扩容
11月21日晚间，万科公告称，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，拟提请股东大会授权发行直接债务融资工具，新增规模不超过500亿元。
具体来说，万科拟申请的直接债务融资工具包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。募集资金将用于满足生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等。此决议有效期为自股东大会审议通过之日起36个月内。
Wind数据显示，2018年、2019年及2021年，万科董事会均曾向股东大会提请直接债务融资工具的授权，规模分别为不超过350亿元、不超过320亿元、不超过300亿元。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相较以往，万科此次拟申请授权的500亿元、三年期债务融资在资金规模、期限上均有扩展，且募资用途包括长租公寓等需要长期投资才能得以盈利的项目，这些项目同时是相关政策所鼓励的房地产转型方向，也符合房地产与实体经济融合的发展趋势。
国泰君安证券研究员分析指出，“自上市以来，万科已累计发行986亿元债券融资（不包括可转债），此次拟授权的500亿元直接债务融资或将大幅优化公司现金流。”
截至今年9月30日，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债。银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。有息负债总额中，无抵押无质押的融资占比为96.1%。
与此同时，在龙湖集团、美的置业、新城控股（601155.SH）之后，万科也向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向。截至目前，前述三家房企的储架式注册发行已获受理。其中，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。
值得注意的是，混合所有制房企——金地集团也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。交易商协会表示，这表明近期“第二支箭”政策框架下，增信发债、储架式注册发行得到市场广泛认可，取得了良好政策效果。
11月8日，交易商协会官网发布一则工作动态称，其在人民银行的支持和指导下，会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
截至目前，加上万科、金地集团拟申请提交的融资规模，5家房企的总申请额度已达930亿元。
11月23日，中债增进公司表示，对龙湖集团等3家民营房企出具信用增进函，是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务，标志着政策框架下增信项目的快速扎实落地。
配股融资密集启动
除了“第二支箭”，房企近期也通过配售股份的方式进行融资。
11月22日，碧桂园公告称，完成14.63亿股新股份配售（相当于紧随配售事项完成后该公司已发行股本约5.66%），每股配售价为2.68港元，所得款约38.72亿港元，拟用于为现有境外债项进行再融资及一般营运资金。
上述配售事项完成后，必胜有限公司（由碧桂园控股股东杨惠妍全资拥有）持有碧桂园股份占比约56.23%，承配人（专业机构或其他投资者）持有股份约占5.66%，其他股东持有股份约占38.11%。截至11月22日收盘，碧桂园报2.33港元/股。
此前碧桂园于11月15日发布上述配售事项计划，其中提及2.68港元的配售价格较11月14日收市价的3.26港元折让约17.79%。公司董事认为，该配售事项是为公司筹集资本同时扩大其股东及资本基础的良机，将加强公司的财务状况及流动性，为公司提供资金用于再融资、营运和未来发展。
事实上，今年8月，碧桂园就已进行过一次配股，以每股3.25港元的价格配售8.7亿股，所得款净额约27.9亿港元，用途与上述最新配售计划一致。该配售价格较7月26日（即最后交易日）收市价3.72港元折让约12.63%。
此前，碧桂园管理层在投资者会上表示，今年下半年，公司在境外已无到期美元债，需要偿还的40亿元境内债务已做好相关资金安排。公告显示，今年10月，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售额约333.3亿元，环比增长4.1%；合同销售建筑面积约416万平方米，环比增长6.12%。
无独有偶，11月23日，雅居乐公告称，公司已于11月18日完成以“先旧后新”方式（即控股股东将现有股份出售予新股东，再买入公司新发行股份）配售2.95亿股股份，每股配股价格为2.68港元（较11月15日收盘价折让约17.8%）。截至11月23日收盘，雅居乐报2.25港元/股。
根据公告，雅居乐此次配股事项的卖方由富丰投资有限公司（陈氏家族信托的现任受托人，该信托的受益人为雅居乐主席兼总裁陈卓林等人），其持有雅居乐约24.53亿股股份，占公司已发行股本约62.63%，为公司第一大股东。
此外，在配售股份完成后，11月23日，上述卖方按每股2.68港元的认购价（与上述配售价相同）认购2.95亿股股份（相当于配售事项成功配售的股份数目）。配售事项及认购事项完成后，卖方持有雅居乐股权约占58.24%。
雅居乐表示，该配售及认购计划为公司筹集额外资金，以巩固财务状况及扩大股东与资本基础的机会。认购事项所募集款项净额约7.83亿港元，将用作现有债项再融资及一般企业用途。
财报显示，截至2022年上半年，雅居乐总借款约701.7亿元，其中一年内到期的银行借款及其他借款约131.77亿元；一年内到期的境内公司债等约53.92亿元；一年内到期的优先票据约40.24亿元。截至6月30日，雅居乐的净负债比率为48.3%；持有的总现金及银行存款约259.25亿元，其中，不受限现金约129亿元。
中指研究院发布研报指出，从近期房企融资的快速动作可以看出，政策落地时间快，且做到了项目层面、公司层面的兼顾。一方面通过“保交付”为项目提供资金，另一方面通过债券、股权融资等渠道帮助房企从公司自身层面实现资金补充。房企将提升资产流动性，从资产端体现整体优化，进而实现资产负债表的全面改善。
