原标题：世纪金源物管业务赴港上市，增值服务收入占比逐年下滑 来源：财联社
世纪金源集团旗下物业公司——世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）近日向港交所递交了招股书。
据招股书，截至2020年9月末，世纪金源服务总合约建筑面积7410万平方米，总在管建筑面积6390万平方米，规模处于物业公司中等水平。
世纪金源服务公布的数据显示，公司2019年的净利润和毛利率均出现下滑，至2020年三季度末有所改善。
招股书披露，2018年、2019年、2019年前九个月及2020年前九个月，世纪金源服务的总收入分别为9.22亿元、10.58亿元、7.61亿元及8.61亿元；毛利分别为2.95亿元、3.36亿元、2.54亿元及3.24亿元；归属股东净利润分别为2.18亿元、1.8亿元、1.39亿元及1.84亿元；毛利率分别为32.1%、31.8%、33.4%及37.6%。
世纪金源服务旗下有“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌。值得注意的是，世纪金源服务业绩高度依赖世纪金源。
其在招股书中称：“于往绩记录期，我们的大部分收入来自于向世纪金源集团开发的物业提供物业管理服务，2018年、2019年及截至2019年、2020年前九个月，分别占我们物业管理服务所得总收入的97.6%、89.3%和91.6%、82.9%。”
截至2020年9月30日，世纪金源服务管理了世纪金源集团开发的12个世纪城项目，在管总建筑面积约4440万平方米，其中五个项目的在管建筑面积逾400万平方米。
由于对世纪金源业务过于倚重，世纪金源服务对此也做出风险提示：“由于我们无法控制世纪金源集团的业务策略，亦不能控制可能会影响其业务营运的宏观经济或其他因素，因此世纪金源集团的运营或其开发新物业的能力出现任何不利发展，均可能影响我们从其获得新物业管理服务合同的能力。”
世纪金源服务谋求港股上市，再次将世纪金源集团带入公众视野。
2017年，世纪金源集团创始人黄如论曾卷入“涉嫌行贿犯罪”风波。2018年黄如论将集团业务交由其子黄涛打理，之后集团拿地规模有所收缩。2018年8月，在高勇操纵市场案中，证监会披露的行政处罚决定书显示，世纪金源“少掌门”黄涛的账户参与了交易。
“世纪金源上述事件，与旗下物业公司没有太多直接关联，因此香港投资者不会将其视为主要阻碍。但是世纪金源服务过于依赖世纪金源的业务，其独立性和成长性的问题，则可能会对上市后的股价行情造成一定负面压力。”香颂资本执行董事沈萌对财联社记者表示。
兴业证券曾在研报中指出，物业管理的增值服务正经历从0到1的拓荒期，行业收并购及发展的方向，将向增值服务拓展转移。
2018年、2019年、2019年前九个月及2020年前九个月，世纪金源服务主要收入来自于物业管理服务的收入，分别占总收入的74.8%、77.3%、78.6%及80.5%；增值服务收入占比则逐年降低，依次为25.2%、22.7%、21.4%及19.5%。
业内人士认为，增值服务贡献收入占比逐渐下降，并不符合行业发展大趋势。一般而言，增值服务的毛利率普遍高于基础物业管理收入，是增加上市公司利好的重要指标。据各物业公司财报，截至2020年上半年，世茂服务、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务的增值收入服务占比，相对2019年均有所增长。
