原标题：上市后的星盛商业，全国化布局持续失衡
李锐/文
1月26日上午，星河控股旗下的商用物业板——星盛商业在港交所挂牌。作为目前A+H股中首个“纯粹”的商管公司，星盛商业的上市资产包中没有住宅物管，而是集中于向大型购物中心提供商用物业运营服务。
招股书显示，2017-2019年，星盛商业的收入自2.78亿元增至3.87亿元，CAGR达到18%；利润及全面收益总额由0.5亿元增至0.96亿元，CAGR达到37.69%。2020年前9个月，星盛商业收入3.06亿元，同比增长6.68%；毛利润1.69亿元，同比增长14.72%；净利润0.90亿元，同比增长14.37%。
不过，从收入结构上来看，来自于母公司星河控股的收入一直占公司收入大头。2017年-2019年及截至2020年9月30日，星河控股分别为星盛商业贡献2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元及2.65亿元（人民币，下同），占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。
根据星盛商业的招股书披露，在管理规模方面，截至去年9月，星盛商业向53个合约项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积为328.4万平方米。
值得注意的是，星盛商业在管的45个项目，有27个位于大湾区，对应的合约面积占比为44.4%。而来自持续经营业务的收入中，大湾区贡献近8成，单单深圳就达到75.6%。2020年前9月有80%的收入及44.3%的物业在管面积均来自大湾区。
目前，商管物业在资本市场上仍是稀缺资源。因此星盛商业首日挂牌上市表现不俗，盘初一度拉升涨19.17%报4.6港元，暂成交4.7亿港元，最新总市值45亿港元。该股IPO价格为3.86港元，香港公开发售认购倍数756.85倍，国际发售获认购约9倍。
随着物业管理行业的快速发展，物业服务领域的范围已由住宅转向非住宅物业领域延伸，其中，商业物业也成为企业抢滩发展的重点。
根据中物研协发布的《2020商业物业管理发展研究报告》显示，2019年商业营业用房新开工面积1.89亿平方米。2008年至2019年，商业营业用房的竣工面积在总竣工面积中占比呈上升态势，自2012年，竣工面积占比均在10%以上的水平，商业物业市场占有比重增加保持较高水平。 一般来说，房地产新开工和竣工之间有一年至一年半的时间差，从每年商业营业用房新开工面积和竣工面积之间的差值来看，未来仍将有大量存量入市。
从销售面积上看，2017年商业营业用房销售量最高，达到1.28亿平方米，近两年，销售面积增速减缓，截止到2019年底，商业营业用房销售面积为1.02亿平方米，销售量持续四年处于1亿平方米的量级。大量商业营业用房的持续入市，为商业物业管理服务管理规模的增加提供了空间。
此外，根据赢商大数据统计，当前全国购物中心总存量规模达4.74亿平方米，新增规模增幅逐年下降，市场竞争从“规模扩张”转向“品质服务”，对高品质物业服务的需求增加，商业物业管理服务的市场和想象空间广阔。
可以说，物业服务企业专注于发展商业物业的企业，在资本的赛道里发力，将有望迎来更多的发展可能和契机。
