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转自：中国经营网
本报记者 余燕明 北京报道
随着行业发展环境的变化，房地产企业迎来新一轮的组织架构调整，聚焦降本增效和优化整合。
近期，金科股份（000656.SZ）进行了内部组织架构的调整，将原来的9个区域合并为5个区域，新区域分别是西南大区、华东大区、华中大区、华南大区以及华北大区。据悉，除了区域架构层面的收缩合并，金科股份的内部组织结构也会进行调整，具体变化还需等待最终发文。
据《中国经营报》记者不完全统计，2023年前后，包括金科股份在内，至少还有中国金茂、融创中国、新希望地产、旭辉控股、招商蛇口、保利发展等十几家房企进行了区域或组织架构调整，从出险房企、优质民企到央企、地方国企，均有覆盖。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，房企组织架构要适应市场环境的变化，去年房地产市场整体处于低位运行，2023年市场预期仍需要时间来修复，目前的市场环境不适合开发商继续“做大”，收敛聚焦也是为了应对后续的潜在风险。
“开发商对区域组织架构的调整，本质上反映的其实是对市场预期、行业预期的调整。”北京市一家区属国企开发商总经理告诉记者，“2023年楼市政策一定是继续放松，但是政策落地和市场信心恢复需要时间。如果房企的经营规模不能快速提升，新一轮的组织精简依然会继续。”
出险房企大刀阔斧调整
2022年3月，金科股份完成了一轮大面积组织架构调整，彼时调整主要对区域进行拆分与整合，最终形成9个大区。
当时，金科股份将云广区域一分为二，广西区域并入华南区域，云南区域并入四川区域；江西区域、浙沪区域合并；中原区域、山东区域合并；湖南区域、湖北区域合并；重庆区域、华东区域、华北区域、陕西区域不变。在组织架构拆分整合后，金科股份的“集团—区域—城市”三级组织架构保持不变。
在金科股份最新的组织架构中，其将9个区域合并为5个区域。此次区域收缩后，西南大区本部设在重庆，管辖重庆、四川、贵州、云南等市场，由之前的云川区域、重庆区域合并而来，区域董事长由喻林强担任；华东大区本部设在南京，在此轮调整过程中合并了原来的浙赣区域，现管辖江苏、浙江、安徽、上海、江西等市场，区域董事长由吴亚春担任。
另外，原来的湖北区域、陕西区域、中原区域合并成立了华中大区，本部设在郑州，现管辖河南、山东、湖北、陕西等市场，区域董事长由罗利成担任；华南大区本部设在广州，原来的湖北区域拆分出湖南区域合并给了新设的华南区域，现管辖广东、广西、湖南、福建等市场，区域董事长由宗慧杰担任；华北大区保持不变，本部设在北京，继续管辖北京、河北、天津、山西、辽宁等市场，区域董事长依旧由谢滨阳担任。
去年底，另一家出险房企融创中国（01918.HK）也在内部完成了新一轮组织架构调整，新设和合并成立了三个中心，由几位总裁、副总裁及总裁助理分管，此次调整明确了该公司现阶段的业务重点，主要对内部架构进行精简，更多聚焦一线业务和项目。
据记者了解，融创中国成立了地产经营运营中心，承担地产业务的经营管理职能，负责地产业务的全流程管理工作。下设经营管理组、产品与营造管理组、营销与客户关系部、成本与采购管理部。
同时，融创中国成立了资本与融资中心，负责集团资本管理、融资管理及资产相关股权管理工作。下设资本管理部、融资管理部、股权管理部。
除了多个相关职能部门的合并，融创中国还新成立了资产运营管理中心，承担该公司持有资产的业主管理职能，负责相关运营管理工作。下设业主管理部、经营计划组、资产合作组、系统支持组。
据悉，融创中国在2022年底进行的组织架构调整，也透露出该公司内部阶段性的工作聚焦，即作为核心基本盘的地产主业，持有资产运营以及在债务化解阶段尤为重要的资本和融资工作。
此外，在内部组织架构调整完成后，融创中国的部分区域架构也将迎来新一波调整，主要侧重区域人员下沉至项目，一线业务人员进一步精简。
去年2月，融创中国已经进行过一轮区域架构调整，由之前的七大区域调整为九大区域，分别为华南区域、成渝区域、云贵区域、东南区域、上海区域、华北区域、北京区域、华中区域和西北区域。其中，融创中国新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏等市场；原来的西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州等市场；广西并入了华南区域。
对于区域架构调整，融创中国方面对外解释称，主要为了顺应行业和外部市场环境变化，更好地支持下阶段“聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力”的发展目标。调整后的区域架构，有利于减小管理跨度，减少管理层级，提高管理效率，提高综合经营管理能力。在区域管理半径优化的同时，9个区域将在现有的城市布局基础上，进一步聚焦深耕市场空间大、更加匹配公司发展战略的核心城市，加强公司在行业的综合竞争力。
精简整合旨在提质增效
“开发商在年初前后对组织或区域架构进行‘动刀’，重点在于升级与整合，为应对新的一年做准备。从我的观察来看，各家开发商架构调整的思路基本一致，对一些区域进行合并、一些城市公司降级，通过组织精简，来强化资源协同，提升人效。”一家外资人力资本管理咨询机构的董事合伙人告诉记者。
“为适应房地产行业新的发展周期，刚进入2023年，各大开发商的组织架构调整优化就已经拉开了序幕。”克而瑞研究中心一位分析师表示，“房企在这一轮的调整方向上，架构精简是主旨，降本增效，组织扁平化是未来大趋势，经营是重点，重视一线，保销售、保交付。”
2022年，招商蛇口（001979.SZ）累计实现签约销售额2926亿元，同比减少10.47%。尽管全年销售规模有所下滑，但大幅低于房地产行业整体销售跌幅。今年1月，招商蛇口开启了新一轮的城市、区域调整，主要涉及南通、无锡两个城市公司降级，粤东公司撤销，长沙事业部升级，苏州城市公司合并更名等，意在整合之后，实现提质增效。
在华东区域，招商蛇口将南通公司调整为上海公司下属事业部；原来上海公司下辖的嘉兴现有项目，在完成交付后，新项目的拓展和管理工作，交由杭州公司；杭州公司下辖绍兴的现有项目，在完成交付后，后续新项目的拓展和管理工作，交由宁波公司。
在江南区域，招商蛇口把苏州公司更名为苏南公司。无锡公司调整为苏南公司下属事业部。在华南区域，招商蛇口新成立长沙公司，负责湖南、江西业务。在深圳区域，招商蛇口的粤东公司调整为东莞公司下属事业部，与惠州事业部合并。
另一家央企开发商中国金茂（00817.HK）在2022年的签约销售额为1550亿元。近期，中国金茂对西南区域城市公司进行合并，成都公司合并贵阳公司，由原成都公司总经理张显刚担任总经理；重庆公司合并昆明公司，由重庆公司总经理李洪胜担任总经理。据悉，中国金茂也将对华东区域的环沪公司进行拆分，嘉兴由上海公司管理，湖州由杭州公司管理。
另据记者获悉，绿城中国（03900.HK）在2023年开工首日就启动了新一轮的区域架构调整，将原来的浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并，成立浙江区域集团，按区域集团类别管理，负责浙江省、福建省的投资拓展与项目管理；并对企业C类区域公司（中原、西南、华南、华中、西北、东北等）按照城市公司标准定岗、定级、定薪。
“绿城中国这次进行的整合可以视为行业组织变革趋势，保留区域团队但配置降级的做法，在当下实现精简提效，而未来市场复苏时也能恢复配置。”上述克而瑞研究中心的分析师评价说。
“房地产行业转入新的发展周期，开发商进行的组织架构调整，趋势在于整合。”中指研究院的一位负责人表示，“一些房企整合了相关职能部门，优化管理效率，为转型发展做好准备；还有一些房企则是以项目为中心整合片区公司资源，以适应行业变化。”
