原标题：顺丰REITs来袭：3处物业，50亿估值，自带BUFF难复制
屡有创新的顺丰近期正筹划REITs在港上市。顺丰披露，「顺丰房地产投资信托基金」（简称顺丰房托或SF REIT）拟在港设立上市，其以佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园、香港亚洲物流中心-顺丰大厦3处物业为底层资产，资产总值60.95亿港元。目前顺丰已向香港证监会递交认可申请，如最终成功发行有望成为香港首个以物流为主的房地产投资信托基金。
顺丰认为，顺丰房托的设立和发行将开拓其创新性融资渠道，有助于盘活物流资产、增强现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。截至2020年6月30日，顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目，规划总建筑面积470万平方米，已竣工建筑面积约160万平方米。
实际上，顺丰此前已尝试用资产证券化手段融资，其于2018年-2020年成功发行「华泰佳越-顺丰产业园资产支持专项计划」，成为国内首单物流地产储架类REITs，成功融资50亿元，其底层物业覆盖上海、无锡、嘉兴、宁波、盐城、泉州等地的多个物流园区。
该房托在为顺丰打通新融资通道的同时，也为周期长、投资重的园区行业融资带来启发；但与此同时，顺丰的「独门秘笈」也是众多园区难以掌握的。
出租率95%，盈利剧降9成
该基金的初步组合是位于位于佛山、芜湖、香港的三处物业。这三处物业成色如何？公开文件给出详尽披露。
①佛山桂城丰泰产业园，可出租面积8.49万㎡，评估价值5.52亿港元；园区整租给顺丰速运，租用率100%。
②芜湖丰泰产业园，可出租面积6.28万㎡，评估价值为2.62亿港元；园区共21名租户，租用率46.9%，于最后实际可行日期的租用率为96.6%。
③ 香港亚洲物流中心-顺丰大厦，可出租面积16.03万㎡，评估价值为52.80亿港元；共10名租户，租用率93.7%。
上述三宗物业可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值约60.93亿港元，约合人民币50.6亿元。
截至2020年9月30日，3处物业合共有32名租户；前5大租户约占租金收入的83.3%，其中顺丰关联租户占租金收入的81.8%；约8成左右租户来自物流行业，其余来自药品、科技和其他行业；于最后实际可行日期，物业平均出租率94.9%。
综合来看，3处物业中香港物业估值最高，在整个资产组合中分量最重；另外，关联租户比例较高也是显著特点。
尽管如此，值得关注的是，顺丰房托2020前9月的期内盈利仅32万港元，与2020年同期相比跌去99.8%，原因何在？
数据显示，顺丰房托2019和2020前9个月的物业收入净额分别为1.54亿港元和1.59亿港元；运营溢利分别为2.34亿港元和9697万港元；期内盈利分别为1.56亿元和32万元。
盈利断崖式下跌，原因出在其香港物业的公允价值变动上。
「由于COVID-19疫情爆发使香港物流设施公开市场租金呈下降趋势，前身集团自投资物业的公允价值变动录得亏损为64.6百万港元。」该种非现金亏损成为盈利下降的最主要原因。
顺丰房托在披露文件中表示，其业绩受到几大因素的影响：中国内地及香港的总体经济状况、投资物业的公允价值变动、租用率及租金水平、获得资金及融资成本；租约的约定到期和续期。
显然，除了租金收益，物业增值是影响盈亏的重要因子。
园区、写字楼…多个内地REITs在港募资
那么，在具体操作上来说，顺丰房托在港上市要经历哪些步骤？
1.作为房托上市第一步，递交房托认可申请。其已于2月10日就在香港设立SF REIT向香港证监会递交认可申请，在香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后，房托管理人将向香港联交所提交SF REIT的正式上市申请表格。
2.第二步，进入房托上市阶段。目前，顺丰正筹划重组，通过境外全资子公司金紫荆物流控股有限公司间接持有三项物业资产，「顺丰正筹划将金紫荆100%股权转让予SF REIT，SF REIT再向公众发行SF REIT基金单位，最终由SF REIT的受托人以信托形式代表SF REIT基金单位持有人的利益而持有金紫荆的股权。
SF REIT选择在香港上市，与香港REITs起步较早、基础较好有关。
数据显示，在港交所上市的REITs有14只，资产覆盖零售、酒店、度假村、写字楼等，其中数只REITs都以中国内地物业为底层资产组合。
比如，2005年在港上市的「越秀房托」是全球第一支投资中国内地物业的REITs，目前其持有的物业组合包括广州白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心等。
「招商房托」于2019年在港上市，是近年来首次公开发行的REITs，也是首单央企房地产信托基金，其底层资产组合是位于深圳前海的4栋写字楼和1个社区商业。
与此同时，香港正通过更宽松的政策吸引REITs发行。
2020年底，香港明确放宽REITs投资限制，例如容许房托投资少数权益物业；容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限；将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等，以此吸引更多房托在香港上海市，增加市场选择和流动性。
产业园区REITs渐近，但顺丰模式难以复制
进入存量时代，盘活资产似乎迫在眉睫，REITs受到越来越多关注，投资大、周期长的产业地产也积极从中寻求机遇。
近两年来，内地公募REITs启动的脚步越来越近。2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确了产业园区是REITs的重点支持对象之一。公开信息显示，东湖高新、中关村、张江高科园等多地园区都在积极申报首批公募REITs试点。
在此之前，国内的类REITs产品已经推行数年。
2021年首月，国内首单生物医药产业园类REITs项目获批，其以苏州生物医药产业园一期项目为底层资产。截至2020年末，上交所有39单「类REITs产品」发行，规模为631亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。
以园区为底层资产，顺丰房托对内地产业园区的REITs发展有重要借鉴意义。尽管如此，科技园区并不能乐观套用顺丰房托的成功，这是因为「顺丰+物流」自带buff，可以学习但难以复制。
首先，物流行业发展迅猛，市场对高标准仓储设施、冷链设施的需求有增无减，导致该类园区的空置率极低，出租情况优良；其次，顺丰作为快递巨头，自身就是园区的大客户，这为园区的运营质量和效率提供了基础保证。
相比之下，众多科技园区并不具备这样的条件，无论是客户主体、供需情况、产品类型、竞争烈度、底层逻辑，都是另外一套故事，要打造过硬的科技园区底层资产并非易事。
最后，顺丰房托能否成功上市，并以稳健经营为投资人带来合理回报？拭目以待。
