原标题：搞钱！房企开年美元融资环比暴涨475% 今年海内外到期债务接近万亿
中原地产研究中心统计数据显示，1月开年，房企美元融资计划已经接近200亿美元，实际完成美元融资高达143.5亿美元，相比12月的25亿美元暴涨475%，而且大部分美元融资的成本都刷新企业历史最低纪录。2020年全年美元融资只有602亿美元，2021年1月份美元融资额度刷新历史单月纪录。平均利率只有6.8%左右，远低于去年四季度的8%，部分房企大量发行利率只有5-6%的美元债。境外融资井喷，境内发债数据也处于高位，单月债券融资794亿。2020年全年，房企发行债券数量840只，融资规模高达7115.89亿，相比2019年全年的737只，融资规模5694.29亿，暴涨了25%，也刷新了历史最高纪录。
融资成本分化严重
中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时分析认为：当下房企融资井喷，境外融资爆发，主要原因是房企未雨绸缪，加大融资避免可能的政策风险。另外整体政策看，不论是三条红线还是其他政策，目前还未落地，企业抓紧窗口期，加大融资，融资成本也非常低，有利于企业置换过去的高额度融资。
张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但房企最近依然在增加一切融资手段。尽量大额度融资。
不过，当下来看，市场分化，企业融资成本分化严重，部分企业融资成本低于6%，而也有企业融资成本超过13%，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期。
1月25日晚间，国瑞置业披露，已发行3.24亿美元的新票据，用于替换尚未到期的票据，值得注意的是，这笔票据年利率高达14.25%，创下年内内房企美元发债成本纪录。 此外，一月份方圆地产发行3.4亿美元票据，息票率达到13.60%。
与此同时大型房企的融资成本则一降再降。越秀地产1月中旬宣布，公司间接全资附属公司卓裕控股有限公司（发行人）于2021年1月12日成功发行6亿美元5年期和1.5亿美元10年期公司美元债券，5年期债券票息为2.80%，10年期债券票息为3.80%，两期获4.61倍超额认购。
克而瑞研究中心的数据显示，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企则为11.42%，融资成本较高。另一方面，龙头房企获得更长的发债年限和更低的发债利率，如世茂发行了10年期的8.72亿美元境外债，利率为3.45%；碧桂园发行两笔年限都在5年以上的境外债。而排名靠后的中小房企，融资利率最高有达到15%，且发债年限小于2年的房企基本为排名50后的房企。
借新还旧发债主要动因
借新还旧成为房企发债的主要动机。1月21日，融创中国公告，发行2024 年到期的6 亿美元5.95%优先票据及2026年到期的5亿美元6.50%优先票据，发行票据所得款项拟用于偿还本集团未来一年内需偿还的中长期境外债务。融创中国同时公告，提前全部赎回于2022年到期的7.875%优先票据。
根据联合资信统计， 从信用债集中偿付压力来看，2021年房企境内到期及回售债券合计6162.91亿元，其中回售金额2403.69亿元，1月份及3月份集中偿付压力较大。境内债到期及回售规模较大的房企主要有富力地产、华夏幸福、金地集团、重庆龙湖、融创房地产、保利发展、中海企发、恒大地产等，上述房企2021年到期及回售境内债规模均在150亿元以上。 海外债方面，2021年内房企业海外债券到期规模折合人民币约3320亿元，其中4月份集中偿付压力较大。海外债到期规模较大的房企主要有佳兆业、富力地产、恒大集团、华夏幸福、正荣地产、绿地控股、新城控股等，上述房企2021年到期海外债折合人民币规模均在百亿以上。境内外加总，今年房企有将近万亿债券到期。
除关注债券到期规模较大的民营房企以外，中小型房企在行业下行趋势中的信用风险也值得关注。随着房企生存的二八定律越发明显（即20%的房企掌握着80%的资源），中小型房企的融资渠道相对有限、融资成本较高。此外，中小型房企的优质项目储备和持有型物业规模较小，一旦面临流动性压力，通过处置资产补充现金流的腾挪空间较小，经营韧性相对不足。
（作者：叶麦穗 编辑：曾芳）
