原标题：产业地产的市场商机与规划实践
一、产业地产的界定
关于产业地产尚没有统一的定义，有的只是指向科技产业，有的将产业新城也纳入其中。在东滩智库看来，产业地产作为相对于住宅地产、商业地产的概念，是以产业聚集为特征、以地产开发为载体，遵循小尺度地产开发的基本逻辑，这一点与片区综合开发是不同的。
市场化的产业地产从早期的天安数码城发展至今，走过了近20年的发展历程。早期的产业地产商在各自领域进行了卓有成效的探索，诞生了天安数码城、联东U谷、华南城等行业标杆企业，也吸引了大批后来者跟进。从2002年起，产业地产成为继住宅地产、商业地产之后的一个重要地产领域。
产业是城市发展的根基，产业地产作为产业集聚集群发展的重要载体，不仅对地产商具有价值，对地方政府发展经济也具有重要意义，产业地产的落地运营能够为新型城镇化建设注入新的动力。近年来，随着城市功能和产业的不断演化，出现了多种以产业集聚为特征的地产形态，比如工业地产、物流地产、科技地产、健康地产、教育地产、文创地产、体育地产、农业地产等，它们通过产业、地产与金融的融合发展，为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供了更好的空间载体。
二、产业地产的市场机会
总体上看，产业地产的发展动力主要来自两个方面：一是经济转型升级带动“四新”经济和中小企业蓬勃发展，二是城市转型升级带动的产业布局调整。
当前，中国经济已由高增长发展阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，产业投资热度有所降低，但面向未来的“四新”经济投资活跃度持续高涨。中国城市进入创新式发展的3.0时代，在城市群一体化和城市转型升级发展中，迎来新一轮产业入园（产业地产）和新兴产业集聚的机遇。
在此背景下，近年来产业地产进入前所未有的活跃期，老牌产业地产商不断扩张，房地产商、制造企业及金融资本加快介入。然而，与产业地产投资火热相对应的是，随着大量资本的涌入和存量项目的增多，产业地产运营竞争加剧，整体上的高盈利时代已经过去，未来的市场商机更多为顺应产业变革的结构性机会。
1、专业视角
产业地产的本质是一种新的产业空间组织方式。在近些年产业地产咨询服务中，我们深切地感受到，“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新时代，产业链转移重组、产业链分解重组和创新性产业组织将带来新的商机。
一是产业链转移重组。新城建设、城市更新、园区升级、乡村振兴等，推动不同产业在空间上腾挪转移和重新组合。从城市升级看，科技回归都市，商旅文融合创新，以主题产业为导向的园区经济，成为城市更新的核心引擎。从乡村振兴看，现代农业融合发展，新经济浪潮扩散，城市消费下沉，以农旅康养为导向的小镇经济，成为乡村振兴的核心引擎。
二是产业链分解重组。在新一代信息技术应用驱动下，“工业服务化”与“服务工业化”协同发展，推动传统产业链分解、融合和创新，催生了大量新业态和新模式。将产业链、价值链打散，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有第三方医疗服务、节能环保服务、供应链服务、3D打印服务、研发众包服务等创新服务业态涌现，都需要有全新的地产空间和配套服务。面向这些新的业态、客群，是产业地产发展的重要方向。
三是创新性产业组织。十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，科技创新上升到前所未有的高度。新一代信息技术、生物产业、高端装备、新能源新材料、节能环保、新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业，遵循创业-瞪羚-独角兽的产业发展路径，创新创业活跃且对新型产业载体的依赖性大，是产业地产发展的重要方向。
2、区域视角
产业地产的需求最终要落脚于城市。城市的产业升级与产业转移，产业结构调整以及地方政府对于经济增长、税收、就业的需求，直接刺激了产业地产市场。从早期产业地产发展看，主要是扎根在一、二线城市，提供不同于开发区的发展环境，以此来吸引产业客群集聚。以物流地产为例，普洛斯进入了全国38个主要市场，重点布局在中、东部一二线城市；华南城项目主要分布在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等二线城市。
近年来，随着大量人口迁入二、三线城市，二、三线城市的发展给产业地产带来了巨大发展空间。随着一线城市的产业用地饱和，二、三线城市特别是国家重点战略覆盖城市、国家交通枢纽中心城市，将会更加利于产业地产发展。科创地产、文创地产等对人才密度要求高的产业地产，早期在投资区域选择上首选一、二线城市和部分省会城市，近年来面向三、四线城市，产业升级需求已有进一步下沉的趋势。
从产业地产开发的动力看，不同地区在不同阶段将出现不同的产业地产需求。我国东部沿海地区产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发了不同类型的产业地产需求。国家级新区、自创区、自贸区、乡村振兴等规划的陆续出台，也为相应城市产业地产开发输入了新动力。就某个业务领域或产品线来说，不同区域又表现出不同的市场特征，比如科技综合体在东部沿海地区更有市场，商贸综合体在中西部地级市存在较大空间。
三、产业地产的开发模式
根据东滩智库对涉足产业地产各路资本的分析，大体可以归结为四类主体：传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。结合联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等企业发展模式的分析，可以尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式；其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。
1、因地制宜的个性化开发模式
个性化开发是针对特定地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，大部分产业地产项目均属于个性化开发。无论是科技地产、健康地产、文创地产等，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，需要适时适地捕捉产业转移机遇，在商业模型上往往以卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。
2、市场导向的标准化开发模式
此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。产品/业态较聚焦、开发运营模式成熟、流程与模块相对标准化、采用复制的方式扩张。
由于物业类型和运营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间非常巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能是大多数，尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。联东U谷、天安数码城、总部基地控股集团等都是此种模式的代表，先是通过一两个项目打磨产品，然后快速复制推广到全国。比如联东U谷的产业综合体产品开创了产业地产的“聚合U模式”，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品组合，形成了业态、功能和资源的聚合，为不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。
3、产业导向的聚焦化开发模式
此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，乃至于部分参与产业投资。聚焦化开发主要有两种类型：一种是以中汽零、新松机器人等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，该类开发商对产业领域比较了解，主要在适合的区域开发专业园区，如汽车零部件产业园、机器人产业园等；另一种主要表现为主题型服务产业的集聚发展，如前面分析的供应链地产、文创地产、健康地产、教育地产、体育地产等领域。
此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。
四、产业地产的东滩方法论
与一般的地产项目不同，产业地产项目的落地过程较为复杂，包括项目的拿地、开发、招商和运营四个相互关联的环节，每个环节都有需要解决的关键问题。
东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，曾服务过华夏幸福、万科、融创、中铁、中建、金地、金科、星河、宏泰等知名企业，可以为产业地产项目提供从前期拿地、开发实施到运营顾问的一站式服务，从服务类型上看主要分为两种：一是前期拿地阶段的产业策划+概念规划+项目申报，二是开发阶段的规划设计+融资服务+开发管理。
1、前期拿地阶段服务
拿地即拿到一片土地的开发权，是开启产业地产项目的首要环节。产业地产拿地与一般经营性用地招拍挂不同，核心是与政府达成合作，也可以说是要过“政府关”，要满足政府的多元化要求，要符合城市发展需求，要满足多方利益的诉求。针对前期拿地项目，从政府汇报的视角，重点解决项目涉及的战略定位、产业体系、空间格局、产业市场、营销招商、开发效益等问题，提供“3+1”模块化服务。
战略策划：从项目原点出发，综合分析项目的合作背景，研判项目可抓住的外部机遇、可利用的核心优势和资源，明确项目开发的价值点和政企双方的诉求点，明确项目发展的方向性、模式性问题。
产业策划：以政府的视角、以产业的逻辑，设计既有战略高度又有资源支撑的产业方案，明确产业细分和业态定位，设计产业发展路径、产业市场、产品策略、营销招商和运营管理策略等。
开发效益：确立政企合作模式，设计项目开发分期和开发策略；结合项目投入产出分析，对项目开发带来的经济效益、社会效益等进行综合评估，从定性、定量两方面阐述项目开发的价值和意义。
概念规划：与战略产业策划同步推进，根据策划成果进行土地空间安排，明确空间功能布局，确立概念规划方案，明确项目的空间体系和特色亮点，进行产业功能载体的落地规划。
2、开发实施阶段服务
开发实施阶段服务，主要协助业主方完成规划设计，服务于项目报规、开发建设，重点解决土地调规、产品定位、空间规划、产品设计、开发实施等问题，提供“6+1”模块化服务。
针对具体产业地产项目，利用“六定方案”解决项目战略定位、产业定位、产品定位、空间结构、开发实施、营销招商、运营管理等核心问题。概念规划将“六定方案”的结论进行落地性表达，对项目的功能体系、土地利用、空间形态、建筑形体、道路交通、环境小品及人文活动场所进行安排，给出概念规划方案和建筑概念效果图。
（1）定战略
总体定位：基于地块核心价值判断，从区域和产业综合视角考虑，明确项目对各级政府的价值定位、面向外部市场的形象定位、面向内部运营的功能定位；
目标愿景：描绘未来的总体蓝图，主要涉及项目开发建设和持续运营的综合效益、项目导入和持续运营的税收就业等产业贡献；
发展路径：结合政府政策、主体资源和市场规律，立足长远，着眼全局，研究实现战略定位、目标愿景的发展模式和核心策略。
（2）定产业
产业定位：基于战略愿景确立产业定位原则，在综合考虑产业吸引力和可行性的基础上，筛选有前景的产业方向，明确主要产业门类，构建产业体系；
业态定位：结合重点产业的价值链分析，明确研发、制造、营销、管理总部等产业环节定位，并从构建产业生态的角度，明确相应的产业配套和服务业态，创新业态组合；
客商定位：产业规划能否落地的关键，针对的就是主要的产业经营者招引问题，研究明确客商肖像画，包括规模、性质、来源等，指导产业招商。
（3）定产品
产品策略：承接战略和产业策划的结论，落实功能定位，明确地块开发的方向和规模，确立引擎项目和产品组合；
产品类型：结合产业和客商定位，对经营主体的物业载体需求和配套服务需求进行分析，进而明确不同类型产品的功能构成、业态特点和产品规格；
比例组合：综合考虑产业、商业、居住等功能的协调问题，确立产品体量配比关系，包括研发办公、标准厂房、商业商务、生活配套类物业的比例。
（4）定开发
开发模式：制定项目整体商业模式和开发策略，包括物业租售安排、产业资源合作策略、长短期收益安排等；
开发分期：结合详细的市场调研，以及开发主体的资源实力，制定详细的开发计划，讨论确定开发分期，尤其是慎重研究确定一期启动方案；
财务测算：依据项目商业模式建立财务模型，对其投入成本、经济利润进行分析，进行财务敏感性测算，验证和微调产品方案。
（5）定招商
招商策略：提炼项目卖点，建议项目品牌策略、推广策略、不同类型物业／客商的招商交易条件、招商实现路径策略；
招商组织：建议项目内部招商部门的组织设置、人员配置、考核管理和激励方案；建议招商的合作渠道和合作模式；
招商计划：建议总体招商推进计划，明确不同阶段的侧重工作，制定详细的近期营销招商计划，协助制作营销招商工具。
（6）定运营
服务体系：结合产业发展痛点的分析，梳理和构建行政服务、产业服务和生活服务体系，策划功能服务平台，切实保障项目持续运营；
政策体系：围绕产业招商和发展，梳理和落实已有政策，设计有关企业发展、创新创业、人力资源等方面的配套政策；
运营策略：明确自营服务落地策略和第三方服务集成策略，确定项目运营模式、组织架构和实施计划。
（7）概念规划
设计构思：在土地空间分析的基础上，结合项目战略、产业和产品方案，运用先进的规划理念，制定项目设计构思；
空间结构：根据基地分析、功能及产业定位，对项目进行合理的空间规划结构和功能分区设计；
规划设计：进行深化的城市设计，包括开发强度、建筑密度、整体建设风貌等，出具项目布局图、总平图、意向图、鸟瞰图等；
专项规划：包括道路交通及慢性系统、绿地景观与水系环境、公共服务设施规划、建筑风貌与色彩、夜景照明设计等。
