鲁楼观察|今年新春置业浪潮，会如何“涌向”青岛？

原标题：鲁楼观察|今年新春置业浪潮，会如何“涌向”青岛？

进入腊月，一年一度的春节置业热潮再次袭来。

相较于“金九银十”，春节置业本不是一年中置业的最高峰，但这个规律或许将在今年的春节中有所变化。一方面，受到疫情的影响，2020年大多数房地产企业的营收都远未达到预期，新的一年需要继续发力追赶上一年落下的“进度”；另一方面，2020年下半年出台的“三条红线”给各大房企们带来了更多的限制，各家房企为了实现减“负”将更加依赖现有库存高效的去化。

初步预计，今年春节前后，青岛楼市或将迎来一场“促销战”。

不过，由于今年冬天的国内疫情较去年同期将更为可控，房地产市场也更有望在春节期间维持正常的销售工作，对于今年整个新春房地产销售季这已经是足够大的利好消息。

相比一线更低的“上车”门槛

2020年末，一线城市楼市出现明显翘尾。

1月15日，国家统计局发布2020年12月份商品住宅销售价格变动情况显示，2020年12月，全国房地产市场普遍飘红，特别是4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

一线城市房价的波动通常会很快影响到周边城市及其下游城市，辐射到随后的二线乃至三四线城市圈层。从这个角度看，身为新一线城市的青岛，将更大概率收到一线城市房价翘尾的辐射，在春季后的一段时间内迎来一波上扬。

而且从房价水平来看，相比于很多一线城市，目前青岛的置业门槛仍较低，且作为新一线城市的房价就更具吸引力。据锐理数据，2020年12月份青岛新房成交均价15073元/㎡，环比上涨3.76%，单价均价与即使第三名深圳相比仍有两倍有余的差距。

城市的自我更新，带来楼市发展的内生动能

外在环境是一方面，2020年青岛在住房政策上的不断加码，以及十三五期间青岛在城市基建等多方面的努力，为其楼市的发展提供了源源不断的内生动能，它给予了青岛楼市更多的成长空间，也为下一年“新春置业”的热潮埋下了伏笔。

首先是政策方面。随着城市间人才竞争的加剧，青岛也在2020年间积极出台各类人才、落户政策，希望能够吸引到更多的高端人才来到青岛落户发展。

2020年12月期间，青岛市人才工作领导小组召开扩大会议，研究审议了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（征求意见稿）》。

此次户籍制度改革，明确五大类落户途径，即人才落户、居住落户、亲属投靠落户、赋权激励落户和稳定就业居住落户，提出了一系列重磅措施。

根据新政，青岛将继续放宽中心城区、大幅放宽城区、全面放开县域落户政策；人才落户取消缴纳社会保险年限限制；鼓励“举家迁徙”，在青岛市城镇具有合法固定住所、单位集体户、社区集体户、人才集体户的人员，可申请配偶和未成年子女随迁、投靠落户。

不仅落户政策放宽，青岛人才政策的细则也在不断进行着完善。

此前在2020年11月30日，由青岛市人力资源和社会保障局发布的《青岛市人才住房分配条件和评分标准细则（试行）》（以下简称《细则》）正式实施。

本《细则》再次明确了人才住房分配对象范围，细化了人才住房申请条件，建立了全市统一的人才住房评分标准，创新人才住房申报方式、简化申请材料并对提供虚假材料申请人才住房情况的处理办法进行了规定。

优厚的人才和落户政策，或许将促使返乡者为代表的更多观望人群投入青岛“置业大军”，从而激起一波返乡置业和新春置业的热潮。

而青岛近年来城市发展方面的出色表现更是为其楼市的崛起打下了坚实的基础。“十三五”期间，青岛的城市迎来跨越式发展，世界工业互联网之都建设全面起势，上合示范区、山东自贸区等多重国家级身份持续加身；胶东国际机场顺利建成，济青高铁、青连铁路、潍莱高铁开通，青龙高速、新机场高速一期等道路顺利通车；胶州湾第二隧道也开工建设，M1等6条地铁线路接连通车，青岛轨道交通运营里程达246公里，成为“中国内地城市地铁运营里程排行榜”十强。

城市硬实力的加速提升，与更加优越的人才引进政策，为青岛的楼市崛起进一步提供了沃土。

值得关注的4大关键片区

从更小的范围来看，青岛楼市历经多年发展，现已呈现出各区域多点开花的局面，但这也给予了置业者们在各个片区间比较的空间。

对于今年春节期间的置业者而言，除市场已经非常成熟的主城区之外，还有几个尤其值得关注的区域。它们得益于得天独厚的地理位置、优越的政策支持、完善的基建配套，兼具优秀的性价比和发展前景，不仅是近年来的青岛置业热土，更是未来青岛楼市的潜力之地。

1.西海岸“灵山湾-海洋活力区”

首先是具有自然资源和战略地位两大核心优势的西海岸新区，融创、华润、海信、和达等多家房企在短短数年间涌入灵山湾，该区域东侧从“灵山湾-海洋活力区”沿海一带是目前当地比较典型的楼市高地之一。

灵山湾主要代表的是这一带绝佳的地段和景观资源。这里曾经是老黄岛和老胶南的交界之地，它背靠大小珠山，东侧面向黄海一线海景，而七年前一座东方影都的到来更是为这里的崛起启动了强力引擎，综合这些因素让灵山湾片区在近几年被誉为青岛的“下一个富人区”；

而海洋活力区方面则代表了这一带出色的城市战略地位，在“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新格局之下，青岛要发挥北方经济枢纽功能，西海岸海洋活力区势必要发挥重要的作用；青岛海洋活力区具备深耕商业商务、文化旅游、生态宜居等涉足第三产业的发展条件，为青岛建设国际海洋名城提供了坚实保障，也是青岛建设新一代海洋创新经济区的基础和优势。

自然资源与战略地位的双重加持，为接下来该片区的成长带来极大助力，“两条腿走路”的“灵山湾-海洋活力区”片区或将有望在下一年继续收获楼市的普遍上扬。

2.城阳夏庄片区

城阳方面，夏庄板块或许会成为接下来城阳更值得期待的片区。

首先，夏庄是城阳距离主城最近的区域，在青岛主城规模外扩的过程中，相比于需要跨湾、跨海的西海岸和胶州，城阳的夏庄片区毋庸置疑是将最直接享受主城北扩辐射的片区，它的发展轨迹从这一点上看十分清晰可循；而目前房价与南部主城相比又尚有一定差距，性价比可以说也非常高。

而且夏庄片区在青岛地铁网规划中有地铁15号线贯穿，该线路现已列入《青岛市城市轨道交通建设规划（2021-2026年）》，这让这个片区的发展前景更加值得期待。

但值得注意的是，从近几年各片区房价涨幅情况来看，即使是身为国家级新区的西海岸和大型配套云集的高新区，它们在近几年间涨幅都不及夏庄片区，这一方面说明了夏庄片区的成长潜力，但另一方面也说明或许这里已经不再是完全的价格洼地，整体购房门槛已经在抬高。

3.即墨创智新区

撤市划区热度过去后的即墨，这两年楼市进入冷静期，销售不温不火。但实际上对于新的一年，这里仍有可以关注的区域，比如创智新区。

在过去的2020年中，创智新区可谓青岛楼市中数一数二的热闹地方，世茂、中骏、和达等多家房企纷纷推盘入市，战况激烈，也吸引了一部分的刚需需求。

在区位上，创智新区板块位于即墨老城区与蓝色硅谷的中间位置，从地图上看它基本位于即墨区区划的几何中心。创智新区曾与即墨古城和汽车产业新城并称为即墨这个省级开发区的“三驾马车”，被认为是未来新即墨的核心。后来以青龙高速青岛段的正式通车为转折点，创智新区正式纳入青岛主城20分钟交通网，北上烟台仅需90分钟的车程，创智新区也加速迈上发展的快车道。

2020年，创智新区继续接连迎来利好。去年1月份，青岛即墨综合保税区设立申请正式获得国务院批复，这是继西海岸综合保税区、胶州湾综合保税区之后，青岛市获批设立的第3个综合保税区。综合保税区作为目前国内开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的海关特殊监管区域，是国家开放型经济发展的重要平台，在推动全球高端要素快速集聚，产业结构深度调整，它将在辐射带动包括创智新区在内的周边区域发展方面发挥重要作用。

在青岛的蓝色经济和东湾新城概念中，创智新区是即墨传统主城与蓝色硅谷的连接点，是蓝色经济区行政功能的核心，并成为蓝色硅谷更具纵深空间的腹地。经过近十年的发展，创智新区已经初具轮廓，和达，中海，海信，海尔，世茂，鲁商，北京城建等大鳄在此均有布局。随着“三湾三城”新格局的逐步建立，创智新区将进一步升级为新即墨和青岛东部湾区合二为一的行政核心。而这样的战略地位也为其接下来的楼市发展提供了有力的背书。

4.平度片区

2021年1月11日，青岛征和工业股份有限公司在深交所敲钟上市。这成为青岛今年企业上市的“开门红”，同时它也是平度迎来首家A股上市企业。

实现A股上市企业零的突破，这对于平度来说是具有里程碑意义的一件大事。它意味着从这一刻起，平度也正式与全国乃至全球资本市场接轨，产业与资本的高速发展，会为区域的崛起注入源源不断的新鲜血液与活力。

另外，2020年11月26日，潍莱高铁正式通车，新建的平度站正式启用，平度也自此进入“双高铁”时代。随后在今年1月20日，山东青岛正式开行莱西、平度至主城区的市域高铁动车组往返列车，早中晚共3对，此次开行市域列车在山东尚属首次。

对于交通网密布的主城而言，或许高铁站的意义并不显明，但对于一个远郊城区，高铁的意义却不容小觑。高铁的通车解决了平度长期以来在交通便捷性上的“硬伤”，让平度正式并入了全国高铁版图，这不仅仅能加深城际之间的联系，更能进一步带动区域之间的经济往来，对拉动一座城市的经济发展，具有重要的作用。

此前在2018年，平度曾迎来过一波楼市高峰。这一年，跟随上合峰会热潮，海信、世茂、和达、碧桂园、保利等多个头部房企也一齐进军平度，一时间让平度楼市热闹非凡，成交实现了新的突破，全年新房成交11296套，达到历史巅峰水平。

如今，随着高铁的开通，平度这个最不“青岛”的区市，终于也开始大步迈进“大青岛”的城市格局中，对于平度来说，楼市或迎来新的发展契机。

过去的2020年对于整个青岛楼市都是不平凡的一年，但如果将目光放得更长远，接下来的青岛，无论是城市的崛起进程还是楼市的成长空间，都仍有诸多亮点值得期待。