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转自：中国经营网
本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道
“嘣！”2月6日晚6点，在成都天府新区一售楼处里，《中国经营报》记者见证了一对年轻男女顺利签约的时刻，庆祝买房的礼花筒在他们“砸金蛋”的同时响起，礼花四溅开来。
记者走访发现，2023年春节假期后，成都多个新房售楼处又开始忙碌，看房、成交的人开始增加。数据显示，春节假期开工12天后，成都成交9910套，与2022年春节假期后同期（7987套）相比，增加了24%。
与逐渐升温的市场相伴随的，是不断得到优化的相关政策。机构表示，成都的首套房贷利率、购房资格、限购政策等方面的政策调整，仍然值得期待。
“忙到下午3点才吃饭”
在2023年春节假期，成都新房市场并无太多亮点。虽然也有售楼处开放，并给出了“送物业费”“送家电”的购房优惠，但总体热度不高。也有不少售楼处只留了值班人员，房产中介也多数回家过年了。据克而瑞四川数据，春节期间成都仅有个别项目成交套数超10套，大多数项目成交不足10套，成交量较春节前几周还有所下降。
不过，假期后新一年的市场有了新气象。记者在近期一工作日傍晚来到成都天府新区“中央法务区”板块一售楼处，虽然临近下班时间，但依然有数位购房者在售楼处里看房、沟通购房信息。沙盘旁的展板上醒目地提醒购房者：“利率下调，置业更省成本”，还列出了利率下调前后首套房、二套房对应的房贷利率。
邢史（化名）从事地产中介工作快10年了，他对近两年的地产市场感触颇深，因为和前几年相比，买房的人明显少了。但最近他拾起了对成都市场的信心，春节过后找他买房的人明显多了起来，“我今天上午带一对情侣复看了套二手房，总价150多万元，忙到下午3点钟才吃中午饭。”邢史更喜欢忙起来的感觉。
根据成都购房通数据，春节假期后1月28日～2月7日这段时间里，成都成交9910套房。而在2022年春节假期后的同期（2月7日～2月16日），只有3259套。今年春节后的房屋成交量，远远超过了去年。
中指研究院四川分院也向记者确认，从2月第一周的新房销售情况来看，成都市场节后复苏明显，经过春节的供需两低以后，已经迅速恢复到节前水平，从销售情况来看，热点区域价格控制合理的项目都比较火热，看房人数明显增加。
二手房优势凸显
邢史带看二手房的情侣准备买房来做婚房，这样放弃了看新房的的年轻购房者十分普遍。“现在大部分是工作不久的年轻人买房，刚需，手头钱不太多，买二手房刚合适。”邢史介绍，刚需买房人大多资金不充裕，决定了低总价、配套成熟的二手房往往成为他们的首选。虽然他所在的中介门店同时承接新房和二手房业务，但现在二手房显然已经是他们的主要业务。
成都新房与二手房的价格差距有多大？以聚集了年轻人的高新区中和片区为例，该区域距离金融城仅7公里，成为不少年轻人置业的重要选择地。其中在售的新房项目麓鸣九天房源单价约为3万元/平方米，以130平方米的最小户型来算，单套总价超过了360万元。但与该小区相邻的龙祥嘉苑小区为房龄接近20年的老小区，目前二手房单价约为1.5万元/平方米，只有新房单价的一半。
成都二手房的优势在去年就已经显现出来。2022年，成都二手房成交量达到14.8万套，首次超过新房的13.9万套，被称作是“成都存量房元年”。很显然，这个趋势在2023年得到了延续。
贝壳研究院成都分院报告显示，2023年兔年春节来临的前两周，成交量不降反增，周环比上升15%左右；放假期间，有近百位客户在春节期间完成了二手房交易（签订三方合同），带看活跃度也比去年春节期间提升了1.5倍。贝壳研究院成都分院预计，今年一季度成都二手房市场会保持复苏的势头，二手房交易量同比去年一季度有望增长30%以上。
在春节假期后，二手房的势头依然在新房之上。成交数据显示，相比于2022年春节假期后10天（2022年2月7日～2022年2月16日），2023年春节后同期（2023年1月28日～2023年2月8日）新房成交减少了23%，为3619套，二手房则增加了93%，为6291套。二手房成交的数量和涨势都远超新房。
近期网上流传的一张手机截图印证了成都二手房交易的火爆程度。春节假期后某日成都21个贝壳签约中心中，有15个处于“爆满”状态，2个为“繁忙”状态，仅有4个是“空闲”状态。在过去，这样的场面并不常见。
中指研究院四川分院指出，2022年疫情、经济下行、交付事件频发等因素叠加，市场预期偏弱，特别是刚需客群在收入预期不确定的情况下观望情绪持续加重，刚需市场萎缩严重，而改善型市场依赖于成都住宅保值属性，反而表现相对坚挺，特别是2022年成都两次重磅政策出台，到年底政策继续放松，都在持续刺激成都改善型客群释放购房需求。
而“卖旧买新”链条对于改善型需求释放的节奏有很大影响，成都二手房市场的火热，正好说明“卖旧”动作已在持续进行，而新房市场在“改善相对坚挺”的背景下，正在进行产品及客群定位的调整，以迎合“买新”需求的下一步释放，因此市场上出现了二手房交易量超过新房的情况。从城市新房、二手房市场结构上看，成都也已经从新房主导进入了新旧市场占比均衡的阶段。另一方面，购房资格放松、利率调整等因素也在持续刺激市场需求释放。
政策仍有优化空间
成都的新房市场依然面临去化压力。到今年1月末，成都商品住宅可售面积为2436.8万平方米。出清周期（按6个月计算）为18.1个月，较去年同期增加5.7个月，去化速度放缓。
与此同时，政策层面依然在加大对房地产市场的优化力度。2月7日，四川省发布《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中提及推动房地产市场平稳健康发展，要求优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限，落实居民个人换购住房个人所得税优惠政策，支持刚性和改善性住房需求。
事实上，从2022年3月起，成都就开始接连出台房地产市场优化政策。特别是5月和11月，成都先后出台文件，大幅降低房屋购买、出售门槛。而随着成都“两集中”供地的规则调整，开发企业的利润空间也在增厚。
“成都房贷利率在一二线城市中仍处第一梯队，对比部分城市最新3.8%的首套房利率，仍有下调空间。聚焦特定人群的政策优化仍存空间，如人才购房的资格扩大及门槛降低，多子女家庭、老年家庭的特殊购房政策等。区域限购、‘认房认贷’也仍存优化空间。”中指研究院四川分院告诉记者。
2月2日，成都市规划和自然资源局发布《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》，成都中心城区将在4月底前出让35宗住宅用地。其中，一向“稀贵”的高新南拟供应土地5宗、合计约579亩，成为此轮公示中各城区土地拟供应量最大的地方，让各界充满期待。
