原标题：资金承压，金融街卖楼套现 来源：环球老虎财经
文 | 环球老虎财经 常倩倩
随着负债的不断增加，金融街也加快了股权转让的速度，仅在过去的一个多月，金融街先后出手了两座写字楼。近年来，由于存货周转慢，项目周期长，金融街的回款速度慢，导致营收并无明显增长，现金流日趋紧张。然而，只靠出售资产并不能解决根本问题。
1月28日，金融街发布公告称，因租赁压力大，拟挂牌出售德胜公司100%股权及债权，而在一个月前，金融街刚转让了金丰万晟。这两家子公司分别持有运营金融街在北京的两座大型写字楼。事实上，金融街的大型写字楼并不多，为何一个月内接连出售两个？
由于周转太慢，从2014年开始，金融街的营收已基本处于“原地踏步”的局面，需要增加负债保证持续运营，而这种态势一直通过“借新还旧”方式维持着。
政策降杠杆的背景下，越来越高的负债对金融街造成的负面影响近年来已有凸显。2020年因受疫情的影响，经营面临的问题更加严重。金融街的房地产、物业租赁、物业经营三大业务都受到重创，营收、净利润大幅度下降，本就缓慢的周转率创历史新低，经营现金流“入不敷出”。但为了保持公司的正常经营，金融街不得不扩大负债融资，致使其上半年有息负债创历史新高。
然而，负债金额突然爆发，又踩中“三道红线”，可用货币资金无法覆盖短期负债，金融街不得不卖楼套现。
频频卖楼并非租赁压力
1月28日，金融街公告，暂定以15.75亿元的挂牌起始价格挂牌出售德胜公司，该公司持有并管理位于北京市西城区的德胜国际中心。金融街表示，出售德胜公司是由于德胜国际中心的出租率约为80%，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加上德胜公司持有德胜国际中心的面积约3.8万平方米，占总建筑面积还不到20%，占比较低，租赁经营压力较大。
根据金融街公告中出具的德胜公司2020年未经审计的财报显示，德胜2020年营收约为0.62亿元，比2019年0.57亿元，同比增长10%；净利润0.57亿元，同比下降66%。
2020年2月，为了缓解疫情给中小微企业造成的资金压力，北京市政府下发文件，要求国资商业地产减免2月份资金的政策。可见，德胜净利润的减少或在一定程度上受其影响。
值得注意的是，德胜公司2020年经营活动产生的现金流净额为1.24亿元，比2019年净流出0.6亿元，同比增长305%。商业写字楼本就回收周期长，但随着经营现金流的增长，利润也会不断的增长，而金融街以“出于租赁压力”将其出售。
另外，在2020年12月22日，金融街、万科和平安人寿达成协议，作价37.1亿元，金融街、万科分别将其各持有金丰万晟的50%股权及相应债券转让给平安人寿，其交易标的金丰万晟开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目。金融街表示，出售该项目，是为了加快资金回笼，降低负债水平。
公告中公布的金丰万晟财报显示，截至2020年三季度，金丰万晟的负债总额为37.3亿元，负债水平的确处于较高水平，但相比其2019年全年37.9亿元的负债水平，已经下降了2%。
而且，尽管受疫情、政府免租金政策的影响，金丰万晟2020前三季度的营收和净利润相比2019年全年都实现大幅度增长。具体来看，截至2020年三季度，金丰万晟的营收和净利润分别为1.3亿元、-0.5亿元，比2019年分别增长72%、55%。
金融街中报显示，金融街房地产开发的营收占比为82%，毛利率仅为35.54%；物业租赁的营收占比虽仅为15.3%，但毛利率高达92.92%。也就是说，物业租赁业务才是金融街的盈利“奶牛”。而在物业租赁的项目中，超一半的项目是写字楼，截至2020年上半年，除其他零散写字楼，金融街的大型写字楼共有11座，分布在北京（8座）、天津（2座）、上海（1座）。
物业租赁的毛利率如此之高，加之金融街的写字楼并不多，且由于地理位置的优越性，戴德梁行2020年二季度统计显示，金融街在北京的八大商务区的租金仍占据绝对优势，以2.9%的空置率处于市场最低位。然而，一个月内连续出售两座，也许并非全是“租赁压力”的原因，更多为了套现补充现金流。
卖楼缓解负债压力
2020年中期业绩报告数据显示，其剔除预收款后的资产负债率为74.4%，净负债率为202.31%，现金短债比仅0.55，“三道红线”无一幸免。
不仅如此，2020年8月6日，金融街发布提示新增有息负债超过净资产百分之二十的公告显示，截至7月末，金融街有息负债余额为948.04亿元，累计新增有息负债金额为78.53亿元，占公司2019年末净资产的比例为20.15%。该公告发布后，2020年内，金融街又发行50亿公司债和73亿超短融，2021年还有181亿的公司债在路上。
除此之外，1月14日，金融街发布公告显示，公司为资产负债率超过70%的全资及控股子公司担保额度已高达305亿元，已占2020年三季度净资产的78%，已经超过50%的担保警戒线。2020年三季度的短期借款也已高达73.06亿元，同比增长145倍之巨。
屋漏偏逢连阴雨，金融街2020年的业绩并不佳。具体来看，截至2020年三季度，金融街实现营收为105亿元，同比下降53.7%；净利润为10.65亿元，同比下降71%。三季度财报中，金融街虽未明确回应业绩下滑的原因，但中报中对业绩下滑的回应显示，因受疫情影响，多项业务收入受到影响，其中下滑较严重的为物业经营，其酒店入住率和景区客流量大幅下降，2020年上半年该业务的毛利率近五年来首次转服，达-54.19%。
疫情的确给金融街的经营沉重的一击，但这并非一朝之力。就金融街的净负债率而言，早在2014年金融街的净负债率首次突破100%，达到113%，之后一路飙升，2019年增至188.87%。在此期间，为了降低负债补充现金流，金融街也曾两次通过卖楼缓解。
2017年，金融街甩卖出售天津地标性建筑—天津瑞吉金融街酒店，转让底价为7.6亿元，折合地面均价约为9.38万元/平方米，楼面均价为1.2万元.而附近2016年出售的商服用地摘牌挂交易成交地面均价达11.4万元/平方米，楼面价达1.4万元/平方米。
2019年，金融街以10.54亿元，将地处上海北外滩的金融街（海伦）中心 D 栋、E 栋出售给长城人寿，该项目是金融街在上海唯一的写字楼项目。而早在2016年，金融街已把金融街（海伦）中心B、C两栋写字楼出售给vipabc，具体价格尚未公开。随着总负债的不断增长，金融街不得不接连出售金融街（海伦）中心的写字楼，几欲退出“上海滩”。
周转缓慢，输血难
Choice显示，从2014年开始，金融街的营收基本是“原地踏步”的局面。2014年，金融街的营收为220亿元，2018-2020Q3的营收分别只有221亿元、261.84亿元和105.18亿元，2015-2020Q3的营收增速分别为-29%、27.5%、28.5%、-13.3%、18.4%、-53.7%，近六年来的营收一直在220亿元上下波动。
而营收增速低，在一定程度上是因为金融街的存货高、去化低。财报数据显示，2015-2019年，金融街的存货周转率均在0.17-0.3之间徘徊，远低于同期行业0.33的平均水平。2020年周转率更是创下新低，2020年前三季度的存货周转率分别只有0.01、0.04、0.08。截至2020年三季度，金融街的存货周转天数已高达3450天，远低于同行业1810的去化周期。
以天津大都会项目为例，2020中报数据显示，该项目早在2010年就已开工，2017年还在出售小型公寓，截至2020年上半年还未竣工。还有惠州巽寮湾滨海旅游度假区，2007年就已开工，中报显示该项目到2029年才能竣工，施工周期为22年。度假区的施工周期是比普通商业地产、住宅楼盘要长，但上海迪士尼从2011年开工到2015年开业迎客，施工周期也才不到5年的时间。
存货周转慢，直接影响金融街的现金流。2017-2018年，金融街的经营现金流为-72.54亿元、-90.29亿元，2019年虽回升至26.6亿元，但2020年上半年又降至-16.13亿元，截至2020年三季度，金融街的经营现金流仅为1.48亿元，低于行业平均水平的1.94亿元。
截至2020年三季度，金融街的货币资金只有133.74亿元，而短期借款为73亿元，再加上170.89亿一年内到期的非流动性负债，金融街的货币资金已无法覆盖短期负债。
股权出售相对巨额负债只是“零星一点”，存货周转速度不有所改善，金融街的家底只会慢慢被“掏空”。
