原标题：见界·鲁楼品牌力 | 两项目股权质押，荣盛发展在青岛前景几何？
创立于1996年的荣盛发展，作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，致力于品牌化房地产开发，以做最好的房地产企业为目标，通过专业经营与精品项目阐释现代人居理念。2017年从上合示范区登陆青岛之后，荣盛也曾凭借低价房源屡次登上销售榜的TOP。然而，界面山东了解到，近日荣盛发展把青岛的两个项目进行股权质押。对于这两个强敌环伺的楼盘来说，荣盛这一次操作也为2021年楼盘销售增添了许多不确定因素。
千亿俱乐部新贵踩中两条红线
据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100显示，2020年，荣盛发展累计销售额1358亿元，超额完成年销售目标，这也是其第三年实现千亿销售额。
对于已三年冲刺销售规模的荣盛发展来说，成为千亿俱乐部成员后，这两年，调整步伐过快留下的问题，大于继续冲规模的诉求。
历年年报中，荣盛发展都会对下一年的经营指标做出一番计划。在2019年年报中，荣盛预计2020年度计划签约金额约1210亿元，实现销售回款约968亿元，新增融资520亿元，新增项目资源建面约1355.92万平米。
可以看到，荣盛发展全面调整了2020年的发展预期。对比2019年计划预期，2020年预期中，销售额目标增幅由27.27%降至8.04%，新融资额增幅由1.91%降至-14.95%，新获土储增幅由11.5%降至-18.93%，计划回款增幅15%降至5.22%。
实际上，荣盛发展清楚地认识到，前期过度扩张带来的问题。
以2020年中期财务表现观察，荣盛发展踩中两道红线，归属于“橙档”，按规定，有息负债规模年增速不得超过5%。
数据显示，2020年中期，荣盛发展剔除预收款后资产负债率74.96%、净负债率为96.7%、现金短债比0.97倍。
关于2020年融资情况，荣盛发展表示，公司策略是要控制好融资成本，兼顾成本和规模，对利率水平的控制会进一步加强，“加大银行开发贷的比重，并会做公开市场的债券发行等动作。”
2019年度，荣盛发展负债总额为2099.22亿元，资产负债率为82.45%，其中流动负债1775.78亿元。同期，有息借款总额为659.62亿元，一年内到期为348.33亿元，占比52.81%；持有货币资金为303.56亿元，现金短债比为0.87倍。
“三道红线”出台之前，荣盛发展债务水平仍有所提升，2020年中期，负债总额、资产负债率均有所微增，负债总额为2155.58亿元，资产负债率为82.74%，有息借款总额亦增至707.86亿元。
荣盛楼盘品质饱受质疑
作为一家从河北起家的企业，荣盛发展经历了由建筑商向开发商，再由区域房企一步步延伸到全国性房企的多重改变。
2017年，荣盛房地产发展股份有限公司全资子公司荣盛（徐州）房地产开发有限公司完成了对江西中西实业有限公司和江西中利产业有限公司的100%股权收购，这两家公司分别全资控股青岛东方蓝海置业有限公司和青岛东方海湾房地产开发有限公司，在胶州经济技术开发商拥有7宗住宅和商业用地，土地面积690亩。荣盛发展凭此收购首次进军青岛市场。
目前荣盛在青岛主推胶州荣盛锦绣外滩和即墨荣盛锦绣学府双盘。其中荣盛锦绣学府为2020年下半年首开项目，胶州锦绣外滩为老盘一直处于顺销状态。
荣盛·锦绣外滩项目位于上合示范区核芯位置，占地面积约1300亩，建筑面积约200万平方米，容积率2.0，绿化率42%，周边覆盖便捷的公众交通网，多条城市主干道环绕，规划中的地铁M12号线紧邻项目东侧，向北连通青岛最大火车站红岛站，胶东国际机场。主打建面约97-142㎡三居产品，在售均价约为8800元/㎡，三期预计2022年交付。
荣盛·锦绣外滩。图片来源：荣盛发展官网2020年的3月12日，青岛即墨区2宗地块集中出让，总起始价6.98亿元，总成交价6.98亿元，最终两宗地块由青岛荣航置业有限公司(荣盛发展)竞得，开发建设成荣盛锦绣学府。
位于青岛市即墨区商贸城板块的荣盛锦绣学府项目，总占地约160亩，总建筑面积约18.3万方，分为住宅及商业两个地块，其中住宅占地104亩，计容建面约18.3万㎡；商业占地56亩，计容建面约4.4万㎡。周边配套齐全，优质教育资源集群，比邻大商圈。项目产品规划为建面约96-118㎡的17/18F住宅，建面约40-55㎡公寓，配有社区底商及车位，在售均价约为13000元/㎡，预计2022年毛坯交付。
荣盛·锦绣学府。图片来源：界面山东其实，荣盛发展早在2014年就已经入驻济南，陆续开发了多个项目。
荣盛锦绣澜湾项目位于历城二环东路与小清河南路交汇处，2016年建成，占地面积47339㎡，建筑面积189000㎡。项目雄踞发展成熟的洪楼商圈，5分钟畅享银座、大润发、乐购等大型商场超市，全方位满足业主生活需要。目前在售二手房建面约为63-118㎡，销售均价约为18324元/㎡。
荣盛·锦绣澜湾。图片来源：荣盛发展官网2017年建成的荣盛花语馨苑项目地处无影山北路黄金地段，占地面积76082㎡，建筑面积325209㎡。未来轻轨轻松换乘，坐拥主城泺口商圈，周边配套齐全，教育资源丰富，医疗方面，临近济南军区总医院、第四人民医院等呵护业主健康人生。目前在售二手房建面76-125㎡两居三居产品，销售均价约为13065元/㎡。
荣盛·花语馨苑。图片来源：荣盛发展官网位于济南市历城区全福立交桥西北角的荣盛时代首府。作为荣盛地产中式府邸系住宅项目，占地面积2万方，建筑面积8.6万方，总户数约574户，地上容积率3.2。临近二环东路高架与北园高架，坐拥济南R2线历山路站、二环东路站两个站口，周边还有30多条公交线路和6条BRT快速公交系统，多维立体交通畅达全城。项目规划为4栋住宅楼，产品面积区间约79㎡-128㎡；1栋独立商业楼，产品面积区间约38-287㎡，二手房在售均价约为15308元/㎡。
同时，荣盛·时代国际商城填补了区域商业空缺，缔造济南35万㎡第五代综合体模式，集聚活力的情景式街区体验，打造济南城市地标级综合体。
荣盛·时代首府。图片来源：荣盛发展官网荣盛华府项目位于历城区郭董路与虞山大道交会处，多条公交穿过，内外交通便捷。总建筑面积65万㎡，巧妙的结合当代中国府邸与私家园林理念，层叠院落，久居亦无显喧闹。主力推出建面101-179㎡高层、小高层、洋房产品，在售均价约为12222元/㎡，毛坯交付。
荣盛华府。图片来源：荣盛发展官网位于济南绕城高速与308国道交汇处的荣盛国际高尔夫温泉小镇项目是荣盛发展斥巨资打造的一个全配套国际化低密度生态养生小镇，总占地约6700亩，建筑面积约450万平米，项目总约300亿，建成后预计容纳6万人左右，占据省会济南城市北跨的桥头堡的位置，亦属于齐河重点项目，项目配套千亩国际高尔夫球场、五星级阿尔卡迪亚温泉酒店。
荣盛国际高尔夫温泉小镇。图片来源：荣盛发展官网除济南和青岛外，荣盛发展在山东多座城市均有项目落成。
项目质押为更好发展？
近日，荣盛发展发布关于为下属公司融资提供担保的公告，为该公司部分下属公司的融资提供连带责任保证担保，包括成都天赫房地产开发有限公司、杭州荣玺贸易有限公司、合肥荣邦房地产开发有限公司、荣盛(徐州)房地产开发有限公司、重庆荣品房地产开发有限公司、南京荣盛置业有限公司、青岛荣盛嘉业房地产开发有限公司(下称“青岛荣盛嘉业”)。
图片来源：房天下青岛站其中，荣盛发展在公告中称，为了促进青岛荣盛锦绣学府和荣盛未来广场项目发展，该公司全资子公司青岛荣盛嘉业向中建投信托股份有限公司(下称“中建投信托”)融资32200万元，由该公司为上述融资提供连带责任保证担保。荣盛发展将持有的青岛荣盛嘉业100%股权质押给中建投信托，为上述融资提供质押担保。上述担保总额不超过39200万元，担保期限不超过57个月。
值得注意的是，荣盛胶州项目荣盛锦绣外滩所属100%控股上游公司荣盛(徐州)房地产开发有限公司也在本次抵押行列。
图片来源：房天下青岛站为了促进徐州悦盛生活广场项目发展，公司全资子公司徐州荣盛向中融国际信托有限公司（以下简称“中融信托”）融资130,000万元，由公司为上述融资提供连带责任保证担保。上述担保总额不超过142,000万元，担保期限不超过45个月。
据荣盛董事会公告称：青岛荣盛嘉业为公司全资子公司，经营风险较小，由公司为其融资提供担保是为了支持该公司更好发展，不存在损害公司和股东利益的情形。随着青岛荣盛锦绣学府和荣盛未来广场项目的不断推进，青岛荣盛嘉业有足够的能力偿还本次融资。
此次荣盛融资抵押，主要基于推动后期荣盛锦绣学府和荣盛未来广场项目。目前即墨西部商贸板块竞争激烈，即墨万达、海尔、中冶等均普遍配有商业，荣盛商办部分未来广场面临着巨大的运营压力，踩中“两条红线”荣盛接下来该如何发展，仍然是一道考题。
